房企以价换量，9月全国商品房销售额1.6万亿同比涨9%

10月18日，国家统计局发布2019年1~9月全国房地产开发投资和销售情况。2019年1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平。其中，住宅投资72146亿元，增长14.9%，增速持平。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，从统计局发布的数据来看，房地产严格调控的效果继续在市场显现，房地产降温的步伐相比8月更为稳定，相比1-8月份，前三季度房地产开发投资增速保持稳定，商品房销售面积同比下降，但降幅环比1-8月已经有所收窄。

以价换量策略效果显现，9月单月销售额1.6万亿元

国家统计局数据显示，1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。其中，住宅销售面积增长1.1%。商品房销售额111491亿元，增长7.1%，增速加快0.4个百分点。其中，住宅销售额增长10.3%。

尽管前9月商品房销售面积同比仍现下降，不过从9月单月来看，9月份房地产市场销售活跃，环比同比均明显上涨。中原地产首席分析师张大伟指出，拆分单月数据看，9月全国房地产市场销售面积达1.733亿平米，同比上涨2.9%，销售额达1.6万亿，同比上涨9.4%。

另据国家统计局数据，1—9月份，房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%，增速比1—8月份回落0.1个百分点。其中，住宅施工面积583683万平方米，增长10.1%。房屋新开工面积165707万平方米，增长8.6%，增速回落0.3个百分点。其中，住宅新开工面积122308万平方米，增长8.8%。

诸葛找房副总裁苑承建表示，房地产市场整体平稳，销售面积在以价换量策略下9月单月实现增长，全年累计降幅收窄至1%，销售回款改善了开发企业现金流，到位资金率从上月的6.6%增至7.1%；销售保持较好水平，也稳定了开发企业投资信心，新开工面积增速和施工面积增速虽有回落但幅度较上月收窄，开发投资增速整体与上月持平。

张大伟预测，1-9月销售额同比上涨7.1%，成交面积同比下调仅0.1%，预计2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额历史记录。

9月房企资金有所缓解

从开发企业到位资金情况来看，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式。

国家统计局数据显示，1—9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1—8月份加快0.5个百分点。其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长1.4倍；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。

苑承建指出，1-9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1-8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。但国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。

楼市调控依然严格，各地政策出现微调

按照中原地产研究中心监测数据，9月全国房地产调控政策依然密集发布，统计数据显示：9月单月全国房地产调控政策发布次数高达48次，虽然少于8月份的60次、7月份的56次，但整体看，2019年房地产调控政策的密集程度依然刷新历史记录。

9月以来，各地人才政策依然频繁发布，虽然国庆长假影响，但9月来，累计看，已经超过30城发布了各种人才引入政策。

整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

中原地产研究中心数据显示，当下全国看，虽然房价上行城市依然占主流，但市场已经出现了逐渐平稳的迹象，调控政策严格的北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市，房价下行苗头已经出现。

此外，热点城市再次开始进入卖不完时代，除了深圳相对活跃外，包括北京、上海、杭州、南京、温州、福州等市场，除少数热点刚需项目外，去化率快速下行。不过整体看，房地产市场平稳仍是主流。

对于四季度预判，苑承建认为，四季度开发企业会采取更加积极主动的以价换量策略，房地产销售将保持平稳；融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。