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北京二手房“金九”遇冷:挂牌量激增 成交量大跌 价格连降8周

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每经记者王佳飞每经编辑魏文艺

随着我国房地产市场从增量市场转入存量市场时代,二手房的市场份额正不断扩大。早在三年前的2016年,一线城市的二手房成交量就已经达到新房的2倍以上。因此,二手房市场的表现也越来越被视为房地产市场的风向标。

在行业集中度不断加剧、融资渠道全面收紧的背景下,房企的回款需求更为迫切。尤其进入传统的楼市旺季“金九银十”,不少房企更是祭出“全员营销”“降价促销”“特价房”等花样营销策略。但业内专家表示,8月份一二线城市新建住宅和二手房住宅均出现了明显回落,2019年“金九银十”将难以出现。

今年的“金九”已接近尾声,一线城市二手房市场到底表现如何?《每日经济新闻(博客,微博)》记者近日分赴北上广深进行实地调查,为读者展示一线城市二手房市场的真实表现。

“我的房源在杨庄,在石景山来讲不管是地段还是交通都比较优质。最初报价365万,但是无人问津,只能一次次降价。现在我的报价是359万,还可以商量。”家住北京(楼盘)石景山的刘先生因为要去外地发展,不得已将手中的房源出手,但是过程并没有想象中顺利。

《每日经济新闻》记者调查发现,近期,北京二手房市场下行趋势明显。国家统计局数据表明,7、8月份,北京二手房交易价格已经连续两月环比同比双降。不仅如此,北京二手房在挂牌量、成交数、成交周期等方面也难掩疲态,成交价格更是连续8周下探。

挂牌量两年增超两倍成交量同比降近四成

挂牌量代表着二手房市场的供应量,某种程度上,供应量将影响成交价格。

贝壳研究院提供数据表明,今年3月份以来,北京二手房新增挂牌量上涨明显。

今年1~2月,北京二手房新增挂牌量每月仅有1万多套的量级。而到了3月份,突然井喷至28000套,随后每月新增挂牌量都在2万套以上,8月份仍维持在22224套的高位。

如果比较更早的数据,上涨趋势则更为明显。据有关媒体报道,9月北京二手房挂牌总量在91076套,而2018年9月北京二手房挂牌数49296套,2017年11月挂牌数25941套。也即过去两年间,北京被挂出来的二手房,从不到3万套涨到9万多套,涨幅超200%。

增加的供应无疑让潜在购房人有了更多选择,也直接影响到业主的报价。北京石景山某中介人员告诉《每日经济新闻》记者:“现在房源比较充足,所以目前的报价都能谈。”

与激增的挂牌量相应,在市场观望情绪的影响下,北京二手房成交量目前维持着较低水平。

诸葛找房数据显示,2019年第38周,北京二手住宅成交套数为2328套,环比前一周上涨28.98%,但成交量的绝对水平仍然较低。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英向《每日经济新闻》记者表示,“金九”前半月北京二手房市场仍然延续下跌趋势,成交量持续下滑,第37周中秋假期致使部分需求积压,积压的需求在第38周释放,带动成交量有所上涨。但从历史周度成交数据来看,仍处于历史较低水平。

据中原地产研究中心统计数据,截至9月22日,9月份北京二手房住宅签约7685套,不仅是今年2月以来成交量最低点,而且同比去年的12352套下降37.7%。

上述中介人员告诉记者:“整个石景山地区二手房成交量每天大约在5~10套,并不是特别高。”

二手房价连跌8周市场低迷或延续至年底

《每日经济新闻》记者注意到,由于各种市场因素叠加,目前北京二手房交易价格的确在不断下探。

麦田数据显示,8月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-5.95%,环比下降0.38%,议价空间持续6个月扩大。

据诸葛找房数据,第38周(9月16日~21日)北京二手房市场价均价为59072元/平方米,环比前一周下跌0.29%。这也是北京二手住宅市场价连续8周下跌,二手房市场热度持续减退。

分区域看,第38周北京各区在售二手住宅市场价中,西城区二手房价格依旧最高,为107816元/平方米;其次为东城,为95281元/平方米;房山均价最低,为31165元/平方米;石景山区域二手房市场价降幅最大,达0.41%。

虽然中介人员喜欢用“平稳”来描述当下的北京二手房市场情况,但也难掩二手房价格下跌的事实。上述石景山某中介人员告诉《每日经济新闻》记者:“我负责的片区内多数降幅都在1%~2%之间,楼龄新一点的社区会保值,个别偏远老旧的小区降幅会大些。不过这是个大的趋势,二手房自2017年3月以后就降了不少。”

同时,该中介也为记者介绍了多处房源,虽然表面上这些房源总会有“离京”“换房”等出售理由,但几乎都存在房主下调报价的情况。

另据公开资料,9月25日当天,北京的二手房降价房源就达1975套,平均每套降幅达25.19万元,而涨价的房源仅仅有103套。

有专家认为,目前北京二手房市场低迷的状态预计还将持续一段时间。

“近期从北京成交量价及市场购房情绪来看,北京房地产市场处于低迷期,市场观望情绪浓厚,入市积极性低,业主降价销售也并不能带来成交。在调控政策没有发生转向前,北京二手房市场成交量将会保持稳定或下幅下跌趋势,该趋势将会延续至年底。”国仕英最后说。

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