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房贷利率今日换锚:对购房者影响几何?楼市今年怎么走?

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易居研究院智库中心研究总监严跃进强调,目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主,房贷利率上涨,表明即使在新的房贷利率下,房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升,但这个上升幅度是可控的,房贷市场仍将以平稳为主。

对于老百姓而言,除了关心房价涨跌之外,房贷利率调整也一直牵动着他们的心。10月8日起,房贷利率正式“换锚”,从以基准利率为基础转变为以LPR(贷款市场报价利率)为基础进行加点。北京商报记者近日在调查中发现,北京地区多家商业银行将在10月8日实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点(一个基点等于0.01%),二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点。根据此前北京地区多数商业银行执行的利率标准,此次“换锚”对购房者月供支出不会增加明显负担。而在“房住不炒”的大背景下,房贷利率的下行可能性基本无望。

多家银行执行新定价基准

10月8日起,个人住房贷款利率政策将发生新的变化。根据此前央行所发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。也就是说,房贷利率不再与基准利率挂钩,而是挂钩LPR利率,房贷利率“换锚”在即。

北京商报记者近日从多家商业银行相关负责人处了解到,北京地区辖内商业银行房贷利率变轨正在稳步推进当中。多家银行表示10月8日将实行首套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加55个基点,二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR加105个基点的定价基准。

根据9月20日出炉的新一期LPR报价,1年期LPR报4.2%,较上一次下调5基点,主要与房贷利率挂钩的5年期以上LPR为4.85%,与上次持平。本次5年期LPR报价水平也就意味着房贷新下限正式确定。

融360大数据研究院分析师李万斌指出,与改制后的首次LPR报价水平相比,本次5年期LPR水平并没有发生变化,依然是凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则,10月8日后新发放的住房个贷,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。此前已有个别银行开始试点LPR房贷新政,这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。9月20日新一期LPR5年期报价水平不变,也就意味着10月8日房贷新政正式实施时,已试点的银行加点数大概率保持稳定。

对目前行内LPR工作的具体安排,一位股份制银行相关人士介绍,已完成新发放个人住房贷款利率以LPR作为基准的相关准备工作,可满足监管10月8日起实施的要求。正在逐步推进包括修订贷款合同利率条款,增加以LPR作为定价基准的选项;改造核心、信贷等相关系统,支持以LPR为定价基准的贷款出账;开展全系统LPR专题培训、宣导;通过行内官方网站、网上银行、手机银行、自助终端等对客渠道发布LPR。

“目前的要求是截至2019年三季度,全国性银行业金融机构新发放贷款中,应用LPR作为定价基准的比例不少于30%。”一家城商行相关人士表示,“截至12月末,上述占比要不少于50%;截至明年3月末,上述占比不少于80%。到明年一季度,所有发放的贷款100%都遵循LPR定价原则。”

另一家城商行相关人士也向记者透露,后期该行会结合市场情况对定价基准进行调整,保证区域房贷利率的相对平稳,维护区域房地产市场健康稳定,目前已经对该行个人住房按揭业务涉及的制度、合同和系统进行了相应调整,满足LPR定价要求。但也有银行表示,目前仍未开展房贷利率变轨工作,具体调整计划需要在10月8日后才会公布。

对购房者影响几何

房贷利率新政实施,老百姓最关心的就是“买房成本贵了还是便宜了”,从已确定细则的银行来看,北京地区新政下的首套房及二套房贷利率相比之前房贷利率均有所上浮。

北京商报记者梳理发现,如果按照9月20日最新一期公布的五年期以上LPR为4.85%计算,那么10月8日北京执行的个人住房贷款利率为:首套住房不低于5.4%;二套住房不低于5.9%。据北京一房产中介透露,目前北京地区大部分银行执行首套5.39%、二套5.88%房贷利率水平。由此可知,执行新政后,北京房贷利率较之前是有所提升的。

那么利率变轨对购房者影响如何?合硕机构首席分析师郭毅向北京商报记者分析称,如果上述标准落地,北京房贷利率水平虽然有微幅上涨,但这个上涨对于购房者而言其实可以忽略不计。房贷利率与LPR挂钩后,也更能体现市场导向,后期房贷利率的涨与跌,与房地产市场供需关系直接挂钩,将由市场来定价。

一位国有大行房贷部相关人士介绍称:“9月底时咨询房贷政策的人确实很多,但即使节前提交贷款申请,审批下来也在10月8日之后了,因此这笔贷款也是按照LPR加点形成利率,不是此前的基准利率基础上进行上浮。”而另一位国有大行相关工作人员则向记者提到新的机制并不会那么快实行,“利率并轨目前只是制定了一个标准,还需要一定的过渡期,正常实施也要到2020年1月1日之后了”。

新的利率变轨并未对购房者产生太多负担,一位房产中介对记者说道,按照新的机制,房贷利率变动不会太大,对购房者来说每个月房贷也就是多出十几元钱,没什么太大影响。

另一位中介也表示,“政策变动之前北京地区商业银行首套房贷款大多实行的是5.39%的利率,新政下,首套房贷的利率下限为5.4%,而一般购房者贷款都在25年以上,实际上并没有太大影响,从现有数据来看,北京地区购房人数并没有太大的起伏”。

例如,以商业贷款100万元、25年期限计算,首套商业性个人住房等额本息还款方式下,每个月月供多出5.94元,利息共多出0.18万元;等额本金首月多出8.33元,利息共多出0.13万元,按平均数计算,相当于每月月供多出4.33元;二套商业性个人住房等额本息还款方式下,每个月多出12.16元,利息共多出0.36万元;等额本金首月多出16.67元,利息共多出0.25万元,按平均数计算,相当于每月月供多出8.33元。

值得注意的是,上述测算仅作为参考,因为以往房贷以基准利率为基础时,在加息降息时,部分购房者会面临房贷利率重新定价的问题,而在房贷利率以LPR为定价基准时代,也会存在重定价现象。根据央行有关负责人就个人住房贷款利率答记者问,个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定,最短为一年,最长为合同期限。每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。不过,房贷利率加点水平在合同期内不会改变,央行明确指出,“加点数值一旦确定,整个合同期限内都固定不变”。也就是说,若房贷合同写有重新定价条款,那么购房者月供有可能会跟随LPR报价出现波动;反之,房贷利率将会一直维持放贷时的水平。

楼市今年怎么走

在发布LPR机制之初,央行便进行了表态。8月20日,央行副行长刘国强在国务院政策例行吹风会上透露,新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。刘国强表示,要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,保持个人住房贷款利率基本稳定。央行同时还宣布,按照“因城施策”的原则,各地可以在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这意味着,未来房贷利率也会跟房价一样实施“一城一策”,各地区会因地制宜开展工作。

9月6日,央行祭出降准“大礼包”,决定于9月16日全面下调金融机构存款准备金率0.5个百分点(不含财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司),再额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向下调存款准备金率1个百分点。

业内分析人士认为,央行降准后,整个房贷市场可贷资金增多,这能够对冲房贷利率出现小幅上涨所带来的影响。易居研究院智库中心研究总监严跃进强调,目前房地产市场政策层面基本上都以收紧为主,房贷利率上涨,表明即使在新的房贷利率下,房地产市场调控依然严格。当前房贷利率虽略有上升,但这个上升幅度是可控的,房贷市场仍将以平稳为主。

李万斌也表示,LPR机制的出台是为了降低实体经济融资成本、引导资金向小微企业等倾斜;对于房贷来说,大方向仍然是避免干扰房地产政策的执行,即使LPR下行,银行也会通过改变加点基数来保证短期内房贷利率的基本稳定。

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