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购地面积锐减两成多,东部开发降温,房企准备“过冬”?

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今日,国家统计局发布《2019年1-8月份全国房地产开发投资和销售情况》,作为反映全国房地产开发和销售情况的“晴雨表”,其反映出今年1-8月份,我国房地产开发投资进一步降温,房企拿地力度大幅降低,东部和中西部的市场表现进一步分化。

融资承压,房企购地面积同比下降25.6%

国家统计局数据显示,2019年1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点,这已经是今年4月以来全国房地产开发投资增速连续5个月下滑。其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。

今年1-8月份,房地产开发企业房屋施工面积813156万平方米,同比增长8.8%,增速比1-7月份回落0.2个百分点。其中,住宅施工面积568025万平方米,增长10.1%。房屋新开工面积145133万平方米,增长8.9%,增速回落0.6个百分点。其中,住宅新开工面积107053万平方米,增长8.9%。房屋竣工面积41610万平方米,下降10.0%,降幅收窄1.3个百分点。其中,住宅竣工面积29336万平方米,下降9.6%。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英分析称:“今年7月,中央政治局首次强调‘不将房地产作为短期刺激经济的手段’,体现了中央政府控制房价上涨、确保房地产平稳健康发展的决心。部分热点城市随之纷纷出台调控政策,加之金融政策持续收紧,房企融资承压,开发企业投资预期进一步降低。”

同时,房企拿地力度进一步降低。国家统计局数据显示,今年1-8月份,房地产开发企业土地购置面积12236万平方米,同比下降25.6%,降幅比1-7月份收窄3.8个百分点;土地成交价款6374亿元,同比下降22.0%,降幅比1-7月收窄5.6个百分点。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示:“值得关注的是,今年1-8月房企土地购置面积和金额降幅双双比1-7月份收窄3.8个百分点和5.6个百分点,降幅收窄并不代表房企拿地态度已发生转变,相反8月部分大型品牌房企已经传出暂停或暂缓拿地的风声,预计下半年整体土地市场降温的态势不会发生变化,全年土地成交面积同比去年降三成是大趋势。”

东部、东北部地区房地产投资降温

今年1-8月份,东部地区房地产开发投资44857亿元,同比增长8.8%,增速比1-7月份回落0.4个百分点;中部地区投资17809亿元,同比增长9.8%,增速比1-7月加快0.3个百分点;西部地区投资18506亿元,同比增长16.0%,增速比1-7月加快0.9个百分点;东北地区投资3418亿元,同比增长9.7%,增速比1-7月回落1.3个百分点。

张波分析称:“目前房地产开发投资的基本面并未出现大变化,但在房企融资从紧不变的压力之下,投资降温的分化也在持续,东部和东北部的投资降温明显,今年1-8月投资增速分别比1-7月份回落0.4和1.3个百分点,也显示出房企在不同区域的投资策略调整在加速推进。”

从商品房销售情况来看,东西部地区也呈现明显差异,东部地区销售面积依然呈现同比下降的态势。国家统计局数据显示,今年1-8月份,东部地区商品房销售面积40303万平方米,同比下降3.6%,降幅比1-7月份收窄0.6个百分点;东北地区商品房销售面积4471万平方米,同比下降6.6%,降幅比1-7月收窄1.2个百分点。此外,中部地区商品房销售面积28791万平方米,同比增长0.5%,增速比1-7月份下降0.1个百分点;西部地区商品房销售面积28284万平方米,同比增长3.8%,增速比1-7月加快1.0个百分点。

“2019年以来销售面积增速一直处于负增长,近期降幅有所收窄。8月下旬部分房企为迎接‘金九’的来临,开始降价或打折销售,带动销售面积小幅上涨,降幅收窄。”国仕英分析称。

从销售金额来看,全国各个地区都呈现增长的态势。今年1-8月份,东部地区商品房销售额50739亿元,同比增长5.5%,增速加快0.3个百分点。中部地区商品房销售额20682亿元,同比增长7.4%,增速加快0.7个百分点。西部地区商品房销售额20363亿元,同比增长9.9%,增速加快0.6个百分点。东北地区商品房销售额3589亿元,同比增长2.3%,增速加快1.8个百分点。

房企融资增速回落,利用外资同比增长1.3倍

此外,从房企融资来看,今年1-8月份,房地产开发企业到位资金113724亿元,同比增长6.6%,增速比1-7月份回落0.4个百分点。其中,国内贷款17322亿元,同比增长9.8%;利用外资81亿元,同比增长1.3倍;自筹资金36036亿元,增长3.1%;定金及预收款38377亿元,同比增长8.3%;个人按揭贷款17449亿元,同比增长11.8%。

张波分析称:“今年1-8月房企融资持续承压。从房企融资的大背景来看,针对房企侧强化严监管的态势8月保持不变,无论是信托、海外债还是ABS、开发贷都保持从严态势。未来,不但负债率过高房企的下半年风险会明显提升,另一方面,当下对房企融资的监管也并非‘一刀切’,对于负债率过高且规模化过于“激进”房企的融资监管会重点加强,这类房企的资金安全性显得尤为重要。”

进入“金九银十”,对于未来房地产的走势,张波预测:“房地产开发和销售将在下半年持续分化。此外,不同城市分化,销售冷热不均,包括深圳(楼盘)、上海临港(600848,股吧)在内的热点城市和地区,受大政策影响带动了楼市热度提升,但一些三四线城市甚至是二线城市则已现降温。”

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