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短暂“复苏”难掩疲态 房企仍压力山大

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“金九”已过,“银十”剩半,本不被市场期待的传统销售节点,生生被开发商打出一个小高潮。

不少房企已经披露了2019年9月份销售业绩,可以一窥“金九”的推盘营销战况。据中原地产研究中心统计的30家房企销售数据显示,合计实现销售额5634亿元,环比8月份的4396亿上涨28.1%,同比上涨8.2%。

恒大、融创单月销售额创新高

具体到单个企业,更是拼出全年最高单月销售额纪录。诸如中国恒大,9月单月实现合约销售金额约831.1亿元,较上月增长约73.8%,该数据不仅是恒大全年单月最高销售额,也打破了房企史上最高单月销售额纪录,可谓一个月创造了一个中型房企多年奋斗而来的业绩。

融创中国9月实现合同销售金额629.1亿元,刷新该企业历史上单月销售额纪录。还有不少企业9月单月销售额实现年内新高,诸如世茂房地产,实现合同销售额320.9亿元,环比增加49.05%;阳光城(000671,股吧)实现合同销售额272.03亿元,环比增加60.38%;佳兆业实现合同销售金额108.31亿元,环比增加154.13%;时代中国实现合同销售额75.23亿元,环比增加18.88%;禹洲地产实现销售额82.20亿元,同比增长25.29%。此外,建业地产9月份单月实现合同销售金额109.25亿元,中南建设(000961,股吧)合同销售额约为189.2亿元,均为年内单月销售第二高。

与此同时,今年的国庆黄金周,数据层面好于去年同期。据克而瑞监测,今年国庆黄金周(10月1日-7日),30个典型城市新增商品住宅成交面积为167万平方米,较去年同期小幅微增3%,各线城市成交量皆有回升,一线城市以9%同比涨幅居首。

龙头房企“以价换量”是否可持续?

“以价换量”让部分房企在“金九银十”期间的成交额出现高涨,包括中国恒大、碧桂园、融创中国、融信中国、禹洲地产、招商蛇口(001979,股吧)等在不同城市推出不同的促销优惠活动,折扣房、特价房、送车位、大礼包等等。

但是“以价换量”是否可持续?是否能够一改楼市低迷走势?克而瑞认为,虽然“十一”数据层面整体向好,但是市场冷淡的迹象仍未发生根本性扭转,房企降价“跑量”冲刺业绩也一定程度上造成了市场短暂“复苏”的假象,但以牺牲利润为代价的做法始终不可持续,未来市场趋稳将成为大概率事件。

中原地产首席分析师张大伟说,9月销售数据不低,但整体预计房企在未来四季度的销售数据依然压力非常大。从政策预期看,后续市场继续出现下行风险非常大,政策收紧预期明显出现,包括信贷政策等。

事实上,今年以来,各大房企面临着来自政策、融资、偿债等各方面压力。亿翰智库统计数据显示,2019年上半年,TOP100房企平均现金短债比为1.71,相较于2018年底的2.17,有较大幅度的降低。其中,近四分之一房企货币资金无法覆盖短期负债,面临短期偿债风险。

一边是债务兑付高峰、现金流趋紧,一边则是高压调控政策,涉房信贷仍相对紧张,叠加10月落地的房贷利率新机制执行,市场观望情绪依旧浓厚。

在笔者看来,“房住不炒”“稳房价”“稳预期”政策主基调依旧,即便有诸如南昌(楼盘)六合区、天津中关村(000931,股吧)的人才引进政策间接刺激购房需求,也难改市场大趋势。对于房企来说,短期则可以通过降价促销回流现金,长期需要通过土地、融资等多方面优化来应对即将到来的楼市又一寒冬。

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