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头部房企获险资青睐 强强联合成大趋势

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融资政策的收紧影响到整个房地产行业,大型房企也未能幸免。但凭借着相对靠前的行业地位、手中优质的土地储备和多年积累的开发经验,头部企业得以吸引险企携巨资驰援。

今年以来,中国平安、华夏人寿等险资纷纷入股房企,掀起继2015年以来的第二波险资入股房企浪潮。

多位接受《证券日报》记者采访的专家表示,在房企融资收紧和资产荒的双重背景下,房企需要钱,险资需要长期稳定的投资项目,双方一拍即合。随着房地产进入青铜时代,房企和险资的关系将越发紧密,或将在长租公寓、养老产业等领域拓展新的合作模式。

险资入股

缓解资金压力

今年以来,险资频频入股房地产企业。保利地产半年报显示,原第二大股东泰康人寿再次增持公司0.97%股权,持股比例上升至6.27%;前海人寿则出现在荣盛发展半年报的前十大股东列表中,持股比例为0.46%;另外一家长三角地产商光明地产也获得险资青睐,上半年,华夏人寿两只产品共计买入光明地产2.71%的股权。

“险企资金雄厚,金融运作能力强,可以很好地补足房企的短板。”苏宁金融研究院特约研究员江瀚向《证券日报》记者表示。

最近的案例是,中国平安于今年8月份买入中国金茂15.2%股份,成为公司第二大股东,原第二大股东新华人寿退居第三大股东。销售规模上,中国金茂近4年复合增长率约50%,但扩张的同时,公司负债攀升,今年上半年出售项目和发行票据也被认为是资金承压的表现。此次增发,中国金茂融资总金额约8.15亿港元,将用作营运资金,这让平安的入股颇有资金驰援的意味。

此外,继2018年买下华夏幸福19.56%股权后,今年2月份,中国平安继续增持至25.25%,坐稳华夏幸福第二大股东宝座。平安入股后,即向一度被爆出资金链问题的华夏幸福伸出援手,2018年年底,平安资管与华夏幸福下属公司签署协议,向其实施债权投资60亿元。华夏幸福也在新股东的帮助下着手优化债务,公司2018年四季度融资性净现金流转正,2019年上半年的筹资性现金流从去年同期的-97.2亿元上升到317.42亿元。近期,华夏幸福继续向平安人寿转让其持有的北京物盛科技100%股权和债权,预计回笼资金58.29亿元,资金情况预计进一步好转。

江瀚认为,险资入股房企的长远影响是,险资的长钱可以降低房企的资金成本,让房企从单一的负债模式向金融资本结合模式转化,如果做得好的话,有可能出现类似日本主银行制的产业结构,即公司以一家银行作为主要贷款银行并接受其金融信托及财务监管,这种模式将大大降低交易成本,赋予房企可持续的生命力。

确定性因素

是险资入股主因

事实上,这并不是险资首次进军房地产行业。早在2015年,在政策调控和宏观经济承压的大背景下,房企面临资金链危机。与此同时,保险高速发展且入市政策环境宽松,险资纷纷斥巨资进驻头部房企“抄底”。

2015年4月份,中国平安附属公司中国平安人寿耗资62.97亿港元拿下碧桂园9.93%的股权,成为碧桂园第二大股东,持股比例仅次于杨家实控人杨惠妍;同年,安邦保险入股保利地产;泰康人寿2016年年初也进入保利地产十大股东之列,至今仍持有6.27%的股权,列第二大股东;也是在这一年,宝能旗下的前海人寿进入万科A前十大股东之列,此后继续增持,并引发了著名的宝万之争。

“宝万之争后,险资入市受到严格监管,尤其是类似野蛮人的标签,让险资面临很大的压力。”严跃进告诉记者,这是2017年到2018年上半年险资入市动作较少的原因。

进入2019年,银保监会发出“鼓励保险资金增持上市公司股票”的号召,且恰逢地产行业政策收紧总体价格偏低,险资再次看到入场机会。

据《证券日报》记者不完全统计,截至目前,共有16家房地产上市公司获险资入股。前五强的房企中,除恒大以外,剩余四强碧桂园、万科A、保利地产和融创中国均被中国平安、前海人寿和泰康人寿重仓持有。2018年中指院评选的房企20强中,华夏幸福、金地集团、新城控股、旭辉控股集团、荣盛发展、中南建设和阳光城的股东名单中也均出现险资身影。

江瀚表示,险资更青睐稳健的龙头,尤其是多元化比较明显的房企,这意味着相比短期盈利能力,险资更看重投资标的的稳定性。协纵策略联合创始人黄立冲向记者表示,险企需要稳定的投资收益,而房地产行业至少有实物可以抵押,是相对安全的资产。

“公开拿地,房企的土地储备是可以看到的,这意味着未来两三年的销售额现在就能算出来,确定性是很强的。”一位TOP20房企的内部人员这样阐述险资入驻的原因。

强强联合

是大趋势

目前,险资和房企已从资本市场持股开始向全面合作转型。

中国金茂在获平安入股后对外宣布,未来双方将在城市运营拓展、项目开发和金融产品等领域进行深入合作,发挥协同作用。平安对华夏幸福的布局更快些,今年年初,平安给华夏幸福带来一个以原华润置地CEO吴向东为首的新管理团队,为华夏幸福打造商业地产、长租公寓和康养地产等新业务。

自2015年获平安入股,碧桂园和平安的联系也更加紧密。碧桂园集团创始人杨国强在内部会议上曾表态,要充分利用平安73万人的保险销售团队,“如果平安每人帮我们销售1套房,那就卖出73万套房。”

除了从资本市场持股向具体项目延伸,险资自身也在攻城略地。

第一种模式是自持物业,中国平安旗下的平安不动产持有深圳平安金融中心、天津平安泰达金融中心和长沙平安财富中心等物业;泰康人寿为布局养老产业频频拿地,其医养系列已打造了燕园、沈园等十余个泰康之家,同样被认为是保险业的“大地主”之一。

第二种模式是以股权形式参与项目,平安不动产不仅参与雅居乐金沙湾、龙湖重庆中央公园嘉悦天街项目,还联手龙湖、万科、仁恒、招商共同开发济南CBD项目。今年以来,平安和头部房企联合拿地的新闻不绝于耳,合作对象不仅有中国香港四大家族之一的新鸿基地产,也有老朋友万科和龙湖。

丁祖昱告诉记者,平安做这些合作项目不要求并表,也不操盘,所以房企十分欢迎,平安入股对开发商来说是个加分项,没有坏处。“在涉及整合的资本规则之下,生存法则是相对存活,可以采用联盟的形式,提高非联盟企业的进入门槛。”华泰证券研报指出,强强联合是房地产行业发展后期的趋势。

严跃进认为,未来房企和险企的联合将更加紧密,但在“房住不炒”的大背景下,保险公司和房地产企业会变得越来越理性,双方会更多探讨长租公寓、养老产业的合作可能。

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