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房地产行业市场化改革提速 中国城镇化迈开新步伐(上)

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中国房地产行业走过了起起伏伏的30余年。

1987年,一场土拍在南方一城市举行,一宗8588平方米地块的50年使用权被成功拍卖。这是我国土拍史上的“第一槌”,这个城市叫深圳(楼盘)。一年后这里建成了“东晓花园”,并在内地第一次以按揭贷款的方式出售,不到1个小时便售罄。

多年来,房地产行业带动整个社会经济一路狂奔。2018年,房地产行业创下近15万亿元新高。回望来路,房改、招拍挂、房企、调控等等,每一个行业的关键词,都是改变历史的关键节点。

关键词1:房改

“等国家建房,靠组织分房,要单位给房”,延续近半个世纪的福利分房制度,终结于房改。

1988年,深圳颁布《深圳经济特区住房制度改革方案》,在全国率先发起住房制度改革,提出“补贴提租、鼓励买房”,住房分配货币化进程由此开启,积极推动了我国房地产市场的形成。

1998年7月,国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,提出的各项政策包括提薪降息鼓励消费、完善住房供应体系、开展住房抵押贷款、放开住房二级市场、支持住房企业发展等核心内容,将我国住房建设与分配推向商品化与市场化。

至此,福利分房制度寿终正寝,“市场化”成为住房建设的主题词。我国真正进入商品房时代。接下来10年间,国人经历了历最大规模的人居变迁,既有从拥挤不堪的弄堂胡同搬到现代化房屋的欣喜,也有房价飙升悔之不及的忧愁。

作为原房改课题组组长,孟晓苏曾透露过一组数据:中国的房地产投资规模从房改前的3580亿元,一路增长到2017年的14万亿元,20年间增幅达40倍;由此拉动国内生产总值从1998年的7.8万亿元增长到2017年的82.7万亿元,20年间增长了10倍。

2018年6月5日,深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见(征求意见稿)》,重塑整个住房供应体系,确立租购并举下各类住产的硬性供应指标,深圳二次房改来临。

从福利分房到住宅市场化,再到租售并举,时至今日,不仅新地块配建(或自持)租赁住房常态化,且存量用地盘活建设租赁住房也已常态化。以租为主、租售并举、先租后买的住房供应新体系也正在形成,房地产长效机制有了更清晰的突破框架。

关键词2:招拍挂

以协议方式拿地,动辄100%、300%乃至更高利润的土地暴利时代,终结于招拍挂。

2002年,北京(楼盘)市发布《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知》,简称“33号文”。

2003年12月8日,北京国际饭店举行了北京市土地整理储备中心成立以来的第一次土地拍卖会。来自全国各地的10家开发商参与了大兴区黄村卫星城北区一号地的角逐,最终,当时的北京顺驰以9.05亿元天价拿下了该地块,高出起拍价1倍多,改写了北京市场的土地价格标准。

8个月后,2004年8月31日,国土资源部发布《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性土地一律都要公开竞价出让。各省区市不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权,以前盛行的以协议出让经营性土地的做法被正式叫停。

全国土地政策正式实施的2004年8月31日,即业界俗称的“8·31大限”。

至此,资金实力成为开发商获取土地的最大决定因素。部分资金实力偏弱的开发商因无力拿地而退出江湖,留下的强者开始抢夺优质地块,并不断创造“地王”。很长一段时间内,这一被给予厚望“从土地供给上抑制房地产过热”的杀手锏,被诟病为推高地价进而导致房价高涨的元凶。

当年的数据很快就有了反映——2004年房地产开发投资额持续增长的同时,地价和商品房价格双双走高。国家统计局资料显示,2004年房地产开发投资13158亿元,比上年增长28.1%;商品房销售额10376亿元,增长30.0%;土地购置费同比增长19.9%,全国商品房价格同比增长15.2%。

关键词3:房企

1992年,是中国历史进程中极具里程碑符号的年份,第一个房企诞生潮来临。

碧桂园、雅居乐、保利地产(600048,股吧)、合生创展、绿地集团、建业地产、华发实业、宝能集团、金融街(000402,股吧)、北大资源、泰达股份(000652,股吧)等,都在这一年登上历史舞台。

如今活跃在房地产市场的关键人物,多与这一年休戚相关——杨国强、许家印、冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森等企业家逐渐闯出中国房地产独特发展之路。

次年,龙湖地产、富力地产、远洋集团、保利置业、五矿地产、敏捷地产、珠江投资、新城控股(601155,股吧)等房企相继成立,并逐渐成长为如今的行业弄潮儿。

与此同时,房企上市潮也接连诞生。

自万科1991年挂牌上市之后,公开资料显示,1993年~1998年6年间,23家房企在A股或港股上市,比如大悦城(000031,股吧)、华润置地、路劲集团等;2006年~2009年间,35家房企成功上市,其中在港交所上市的房企数量达到了22家,包括碧桂园、中国恒大、龙湖集团等;2013年~2015年,国家对房地产市场的调控开始有所放松,这段时期也成了房企高速发展重大机遇,不少房企因此开始将上市提上日程,但多为借壳上市方式,包括绿地控股(600606,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)等都是如此。

发展至今,据克而瑞研究报告,有不少房企已实现了双平台上市,如万科、世茂、大悦城等。截至2019年7月,TOP200房企上市数量已有118家,若再包括正在申请中的5家,这一比例将超6成。

由此可见,在TOP200强中房企上市已成常态,借力资本市场支持以谋求更好发展,成为大多数房企的共识。可供佐证的数据是,TOP100以内的房企上市率达74%,而TOP101~200上市房企的比例则仅44%。

截至2018年12月31日,中国内地共有203家主营业务为房地产开发的上市公司。Wind数据库上市公司年报统计显示,这些房地产上市公司2018年总营业收入为44256.49亿元,总营业利润为9340.13亿元。

在宏大的时代背景下,有人春风得意,也有人黯然出局,但不管怎么说,中国房地产加速向前发展的动能已然形成,为经济发展贡献力量。

关键词4:调控

宏观调控,则是贯穿房地产行业整个发展周期的关键词。

1993年,国务院出台《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出整顿金融秩序、加强宏观调控的16条政策措施(即“国16条”),开启我国房地产行业调控先河。

2003年6月,中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(俗称121号文件),调整商业银行个人住房贷款政策。规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含二套)商品房的借款人,适当提高首付款比例,不再执行优惠住房利率规定。这是中国第一轮房地产牛市启动之后,官方第一次采取抑制房地产过热措施。

同年8月,《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(俗称18号文),首次明确“房地产业成为国民经济支柱产业”。

2005年3月底,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》,提出抑制住房价格过快上涨的8项措施(即“国八条”),建立政府负责制,将稳定住房价格提升到政治高度。

2006年5月,国务院常务会议通过有针对性的6项措施(即“国六条”),将调整住房供应结构作为调控着力点。

2009年,中国房地产市场从年初的“试探性抄底”,到年中的“放量大涨”,再到年底的“恐慌性抢购”,短短一年间迅速地由低迷转变为亢奋,由萧条转变为繁荣,调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。

从2010年开始,宏观调控成为常态,限购、限贷、限价三管齐下。

2010年4月27日,国务院发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(即“国十条”),二套房首付比例提高至不低于四成,房贷利率上浮10%,当时被称为史上最严厉调控政策。2011年1月26日,以限购为主要内容的“新国八条”全面跟进,全国36个城市先期纳入限购范围,此后限购范围越来越大,达到46个。

2018年末,中央经济工作会议明确定调,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

今年以来,据中原地产研究中心统计数据,继7月的56次调控之后,8月全国共出台60次房地产调控政策,单月数量已接近今年1月份68次的最高峰值。

与此同时,今年前8个月,全国累计出台房地产调控政策已达到367次,相较去年同期的315次增长17%,累计次数刷新房地产调控纪录。

结尾:

这是中国房地产行业起步、成长、腾飞的30余年,作为国民经济的支柱产业,房地产以其广泛的关联性,带动了建材等多个产业链行业,为中国经济的高速增长作出了巨大贡献。

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