提高公积金限额、给契税补贴 楼市调控变松了？

近期，各地楼市调控政策继续出台，并且松紧并存。

其中，扬州恢复了住房公积金贷款最高限额，从35万变成50万；宿州对农民进城购房落户给契税补贴；此前二手房价连续10个月同比涨幅第一的呼和浩特出台了楼市调控组合拳。

有研究机构统计，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次，前9个月合计房地产调控415次，刷新历史纪录。

业内人士预计，四季度，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

扬州公积金贷款最高限额恢复至50万元

10月8日，扬州市住房公积金管理中心发布公告称，为充分发挥住房公积金的作用，帮助城镇中低收入职工解决住房困难，支持刚性住房需求，经请示市政府领导同意，决定从2019年10月15日起，将我市住房公积金贷款最高限额从35万元恢复至50万元(单职工缴存住房公积金的，最高限额从21万元恢复至30万元)；将住房公积金贷款还贷能力系数由目前的0.3上调为0.5。其他贷款使用政策不变。

对于扬州住房公积金政策调整的原因，公告称是为了支持刚需买房，将住房公积金最高限额从之前的35万恢复至50万。

严跃进也对证券时报记者表示，此次扬州公积金贷款额度明显上升，能够减少职工购房贷款的压力，政策调整的出发点是解决住房需求问题。从原因上说，或也和近期贷款额度略有增加有关，近期包括贵阳、嘉兴等城市的贷款额度也有上升，充分说明了公积金贷款保障刚需的导向。而有部分城市类似无锡，公积金贷款额度有所减少，这和此类城市调控的基调有关。但大体上说，扬州此次政策有信号意义，即随着当前金融环境的逐渐宽松，公积金贷款后续可以发挥的空间更大，购房者也可以享受更好的保障。

不过，也有业内人士认为，扬州此举是为刺激低迷的楼市。据媒体报道，9月份，央行再次全面降准，资金环境整体趋向宽松，但涉房信贷仍然相对紧张，扬州市二手房市场活跃度下降。新房方面，据统计，9月，扬州住宅成交面积环比减少8%，同比下降79%。今年5月以来，扬州住宅成交面积持续下滑，从5月的24万平方米降至9月的11万平方米。

宿州农民进城买房落户给契税补贴

10月8日，宿州市住建委官方微信发布了《关于推进农业转移人口市民化 致全市人民群众的一封信》，提出了四项农业转移人口市民化后的保障措施，一是全面放开城镇落户，一是取消一切门槛。二是实行“一站式”服务，所有业务均免费办理。三是农业转移人口原享有的农村土地承包经营权、集体收益分配权、宅基地使用权及其地上房屋所有权，以及派生的征地补偿权、惠农补贴享有权，在户口迁移城镇后，依法保持不变。四是在确保农业转移人口“三权不变”基础上，保障农业转移人口享有城镇义务教育、住房保障、医疗卫生保障、创业就业、养老服务等基本公共服务权利，实现农业转移人口农村、城镇“双待遇”。

在第四项措施中，提出“农业转移人口在主城区购买首套商品住房、办理不动产登记证并落户，对缴纳的契税给予全额财政补贴。”

对此，严跃进认为，宿州发布推进农业转移人口市民化政策，充分体现了当前对于市民化进程的关注。各类优惠措施和政策，有助于降低新市民进城的成本。其中，关于购房给予契税补贴的内容值得关注，因为契税是购买新房中需要交纳的最大的一种税种，一套住房的契税至少要几万，类似给予财政补贴的做法，显然有助于降低购房压力和刺激购房需求。

不过，严跃进同时指出，此次宿州的政策，不完全是购房政策的放松，更多的还是新型城镇化的政策，但客观上说，类似刺激有助于激活此类城市的市场交易量，进而带来市场交易的活跃和去库存目标的实现。

呼和浩特出组合拳加码调控

尽管扬州和宿州出台的政策都有利于刺激购房需求、激活市场交易，但这与这两地楼市低迷的现状有关，并不能理解为购房政策的放松，只能理解为促进楼市稳定。因为一旦楼市成交过热、房价上涨过快，终会遭至加码调控，近期呼和浩特出台楼市调控政策就是例证。

9月30日，呼和浩特市人民政府关于印发了《呼和浩特市房地产市场调控工作实施方案》的通知。此前，呼和浩特二手房价同比涨幅已经连续10个月全国第一！

方案的总体要求是：

坚持“房住不炒”定位，全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”调控目标，统筹房地产市场供需双向调节，分类调控、因城施策，完善房地产调控举措，强化行业监督管理，坚决遏制投机炒房行为，防范化解市场风险，促进房地产市场平稳健康发展。

具体措施：

一、优化土地供应结构，全力稳地价。包括调整土地供应节奏，适时采取“限地价、竞房价、竞配建”或“限房价、竞地价”等方式供应商品住房用地，稳定土地价格等。

二、规范房地产市场运行，全力稳房价。包括限购、限贷、限价政策，申请商业银行贷款的，首套房首付比例不低于2成，二套房首付比例不低于4成，三套房及以上不得办理；申请住房公积金贷款的，第二次申请须在第一次公积金贷款还清之日起5年后申请，三次及以上申请住房公积金贷款不予受理；新房预售备案价原则上不得高于同地段、同品质楼盘上个月网签平均销售价格，预售备案价格原则上不得调整，确需调整的项目3个月后须重新向住建部门申请备案；实行明码标价、一房一价制度。

三、建立长期稳定的住房供应机制，全力稳预期。包括适时发布住房发展规划、完善住房保障体系、大力发展住房租赁市场。

四、强化行业监督管理，规范市场运行。包括加强商品房合同备案管理、加强在建工程抵押管理等。

另外，还有三项保障举措，包括建立房地产市场分析研判和定期会商机制、建立部门联合惩戒机制、建立信息公开和政策解读长效机制。

证券时报记者了解到，呼和浩特此次出台调控组合拳，多措施稳地价、稳房价、稳预期，这些措施涉及到的责任单位包括市住建局、自然资源局、市场监管局、市公共资源交易监督管理局、土地收储中心、金融办、统计局、城管执法局、市人民政府办公室等多个相关委、办、局，可见其调控的决心。

严跃进指出，从近期全国70城房价指数数据看，呼和浩特的涨幅比较靠前，且靠前的持续时间比较长，所以政策出台符合预期，有助于后续呼和浩特市场的进一步调整和稳定。除了提高二套房首付比例、落实土地交易的熔断机制等其他城市共有的一些传统收紧性政策外，此次呼和浩特其他调控工具和内容也值得学习，如明确土地转性的比例关系、成立价格审定小组、明确落实“正负零”的制度、解除抵押才可预售等。

其中，明确土地转性的比例关系，允许已取得使用权的商业用地调整为商品住房用地，调整比例最高为50%，后续房企可以根据商品住宅的供求状况来决定商业用地的转性，利好增加库存和缓和供求矛盾。成立价格审定小组，充分说明了后续价格管控的导向，有助于真正落实房价稳定的导向，也有助于打压一些潜在的上涨因素。明确落实“正负零”的制度，要求相关住房项目达到“正负零”标准后可办理商品房预售证，一方面有助于降低房企的资金压力，利好项目的开工和销售，另一方面也有助于实现更多的商品住房的供应，进而形成更多的房源，有助于稳定房价。解除抵押才可预售的规定，是为了打击一些不合规房源进入市场，有利于稳定市场秩序和价格。

9月全国楼市调控48次

中原地产研究中心统计数据显示，9月，全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次和7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史纪录，前9个月合计房地产调控415次。

中原地产首席分析师张大伟认为，相比之前政策，9月份房地产调控最大的特点是金融政策密集出台，从银保监会到央行、中央部委，最近几个月针对房地产金融收紧政策持续发布，从房地产按揭到开发商的各种融资渠道都有不同程度的收紧。与此同时，房地产公积金政策也密集出台，成都、无锡、武汉、海南、贵阳等多城市发布了公积金政策，公积金政策有宽松有收紧，整体看，大部分城市都是针对自身楼市发展现状“一城一策”。

张大伟预计，2019年四季度，全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。