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信贷收紧+去杠杆压力 促房企开启多元化融资渠道

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在持续趋紧的融资行情下,房企在三季度交出了一个比较出乎意料的“成绩单”。

据克而瑞监测数据不完全统计,2019第三季度95家典型房企融资额为3187亿元,同比增加了11.6%,环比增加了0.85%。房企累计融资总额为10940亿元,同比增加1.3%,基本与去年同期持平。由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资,7月的单月融资额有大幅增加,但8、9月份随着融资限制的密集出台,融资规模急剧下降。

多位业内人士向《每日经济新闻(博客,微博)》记者分析认为,在融资收紧、市场下行的大背景下,“促销售、抓回款、维稳现金流”是当前房企的主流策略。预计四季度企业投资力度会进一步减弱,拿地将更聚焦基本面较好的一线和热点二线城市。

资金压力加剧致房企融资利率分化

克而瑞监测数据显示,由于部分房企在7月上旬抓紧窗口期发债融资,单月融资额出现了强力的反弹,达到了1646亿元,仅次于1月份。8、9月份在融资环境收紧的影响下,单月融资规模降至770亿元左右,处于年内低位。不过也有绿地控股(600606,股吧)、碧桂园、龙光等大型企业成功发行外债,上述三家发行了5亿~7亿美元优先票据,其海外债票面的利率均在7.0%以下,成本有较好控制。

不过9月房企债务融资成本的结构性下降,主要是由于发债数量减少,以及融资成本较低的房企发债占比较大,融资成本整体仍处于较高水平。

这侧面映射出一个越来越明显的趋势——房企融资利率分化。

2019年第三季度房企的融资环境继续收紧,政府出台了多项政策对境外债、信托以及开发贷等融资方式加强了监管力度,整体融资成本逐渐增加,不过房企间的融资利率差异化却在这一波“洗牌”中愈加突显。

数据显示,万科、龙湖融资利率低于4%,而中梁、泰禾等融资利率均在10%以上。据上交所7月31日消息,碧桂园发行的不超过58亿元(含)的公司债券(第二期)票面利率定为5.14%;9月鸿坤融资利率高达14.75%;10月16日,佳兆业集团控股有限公司发布公告表示,发行2022年到期的4亿美元的优先票据,利息为11.95%。

同策研究院统计数据显示,9月40家典型房企融资金额为689.56亿元,环比上涨87.25%。本年度继8月大幅下跌后又一次出现反弹。

从单个企业来看,因为政府从4月份开始收紧了融资政策,同时企业本身也有去杠杆的需求,近一半房企的融资规模在三季度有所减少,不过也有50家大房企的融资规模同比增加,其中有34家房企的融资增幅超过50%,差距越来越大。

也是由于龙头房企以及在2019年快速扩张企业的力度加持,2019前三季度融资超200亿元的企业有17家,与去年持平。

58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者,整体来看,面对融资从紧、调控不放松的态势,房企一方面要积极寻找融资渠道,另一方面选择主动降杠杆的做法也是明智之举。

下半年重在去杠杆创新融资受追捧

后市在融资环境多方位堵截的情况下,房企整体融资压力和成本加大还会持续。那么,中小型企业如何生存?

“无论是千亿之上的房企还是积极谋求规模化的中小房企,当下通过降杠杆来加速降低企业自身的财务风险,实现自身有质量、稳定的发展在当下显得更为重要。”张波指出,可以看到市场上已经有不少房企,尤其是高负债类房企今年积极通过项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流。

实际上,从企业自身来看,上半年末房企负债规模进一步上升,整体加权平均净负债率相比年初上升了4.29个百分点至91.37%,有息负债余额的平均融资成本也进一步上升至7.04%,整体财务压力在加大。

在此情况下,房企更要重视销售回款,四季度将进一步加大销售及其回款力度。同时关注资产证券化等创新型融资的产品搭建,加强与金融机构的合作,以更多元化的融资渠道以应对,也是企业寻求突破的关键。

如9月27日首开股份(600376,股吧)发布公告表示,旗下子公司首开中庚投资拟向生命保险资产管理有限公司申请8亿元保债计划,期限2年,由首开股份提供全额全程担保。

9月6日,阳光城(000671,股吧)为旗下持有100%权益的子公司长兴万益投资拟接受华融融德委托恒丰银行北京(楼盘)分行的期限为24个月的7亿元贷款提供担保。

此前,阳光城执行副总裁吴建斌就表示,渡过融资难的最好办法是将融资工具用到极致。其表示,股权融资方面的IPO融资,现在可能只能到香港IPO,在内地是没有机会的;发行股票买资产,这在内地是可以做的,但是审批的流程、审批的难度也是比较大的;债权类的融资,比如说公司债。

另外,可以从项目的层面上,目前常见的比如说开放股权、合作拿地;还有开发贷、供应链融资、商票、保理融资是正常的,与总包单位的合作也是正常的。吴建斌向《每日经济新闻》记者表示,房企渡过融资难最有效的方法是充分用好能用的融资工具,耐心并静观其变、控预期、控增长。

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