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调控“大坝”已筑起 央行降准对中国楼市利好有限

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6日,中国央行年内第三次降准,全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点,释放长期资金约9000亿元(人民币,下同)。多位房地产领域专家表示,在此次全面降准之前,官方已多次针对房地产收紧调控政策,筑起“大坝”,避免资金过多流入房地产,此次降准对楼市利好有限。

资料图:中国人民银行。中新社发 杨明静 摄 图片来源:CNSPHOTO

降准并不意味着货币政策转向。贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,这是央行2019年第二次全面降准。从2018年至今,央行降准一共进行了6次,降准的主要目的是降低实体经济融资成本,支持实体经济发展,缓解经济增长压力。许小乐强调,这次降准依旧实行有节奏、差别化政策,并不是“大水漫灌”,中国稳健的货币政策基调没有发生变化。

诸葛找房副总裁苑承建指出,外部经济形势复杂多变,当前中国经济面临较大压力。日前召开的国务院常务会议提出,及时运用普遍降准和定向降准等政策工具,并且明确指出,加大金融对实体经济特别是小微企业的支持力度。苑承建指出,这表明降准是针对实体经济的,不是针对房地产的。

从力度来讲,苑承建认为,此次降准是近年来规模最大的一次,有助于金融机构增加促进实体经济的资金来源,但总体资金释放稳妥有序。央行明确表示,此次降准与9月中旬税期形成对冲,银行体系流动性总量仍将保持基本稳定,而且定向降准分两次实施,也有利于稳妥有序释放资金。

此次降准对楼市影响几何?

许小乐认为,该政策对房地产市场的利好并不明显。降准通过向银行释放资金降低了银行的资金成本,从而可以降低贷款实际利率,但该政策带来的资金宽松对房地产市场的影响有限。

首先,虽然现在房贷利率以贷款市场报价利率(LPR)为基准,使得房贷利率有调整空间,但之前的房贷政策卡住了房贷利率的下限,因而限制了银行因资金宽松而降低房贷利率。

8月25日,央行出台房贷新政,首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。央行解释称,房贷的利率由基准利率变为参考LPR,参考的基准变了,但利率水平不下降。

其次,许小乐指出,从历次降准来看,尤其是去年同期10月的降准效果来看,房地产市场并没有出现明显好转,其主要原因还是整体购房政策保持较紧的状态。当前房地产市场政策环境依旧保持稳中有紧的状态,“房住不炒”将继续实施,因此该政策对后期市场影响不大。

中原地产首席分析师张大伟也表示,降准前,官方已经多方收紧房地产金融政策,筑起“大坝”,避免过多资金流入地产领域。自今年5月份开始,类似政策十分密集,从住房按揭贷款到开发商的各种融资渠道,都有不同程度的政策收紧。据统计,仅7月份,有关房地产资金收紧,中央各部门有多达25次的各种政策与表态。

当然,全面降准对房地产市场具有一定的提振作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,年内房地产市场的悲观预期会有所淡化。

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