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深圳楼市活跃度回升 业内警示:高房价不可持续

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在全国楼市“金九银十”爽约的同时,深圳似乎成了例外。

自从8月18日《中共中央 国务院关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》发布以来,深圳楼市表现活跃。过去一周,深圳新房住宅成交量上扬,二手房市场报价五区普涨。此前8月,深圳新房、二手房价格也均出现了小幅上升。

身负“先行示范区”的使命,深圳不能以房地产为重心,而应大力发展新兴产业,已成为各界共识。包括深圳市原市长张思平在内的多位人士认为,深圳的高房价并不可持续;深圳房地产研究中心李宇嘉亦认为,除了住房制度革新、调控政策强化,房地产税或许也将首先在这一区域落地。

楼市活跃

进入9月,全国楼市一片秋意,唯深圳“暖意洋洋”。

深圳市住建局数据显示,9月第一周,深圳全市共网签622套一手住宅,环比上升8.4%;总成交面积约为5.9万平方米,环比上升5.3%。

购房者热情高涨,据乐有家研究中心数据显示,9月第1周,深圳新增一手住宅预售55套,库存面积198.0万㎡,去化周期仅6个月,为近两年来最低值。

最能反映真实需求的二手房市场,五区报价普涨,市场乐观情绪大于悲观。

深圳中原研究中心数据显示,上周仅龙岗和盐田二手住宅报价下跌,其他区域普涨。其中,南山二手住宅报价涨幅最大,为0.61%。

8月29-31日,深圳推出4个新盘,短短三天总成交金额超百亿。以福田的天健天骄南苑为例,该项目共备案587套,成交410套,去化率79%,销售金额达50亿。

深圳中原研究中心称,购房者主要为改善型客户,不仅来自福田南山,而且包括部分外地客、港客。

美联物业数据显示,整个8月,深圳新房成交均价为54206元/平,环比上涨0.1%,二手住宅价格为55616元/平,环比上涨0.2%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期深圳市场预期明显提振,这使得部分市场交易量反弹。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,8月中旬,深圳成为先行示范区这个消息将深圳再次推到“C位”,从而带动本地市场和部分外地客户的购房兴趣。

她表示,8月入市项目明显增加,而且项目去化率有所上升,预计9月成交备案数据上升几率很大。

整体不上行

随着中央宣布深圳建设先行示范区,深圳的定位上升到前所未有的高度,迎来重大发展机遇。

8月22日,深圳前市委书记厉有为接受媒体采访时指出,深圳要防止因为房价太高影响人才流入,同时房价、地价过高也会增加企业成本。他建议,深圳市政府应加大公租房比例,用商品房的收入补贴公租房,使城市能留住人才。

此前,原深圳市委常委、副市长张思平发布了《深圳住房制度和房价调控报告》,报告中设计通过三年左右时间,使深圳市场商品房价格每年降低10%-15%左右,到2022年左右,使房价回归到2015年的每平米33400元左右的价格。

对此,上海房地产资深人士宋会雍认为,这个实行起来不太现实。“房价是由需求决定的,经过了一两年的调整,深圳的房价已经得到了很大的夯实。”

中原地产首席分析师张大伟表示,深圳的发展机遇好,代表了资源会集中于此,房价就难跌。

但协纵策略管理集团创始人黄立冲则表示,虽然政策利好深圳,但目前整个国家政策都在控制资金流向房地产,深圳的房价上涨空间有限。他判断,深圳房价未来的走势是稳定甚至轻微下调。

严跃进表示,从目前来看,深圳房价收入比等指标的压力比较大,这都要求深圳积极解决住房问题,后续稳定房价的做法必须强化。

他补充,深圳均价不太容易下跌,但若考虑其他房源类似保障房、公租房、租赁住房等,实际上房价未来有机会降低。

根据深圳的“二次房改方案”(《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》),从2018到2035年,深圳每年将新增10万套住房,其中7万套是人才住房及保障房。

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