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50家房企平均资产负债率达81.1%

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榜单说明1、表格数据来源:上市企业公告、wind。 2、企业:选取在香港和内地上市的内地房企。 3、排名从高到低,样本房企以2019年上半年房企销售金额为基础从高到低进行选择。 4、时间:统计时间节点为2019年6月30日。 5、暂不考虑中国会计准则、中国香港会计准则、国际会计准则不同带来的影响。

随着偿债高峰的到来,2019年上半年,降负债、防范金融风险成为摆在不少房企面前的重任。如今半年已过,房企们的降负债效果如何?参考wind数据和上市房企公告,新京报统计的《2019年上半年50家上市房企资产负债率排行榜》(简称《榜单》)显示,50家上市房企的平均资产负债率为81.1%,略高于2018年底的80.65%,其中有30家房企的资产负债率超过80%。在代表短期偿债能力的速动比率指标方面,平均为0.59,与2018年底持平。

30家房企资产负债率超80%

中信建投报告指出,2019年-2022年分别有4804.81亿元、2559.80亿元、2032.93亿元、68.20亿元房地产债可能被投资者选择回售。若考虑回售规模,2019年房地产债偿还压力将出现高峰。其中,三季度房地产债到期压力最大,达到1133.24亿元。

基于房地产调整周期的持续以及到来的偿债高峰,不少房企选择主动降杠杆、降负债,除了加速回款、提质增效外,还通过各种筹资手段来偿还到期债务或者是置换即将到期债务。但是由于以新换旧,房企的整体债务并未减少。根据《榜单》,50家上市房企的平均资产负债率为81.1%,高于2018年底的80.65%,其中30家房企的资产负债率超过80%,10家房企超过85%,4家房企超过90%,包括中梁控股、中南建设(000961)、建业地产、融创中国。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,总体来说,开发商85%的资产负债率数据是可以容忍的,但部分企业超过这个指标,一定要警惕兑付压力。

在短期偿债能力的反映中,传统经验认为,速动比率是反映企业短期偿债能力的重要指标之一。一般来讲,速动比率维持在1较为正常,它表明企业的每1元流动负债就有1元易于变现的流动资产来抵偿,短期偿债能力有可靠的保证。速动比率过低,企业的短期偿债风险较大,速动比率过高,企业在速动资产上占用资金过多,会增加企业投资的机会成本。

具体到房地产企业,由于长期采用高杠杆模式,其速动比率普遍偏低。根据《榜单》,50家上市房企的平均速动比率为0.59,与2018年底持平。58安居客房产研究院首席分析师张波表示,从整体数据来看,未来房企的短期偿债压力依旧非常大。但是也要看到,房地产行业不同于其他行业,对于资金的依赖性、杠杆的利用率非常高,速动比率达到1说明更加稳健,如果没有达到1也不意味着会有很大的风险。

中南建设、建业地产资产负债率位居前列

值得关注的是,在50家上市房企中,中梁控股、中南建设和建业地产的资产负债率排在前三位。

数据显示,截至2019年6月30日,中梁控股的负债总额为1883.03亿元,资产负债率为95.3%。中南建设的资产负债率为91.2%,虽然较年初下降0.5个百分点,但是仍处于高位。深耕河南的建业地产,在2019年上半年的资产负债率大幅攀升,较上年同期增加近4个百分点,较去年底增加1.1个百分点,高达91.04%,这是近几年来建业地产资产负债率的最高值。

值得关注的是,龙头房企如融创中国、碧桂园、绿地控股(600606)、万科,其资产负债率也排在前列,分别为90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。此外,资产负债率同比增速较为明显的房企有金地商置、滨江集团(002244)、弘阳地产、华侨城A、禹洲地产、中国金茂、招商蛇口、新城控股等,增幅均超过2个百分点。

在速动比率排名方面,速动比率超过1的房企有首创置业、时代中国,排名最后两位的房企为中梁控股、泰禾集团(000732),分别为0.39、0.24。

发债、借新还旧降低短期偿债压力

2019年四季度以后,房企还将迎来偿债高峰。克而瑞统计数据显示,中资房企偿债高峰发生在2019年9月、2019年10月、2020年3月、2020年7月及2020年8月,偿还总额分别为898.6亿元、724.8亿元、727.5亿元、721.1亿元和819.2亿元。

为了偿还债务,2019年以来,各大房企不仅加速回款,还通过各种手段筹资以应对债务,特别是今年上半年的3、4月份,融资闸口相对宽松,房企迎来发债高峰。

交通银行金融研究中心资深研究员夏丹表示,9、10月份,房企将迎来新一轮偿债高峰,但是整体来看,房企资金是可以覆盖即将到来的债务的。今年的前4个月,房企大量发债、借新还旧,完全能够覆盖债务高峰。但是如果眼光放远一点,2020年下半年到2021年,又是一个偿债的高峰点。

即便如此,从各大房企的财务数据来看,偿债压力仍不容小觑。张波表示,未来一类风险很大,就是负债率过高的房企,无论是否是大型品牌房企,负债率过高的风险都会远远大于以往几年,并且不排除有高负债的“大象”级房企倒下现象产生。

榜单&分析

中梁控股资产负债率最高

在50家上市房企中,中梁控股以95.3%的资产负债率排名第一。不过,其净负债率大幅下降,由年初的58.1%降至43.5%;持有银行结余及现金247.21亿元,较年初有所增加,短期负债为144.67亿,现金短债比达到1.71。对于负债率下降的原因,中梁控股方面解释称,公司来自物业销售产生的内部现金大幅增加,一定程度上减少了对外部借款的倚赖。值得关注的是,由于上市前,中梁控股的贷款依赖于国内银行贷款和信托类的融资,所以一直存在着融资成本高企的问题。中报显示,中梁控股的融资成本为2.5亿元,较去年同期的1.43亿元同比增加74.3%。

泰禾集团速动比率垫底

在50家上市房企中,泰禾集团的速动比率为0.24,排名最后一位。事实上,在通过一系列动作,诸如加快项目去化与回款、出售多个项目、减少拿地以及与多家金融机构达成新的合作,泰禾2019年紧张的现金流状况有所缓解,资产负债率较2018年末下降2.28个百分点,至84.60%;净负债率较报告期初大幅下降126.15个百分点。

但是泰禾的短期偿债压力仍在,截至2019年6月30日,泰禾短期借款和一年内到期的非流动负债由去年底的574.28亿元降至330.74亿元,其截至期末的现金及现金等价物余额为129.67亿元,货币资金对短债的覆盖比是0.39。

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