“金九”北京二手房成交量降近四成 广外“神盘”没跌价

北京（楼盘）今年的9月不仅没有“金九”行情，而且还有点冷。在观望情绪加重、新房抢食的情况下，二手房价格、成交量继续下行。

对于部分三环内房价洼地，在经历2017年急涨急跌的一波行情后，区域价格基本稳定。“神盘”荣丰2008所在的广安门外区域就是其中之一，虽然交易量受观望情绪影响，但是价格未见明显波动。若在交易量长期低迷的情况下，以价求量的规则能否上演？

广安门外部分楼盘虽然交易量受观望情绪影响也在减少，但是价格未见明显波动。图为荣丰2008小区

“神盘”二手房价格未见下落

今年9月，二手房成交量持续下调。据中原地产研究中心统计数据显示，截至9月22日，9月北京二手房住宅签约7685套，不仅是2019年2月以后成交量最低点，而且同比去年的12352套下降37.7%。

房地产的价格和交易量一直是互相影响。对于9月的价格走势，中原地产首席分析师张大伟称，在调控政策的影响下，二手房价格出现了下调，特别是与限竞房总价接近的房源，都有明显的价格调整。

据新京报记者调查，北京多个区域在近两个月时间内价格下降近一成。

不过，据广安门外达官营一中介门店经理介绍，该区域并未出现短期价格大幅下降的情况，上述情况大多出现在近郊，是限竞房比较集中的区域。

据安居客信息显示，位于西城的广安门外区域9月二手房均价93550元/平方米，而在8月均价为95150元/平方米，环比8月下跌1.68%，处于小幅波动的行情。

上述中介门店经理称，区域内的典型楼盘荣丰2008价格一直都很平稳。

据悉，荣丰2008被称为北京“神盘”，2018年，荣丰2008二手房以3.8%的换手率排在第四位。在去年北京二手房成交100套以上换手率排名前十名小区内，是均价上涨的三个小区之一。

安居客信息显示，今年9月，荣丰2008小户型均价为140940元/平方米，环比上涨0.91%。荣丰2008以二三十平方米的小户型居多，最小的户型面积约为19平方米，目前总价在300万元左右。小户型、低总价是其高换手率主要原因。虽然看似总价不高，但是14万元左右的单价可以与京城豪宅一拼。

据一位多年在该区域内工作的经纪人介绍，2017年，荣丰2008的小户型最高单价达到了17万元。此后，受楼市调控影响，价格也一路下跌，但自2018年至今，房价一直处于平稳的状态。相比小户型的高单价，区域内房价较高的小区西堤红山二手房均价也不过11万元/平方米左右。

二手房交易量已现回落

在广安门外区域，除了荣丰2008价格平稳之外，其他小区的二手房价格也是有涨有跌。

据安居客的信息显示，今年9月，西堤红山二手房均价为111796元/平方米，环比下跌2.75%。同样在广安门外区域，远见名苑一期的价格则上涨1.96%至100701元/平方米。

远见名苑虽然是2004年的房子，在区域内仅算是一个中等水平的小区，但其是第二实验小学广外分校的学区，因此受到一些为孩子上学做打算的家长青睐。“远见名苑在9月入学季受到一些购房者关注，也在情理之中。”远见名苑底商一家中介工作人员如此分析称。

广安门外区域二手房价格受供求关系的影响有涨有跌。虽然价格并未出现大起大落，但交易量已经出现回落。

据当地一位经纪人介绍说，目前市场最为明显的特征是买房子的人比以前少了，看房的人也减少了，成交量也自然会受到影响。为了促进交易，有个别急售的业主为了卖旧买新，一般会让出10万元左右的税费，而一些不急售的业主则维持现价。因为区域内没有新项目，更没有新增量，买卖双方觉得价格不合适，就只能观望了。

上述经纪人分析称，广安门外的部分区域与丰台接壤，部分小区的价格原本就是西城的价格洼地。在经历2017年急涨急跌的一波行情后，区域价格基本稳定，与2017年最高价格相比，单价已经有一至两万元的下调，而且有着西城学区的支撑。因此，目前大幅下降的空间并不大，如果价格浮动太大，业主也不会卖了。

价格受观望情绪影响有小幅下跌压力

对于如今二手房市场的走势，中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京的贷款政策在全国最严格，这在一定程度上制约了二手房市场的活跃度。此外，自去年以来限竞房供应井喷，尤其是与二手房总价接近的限竞房，影响到二手房成交量，导致9月北京二手房成交量继续走低。

因为受新房市场分流了部分二手房需求的影响，二手房成交占比也在下滑。根据北京中原市场研究部的统计，2019年1-8月，二手住宅成交占比创今年新低，下降至71%。

另有业内人士分析称，虽然北京中心城区以二手房交易为主，受新盘的影响较小，但是仍受市场观望的情绪影响，导致区域市场热度不高。

事实上，8月北京二手房价格下行趋势已很明显。据国家统计局的数据显示，8月北京二手住宅销售价格环比下降0.4%。与此同时，麦田数据显示，8月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-5.95%，环比下降0.38%，议价空间持续6个月扩大。

在当前趋紧的政策以及业主观望情绪加重的情况下，我爱我家研究院认为，预计低位趋稳的走势还将延续。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则称，客户观望情绪浓厚，需求释放速度较慢，后期北京二手房成交量预计将保持在每月1万-1.2万套的低温水平，价格会有月度2%以内小幅下跌的压力。