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上海楼市“金九”冒尖,“银十”平淡开局

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今年上海(楼盘)楼市的“金九银十”表现,一个字——稳。

开局平淡的“金九”终于在后半程发力,创出年内成交新高。据上海中原地产数据,9月上海新建商品住宅成交面积79万平方米,成为今年成交量最多的一个月。但进入10月,从国庆黄金周的情况看,上海楼市表现并不亮眼。

国庆大假期间,《每日经济新闻(博客,微博)》记者走访了上海不同区域的楼盘项目发现,无论是内环内稀缺型高端住宅,还是中环外刚需改善型楼盘,现场看房人数与平时相比并未增多。

中原地产首席分析师张大伟解释称,买卖双方对“金九银十”格外关注,是因为在历史上9~10月曾占据了全年楼市最大的比重。但随着调控政策对市场周期影响的加大,一二线城市很难再有明显的购房潮。

国庆大假销售平淡

今年国庆黄金周,上海各区楼盘售楼现场人气和往常相比并无明显差别。

《每日经济新闻》记者来到地处内环内稀缺地段、主打高端品质住宅的天悦郡庭售楼处,置业顾问介绍,项目将于10月底或11月初正式认筹,预计开盘价格11万~12万元/平方米,目前正在蓄客阶段。记者留意到,同时有四五个家庭正在样板房参观。“下午看房客人已经稍微少一些了,一号二号刮风下雨,今天天气稍微好一点,大家都出来了,上午人更多。”置业顾问表示。

据了解,由于该项目地理位置优越、面积适中,每期开盘都会引发抢购现象。当记者问起此次预登记是否火爆时,置业顾问却婉转地表示,“反正两房总是最快被订掉的”。

而同样的场景也出现在中环外的江湾华庭。由于暂时不通地铁、交通相对不便,因此精装修、紧邻医院和学校成为置业顾问口中“支撑”8万+房价的最大卖点。不算大的销售中心,沙盘四周不时围满了前来看房的居民,看上去“挺热闹”。

“我们认筹时间正好在假期里,银行都关门的,很多人都在筹钱,现在确定认筹的还不太多。”该项目的销售顾问表示。

由于假日网签暂停等各方面因素,今年各大机构均无法提供上海楼市国庆假期完整成交统计,但从个别日期的成交数据来看,与往年黄金周相去甚远。据中原地产统计,今年国庆期间的10月5日、6日两天,上海新建商品房网签共23套;而2018年国庆长假,上海共成交645套商品住宅,单日成交最高达170套。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱分析认为:“一方面,在一系列政策调控下,市场环境严峻、购房者观望情绪浓厚;另一方面,随着楼市的黄金时代逝去,长假期间客户更关注出游,客户对楼市的关注度减弱。”

假期销售功能削弱

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示:“现在楼市周期性特征没有以前那么显著,这点从几年前‘假日楼市展览’取消就能窥探一二。以前市场活跃,假日举办的楼市展览人头攒动,但此后楼市受政策影响降温,假期的销售功能作用削弱。从最近三年楼市走势来看,淡旺季之间的落差缩小,说明市场预期稳定,因此假日楼市的概念趋淡。”

“也没有必要特地抢在10月份开盘啦,还是要根据实际工程进度和拿到预售证的时间选择开盘日期,其实什么时候开都一样。”天悦郡庭的置业顾问说。

进入2019年,上海商品住宅成交有所下滑,之后先升后持续下降。中指研究院数据显示,今年2月初受春节假期影响,成交先降后升,月末下降;3月初延续平稳态势,随后先下降又持续上升;4月、5月成交量持续波动,6月首周成交量下降,随后持续回升。7月、8月则是延续震荡下行再趋稳上行的态势;9月前两周,成交持续下滑,下旬成交持续上行。而10月首周成交再度下行。

中国指数研究院研发中心研究副总监曹晶晶向《每日经济新闻》记者表示:“9月份新房成交数据延续了8月相对比较平淡的状态,上海市场整体来看,8月份开始甚至更早,已经有房企开始加大推盘的节奏和量。”

从市场供应端来看,据上海中原地产数据,9月供应出现井喷,达92.3万平方米,环比增加113.7%。一共有25个盘入市,达到今年以来第二供应高点。

在此背景下,全员上阵、打折促销等信息纷至沓来。但一位业内人士在10月8日中指控股组织的座谈会中表示,不少房企中层在黄金周选择了度假,并没有全部赶赴一线营销中心,朋友圈的一线销售人员会发布一些促销内容,但力度并不是特别大。他认:“黄金周期间促销力度太大未必能达到真正促销的目的,甚至会引发观望和再下降,所以并没有市场传言的这么夸张。”

卢文曦告诉记者:“长假期间市场反应能显示出当前市场心态,一些去化不佳的项目为完成销售指标加大营销力度,而没有后续压力的楼盘则放缓脚步。而最重要的是上半年一批需求集中释放后,新增需求的接续成为制约成交的阻碍。”

“上海调控政策并未发生改变,因此市场需求受到抑制。虽然当前二手房容易达成交易,但也不至于掀起一波行情。加上9月二手房成交数据表现一般,也会使信心受挫,预计10月成交仍是震荡下行格局。”卢文曦判断。

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