三亚凤凰岛造岛梦碎 停建20月后48亿转让55%股权

曾经的“传奇”、最高房价炒上16万元/平方米、喊出“Sorry 迪拜”口号的三亚凤凰岛，被三亚市政府责令停建并整改20个月后，作价48亿转让55%股权。“邮轮之都、海港之城、梦幻之岛”的造岛梦想随之破碎。

凤凰岛于2002年开始填海建设，2010年1月11日开盘，三亚凤凰岛的横空出世正是约十年前海南房产大热的年代，这个奢华度假岛项目也一度成为海南狂热炒房的“标本”。它又是如何一步步走到转手这一步的？

从公寓“秒光”到房价“腰斩”

9月16日，北京产权交易所披露，三亚凤凰岛投资集团有限公司（简称“凤凰岛投资集团”）100%股权公开挂牌转让，转让底价40.37亿元。同时，三亚钰晟投资有限公司（简称“钰晟投资”）100%股权与凤凰岛投资集团进行捆绑转让，作价7.64亿元。两者合计48.01亿元。

凤凰岛投资集团持有三亚凤凰岛国际邮轮港发展有限公司（简称“邮轮港公司”）45%股权，钰晟投资持有邮轮港公司10%股权。邮轮港公司核心资产为三亚凤凰岛项目。这意味着，三亚凤凰岛项目的55%股权被“打包”作价48.01亿元出售。

矗立着5座流线型帆形大楼的三亚凤凰岛，曾是三亚湾上最标志性的建筑，在海南楼市热到“发烫”的年代，它曾是折射海南“疯狂楼市”的一个“标本”。

与海南楼市降温的步伐一致，从最初的开盘秒空、高价开放购买，到“天价”房价被拦腰斩断，到后来演变成酒店公寓式的开放入住，凤凰岛的公寓及酒店房产可谓一步步跌下“神坛”。直到经历环保风暴后，凤凰岛资产终于走到了公开转让。

据媒体报道，2010年1月11日，凤凰岛公寓开盘，700套房子一天被“秒光”。2010年至2011年，凤凰岛房价“爆炒”，最高时炒上了15万元-16万元/平方米，在海南是“天价”，在全国也属鲜见，这也正是海南楼市热到“滚烫”之际。

从2013年开始，“看见海就激动得想买房子”的狂热情绪消退，凤凰岛房价出现“腰斩”，跌至7万元/平方米，大批海南楼市投资客被“套牢”。2013年，当时的三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云在接受海南媒体采访时表示，凤凰岛均价保持在5万元/平方米以上。

相隔五年，邮轮港两次股权转让

凤凰岛喧嚣散去，当年媒体用“中国迪拜变荒岛”来形容热闹之后的冷清。

在凤凰岛房价断崖下跌后不久，2014年，凤凰岛很快进入了“中交建时代”。当年3月，三亚凤凰岛发展有限公司董事长曾宪云与央企中国交通建设股份有限公司签约，将邮轮港公司45%股权转让给中交建，并由邮轮港收购三亚凤凰岛发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司100%股权及资产，交易金额合计为49.62亿元。这次央企与民企的合作，在当年被视为“积极发展混合所有制经济”的典范。

北交所挂牌转让资料显示，目前，凤凰岛投资集团的股东结构为：海口胜丰热带农业植物园开发有限公司持股48.5%、新疆大正宝通创业投资有限公司持股20%，海南兆峰智能化技术有限公司持股10%，曾宪云、蔡芳各持股20%和1.5%。

这份转让方名单中，持股20%的曾宪云一度被称作“凤凰岛岛主”。2002年起，曾宪云开始投资运营开发凤凰岛项目。2010年，凤凰岛由四大股东掌控，分别为浙江国都、曾宪云、海南大洋的李树平、远东地产的周霖。直到2014年，中交建收购邮轮港公司45%股权，凤凰岛易主。

如果对比2014年和2019年的两次转让邮轮港公司股权，2014年，邮轮港公司45%股权转让给中交建，并由邮轮港收购三亚凤凰岛发展有限公司、三亚凤凰岛置业有限公司100%股权及资产，交易金额合计49.62亿元。而五年后的今天，邮轮港公司45%股权+10%股权的合计转让价为48.01亿。

一期、二期项目已纳入三亚控规

经历了一系列股东更迭后，2017年，三亚凤凰岛迎来了席卷全国的“历史最严”环保督察风暴。2002年起开始填海建设，挂着“国际客运港和邮轮港”的羊头、却卖着“开发房地产酒店”狗肉的凤凰岛，难逃这场环保督察风暴并不奇怪。2018年，凤凰岛在海南环保风暴中停工。

“以国际客运港和邮轮港名义取得海域使用权，但实际主要用于房地产和酒店开发，由于填岛造成水流变化，三亚湾西部岸线遭到侵蚀。”2017年底，中央环保督察组点名凤凰岛填海项目。

2018年1月5日，凤凰岛项目用海范围内违法违规建设项目被三亚市政府责令停建并分类整改。记者今天登录三亚凤凰岛官网看到，最新一条新闻动态的更新停留在2018年8月7日。北交所披露的财务数据显示，截至今年上半年，邮轮港公司带息负债总额为104.52亿元。

今年4月，海南省政府公布，三亚市凤凰岛项目建设单位已落实3700万元生态补偿资金。

9月16日，北交所披露信息显示，邮轮港公司开发经营的凤凰岛一期、二期项目已于2019年3月8日列入中国（海南）自由贸易区三亚总部经济及中央商务区启动区控制性详细规划范围，并完成批后公示。该控规具体规范和约束凤凰岛一期、二期的产业定位和功能，及其建设规模、容积率、建筑高度等建设条件和指标。