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时隔5年,融创在北京首次公开拿地,搭档是“老朋友”

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作为明星企业,融创与其创始人孙宏斌一样,从来不缺少话题。在10月15日的北京土地招拍挂市场,并不热门的南六环外地块,由于融创的参与以及中间环节出现的戏剧一幕,成为舆论热议的焦点。最终,融创多付9000万元将地块收入囊中。

值得关注的是,这也是时隔5年多后,融创再次在北京土地招拍挂市场公开竞地。市场好奇,融创回归北京土地招拍挂市场的原因是什么?是增厚北京土地储备需要,还是市场下行周期的抄底拿地?

多加9000万,融创亏不亏?

融创所拿地块名为“北京市大兴区黄村镇孙村组团DX00-0009-6010地块R2二类居住用地、DX00-0009-6009地块A33基础教育用地”(以下简称孙村地块),起始价18.1亿元。该地块建筑规划规模为97871平方米,其中二类居住91463平方米,宅地容积率1.8,限高24米,绿化率35%;配建幼儿园6408平方米,容积率0.8。该地块为限竞房地块,未来商品住房销售均价不超过42672元/平方米,且最高销售单价不得超过46939元/平方米,执行“90/70”政策。

相比于同一天现场竞价的旧宫地块,其优越的位置以及激烈的竞争程度,孙村地块位于南六环外,位置稍显一般,交通不便,配套有待完善,因此市场预期并不高。竞拍现场,吸引了融创+南昌市政、金茂+路劲、金地、保利、金融街5家竞拍主体参与。

该地块在竞拍过程出现戏剧化一幕。在总价竞拍到第9轮时,融创+南昌市政联合体举牌19.4亿元,主持人进行第三次叫价后,无人应价,主持人落槌的同时,金茂+路劲联合体杀了出来,几乎同时举起号牌应价。随后,工作人员将上述2个竞买主体相关负责人请出拍卖厅,并进行了长达一个小时的协商。最终,双方重回现场,重新竞拍,最终融创+南昌市政加价9000万元,以20.3亿元夺得该地块。

纵观竞拍结果,溢价率12.15%,并不算太高,对于“土豪”融创来说,或许能够承受。但是该地块设置销售限价,当下,地产行业利润下降成为趋势,房企对于成本控制较为看重,平白多增加的9000万元,对于融创来说,是赤裸裸的成本。合硕机构首席分析师郭毅表示,9000万元对于开发商来说是纯粹的土地成本,不仅意味着利润的损失,同时会增加销售压力,“对于融创来说,在未来的开发过程中,可能会背负更多压力。”

对此,新京报记者采访融创相关负责人,截至发稿,并未给予回复。

事实上,该地块给予融创的挑战或许不仅仅是如何控成本、保利润的问题。孙村地块位于北京南六环外,位置偏远,交通配套都不太完善,中原地产首席分析师张大伟评价,“地块一般。”

值得关注的是,大兴目前已经成为北京限竞房的集中供应地,产品同质,整体去化一般。位于孙村地块南侧4公里处就有大兴金茂悦、中海云熙两个限竞房项目,限售均价为40058元/平方米。据了解,中海云熙为了能够实现快速去化,采取高周转模式,并在价格上给予折扣优惠。

在郭毅看来,该地块容积率1.8,限高24米,同时限定“90/70”,可以做成均质洋房,从融创自身来说,打造该类产品,有自己的市场优势。同时大兴新机场的开通以及城南经济的迅猛推进,都会让城南住宅产品赢得更多市场关注。

时隔5年后,融创首次北京公开拿地

在竞拍的前一天,张大伟就指出,10月15日的土拍竞价,有10大看点,其中一个是融创回归北京土地招拍挂市场,张大伟指出,融创在北京土地招拍挂市场最后一次的拿地时间是2014年年初。

2013年是融创的高光一年,在土地市场频频亮相,其拿到著名的农展馆地块,创造北京住宅用地最高单价纪录,这种高热延续到2014年年初,当年的1月16日,经过74轮竞拍,融创以18.2亿元竞得门头沟新城一商业金融地块,溢价率高达93.61%。但是此后,融创在北京土地招拍挂市场,基本销声匿迹。

后来,融创在北京土地市场虽有声音,但多以收并购的方式,诸如2014年入股东二环香河园3号地。今年的1月20日,融创宣布以125.53亿元,收购泛海控股在北京、上海的项目。

而在5年多后,融创在北京土地招拍挂市场公开拿地,原因是什么?融创方面并未给予回复。

郭毅认为,主要有以下几个原因,第一,是基于融创自身业务发展的需要,这几年来,融创在北京拿地并不多,主要是此前有足够的土地储备,但是经过这几年的消化,进入尾声,无论是市场份额还是对于标杆项目的打造上,都需要补充土地储备。第二,通过收并购方式所拿地块可能会涉及到复杂的背景与难题,很难快速实现入市,融创之前所拿的泛海地块就是如此。第三,当前土地价格处于低谷,竞争较小,此时出手,或许可以以更低的成本获得土地。

与南昌市政渊源较深,双方合作多个项目

另一个令人关注的焦点是,与融创合作的南昌市政,在北京土地招拍挂市场鲜有出现,却与融创渊源颇深。

2012年4月16日,来自江西的南昌市政斥资19.15亿元,强势摘得东二环外的香河园3号地,成交楼面价超过2.5万元/平方米,在当时仅次于蓟门桥地块近3万元/平方米的楼面价。

与同年拿地项目相比,香河园3号地的开发节奏明显偏慢。拿地两年后,香河园3号地还在进行地下工程施工。2014年10月份,融创悄然入股香河园3号地,并负责操盘,该项目就是如今的使馆壹号院。张大伟当时曾说,对于一个小体量高端住宅来说,南昌市政缺乏运营经验,吸引融创合作可以大幅度降低运营成本,提高项目知名度,加快开发进程和回款。

据天眼查显示,香河园3号地项目公司北京香园大道实业有限公司中,大股东为南昌市政,占股60%,融创占股40%。

除了使馆壹号院外,双方还合作了“南昌青山湖壹号”、“山东齐河观澜府邸”等项目。2018年9月份,南昌市政公用集团与融创中国在南昌签署战略合作协议,双方表示将在“城市基础设施、投资、建设开发、文旅旅游、新产业发展”等领域开展全面战略合作。

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