新房网签持平、二手房跌超三成 楼市“金九”未现

记者采访多家机构获悉，截至9月23日，北京9月新建住宅网签量与去年同期基本持平；二手房方面，网签量已跌落至2019年2月后的成交最低点，相比2018年同期的12352套下调超过三成。当前，尽管“金九银十”作为楼市营销火热节点的说法仍存，但房住不炒的基调下，今年“金九银十”成色不足已成行业共识：一方面是因为热点城市的楼市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高；另一方面也说明当前楼市已经没有淡旺季之分，市场成交表现则更多地看限价政策严格与否。对于即将到来的“银十”，很大程度上将会落空。

“金九”爽约

一年之中的9月及10月，是除“小阳春”外，房地产又一重要火热的营销节点，但在2019年，“金九”来自市场层面的声音显然并不乐观。

国家统计局数据显示，今年前8个月，全国商品房的销售面积连续低于去年同期的销量水平。8月全国70个大中城市中20城的二手住宅销售价格环比回落，其中不乏北京、天津、杭州、重庆等一线及强二线城市。

在北京，我爱我家研究院数据显示，整体来看，北京新房市场目前较为平稳，除共有产权房外，交易量波动不大；二手房市场尚未回温，整体成交仍然稳中有降。

具体来看，新房方面，截至9月23日，9月北京新建商品住宅（不含保障房、商住房、共有产权房）成交2382套，环比上月同期下降0.92%，同比2018年同期下降2.02%，市场同环比基本持平，略有下降；共有产权房成交861套，环比增长168.22%，同比下降31.61%。二手房方面，9月截至23日，二手住宅网签8275套，环比下降7.01%，同比下降33.14%。同时，机构自身的实时交易量环比下降2.9%，同比下降23.53%。

数据研究中心方面更是直言，从过往五年（2014-2018年）9月（9月1日-22日）数据来看，2019年9月二手住宅成交量成色严重不足，同比去年下跌37.78%，仅高于2017年9月同期。来自中原地产研究中心方面的数据也指出，9月截至22日，北京二手房住宅签约7685套，网签量已跌落至2019年2月后的成交最低点，相比2018年同期的12352套下调了37.7%。

数据研究中心发布的报告指出，从北京二手住宅周度成交数据来看，9月上半月二手住宅成交量较为低迷，37周受中秋假期影响，成交量下滑明显。但在38周中秋积压的部分需求有所释放，加之北京新的房贷利率将在10月8日正式启用（新规则下北京地区首套房利率5.4%、二套房5.9%，相比之前大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平微涨），部分房地产销售者以此为噱头，一定程度上促使部分购房者加快购房节奏。

但该研究中心也指出，相对而言，此次央行降准对于房地产市场而言，并未带来较大影响，降准对于市场的刺激作用微乎其微。

“银十”预期不高

实际上，对于今年“金九”的“爽约”，业内早有预期。多家机构早前发布的数据显示，楼市在年初的“小阳春”之后，已开始显露后劲乏力的现象；且在“金九”之初，市场也已尽显疲态：9月上半月，北京二手住宅成交4827套，新房商品住宅成交1428套。

“从上半月成交数据来看，9月北京二手住宅成交量很可能会跌破1万套的市场‘荣枯线’；至于新房，如果（月末网签量）在3000套左右，基本能够达到2019年前8个月的销量均值。”稍早前，就9月北京楼市成交状况，合硕机构首席分析师郭毅如是说道。

在我爱我家研究院方面看来，从2016-2019年下半年北京新房、二手房的网签数据来看，能称得上“金九”的也就是2016年，当年9月的二手房（成交3万多套）、新房（成交5000多套）交易量明显高于其他月份。

“2017年、2018年的‘金九银十’明显成色不足，无论是新房还是二手房，交易量都没有比7、8月或者年底多出多少。至于今年，9月截至23日的新房、二手房交易量均低于8月，显然今年的‘金九’也无从谈起。”就今年的“金九”成色，我爱我家研究院方面概括道。

此外，值得一提的是，在2019年“金九”爽约有待坐实之际，业内对于即将到来的“银十”也并未太过看好。

“今年来，房地产市场持续保持高压态势，市场观望情绪浓厚，购房者谨慎入市；加之新房供应增加，分流二手房市场购房需求，使得今年二手房市场热度持续下滑。” 数据研究中心首席分析师国仕英表示，从截至目前9月二手住宅的成交量来看，同环比仍处于下滑趋势，今年“金九银十”的来临，并未明显刺激购房需求释放和入市节奏。其预测，在没有利好政策或消息刺激及其他大幅度折扣力度的情况下，“银十”的成交量仍会保持稳定或小幅下滑态势。

“随着人们生活观念的转变，‘十一’国庆假期期间大部分人会选择出行游玩，不再将全部精力投放在购房这一事宜上，从北京历史‘十一’数据来看，‘十一’期间日成交量往往低于10套，并不会拉动‘银十’成交量。” 国仕英解释称。

我爱我家研究院方面也指出，2017、2018年的“十一”假期有七天，经纪机构的二手房交易量都不高，而今年9月市场成交量略低于7、8月，预计“十一”国庆假期的交易量也不会比前两年更多，所以“银十”基本不会出现。

价格政策是关键

在业内人士看来，业内对于楼市9月及10月“金九银十”的论断，在近几年已然“名存实亡”。所谓的“小阳春”及“金九银十”，在本质上都是房地产从业者为促销售而炒作出的营销概念罢了。准确来说，原则上楼市成交热点主要集中在年中和年尾两个时间段，在这两个阶段正是房企冲刺业绩、“做好报表”的关键时期。

另有过往成交数据显示，近年来9月及10月显然没有底气再拥有“金银”之称。据其他媒体统计，9月及10月向来不是年度成交高点，在一些年份，9月和10月的交易量仅能达到当年的月平均水平。最近三年（2016-2018年）的月度成交第二高点，均出现在6月。

中原地产首席分析师张大伟表示，2019年北京楼市“金九”未现，一方面是因为热点城市的楼市开始逐渐下行，购买力很难再支撑市场继续冲高；另一方面也说明当前楼市已经没有“金九银十”，房地产市场已经没有淡旺季之分，市场成交表现则更多地看限价政策严格与否。

“消费者买房，主要看价格是不是合适、首付比例多少、房贷利率有没有优惠。春天和秋天确实是最舒服的季节，但没有哪个人只是因为天气好就出来买房。”张大伟说道。

郭毅更是进一步指出，回顾往年，“金九银十”同样成色不足。据其介绍，2016年以“9·30”为节点，北京推出“京八条”，随后全国19城紧跟调控，开启了当下的紧缩周期；2017年的“金九银十”，全国百万中介经纪人遭遇“最冷寒冬”，大量门店关闭，二手经纪人面临下岗转业；2018年9、10月两个月全国楼市表现平平，甚至被称为“铜九铁十”。

来自我爱我家研究院方面的观点认为，“金九银十”不再的主要因素在于近几年严格的楼市调控。2016年9月市场大热后，北京就出台了“9·30新政”，10月市场开始转向；2017年“3·17新政”后，市场一路下行，到9、10月才稳定下来；2018年9月，北京又出台了公积金新政，以致刚刚稳定的市场再度走低。虽然今年9、10月北京大概率上不会再有重磅政策出台，但目前的政策已经是持续高压，“金九银十”自然也难以再现。

“房地产的营销节点早已不是‘金九银十’、‘金三银四’，而是年末启动、年初开战。”郭毅坦言，在调控政策的严格管控下，“金九银十”不再是房地产营销的“灵丹妙药”，换个角度来说，年末的促销动作仅仅代表着最后的冲刺，而决定一场赛事最终排名的，是包括日常训练、阵容组合、战术体系在内的全程发力。