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华侨城腾挪资产势头正酣 重文旅、轻地产 加码新业态

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作为一家以文旅、房地产为双主业,且对规模没有太大野心的房企,华侨城延续着近两年来“卖卖卖”的节奏。

10月22日,北京(楼盘)产权交易所信息披露,华侨城公开挂牌转让其所持有的上海(楼盘)华合房地产开发有限公司(下称“上海华合”)50%股权以及上海华筵房地产开发有限公司(下称“上海华筳”)50%股权,总出让底价为47.12亿元。这两家公司对应的项目为“苏河湾二期”,华侨城要求受让方需同时接手。

这是今年以来,华侨城公开挂牌出售的第13个项目公司。其中,仅10月份,就有三个项目被挂牌。

作为一家拥有房地产“牌照”的央企,华侨城在资金和拿地成本上都有着明显优势。在楼市调控加剧的情况下,这种优势更是令人艳羡。但近年来,华侨城似乎无意过度追求规模增长。相反,从2017年开始,公司就频繁出让旗下房地产项目,仅2018年就至少出售18个子公司股权和1个资产包。

针对此次出让,华侨城向21世纪经济报道回复称,这是华东公司实施战略转型的需要,同时,“通过资产处置、股权转让、合作开发等方式,加快现金回流,从而提高整体资产周转效率,这也是华侨城集团新战略的重要组成部分,是新的发展模式下实现企业高质量发展的重要路径。”

与房地产业追求规模的“主旋律”相比,华侨城的思路显得颇为“另类”。但梳理公司的发展历程和业务特征不难发现,这种局面的形成,既是主动转型的结果,也有被动调整的成分。

已是二度出售

深圳华侨城控股(即“华侨城”)于1997年登陆资本市场,母公司华侨城集团为国资委主管的央企。上市之初,华侨城的主要业务为旅游业。从2000年开始,公司涉足房地产领域,并逐渐形成“旅游+地产”的开发模式。

通过高周转的房地产业务,反哺前期投入大、回报周期长的文旅项目,是华侨城的主要盈利模式。其中,不少项目属于两种业态绑定拿地和开发,即在主题公园周边配套开发房地产。该模式可形成业态和资金的有效协同,既能降低拿地成本,又有助于房地产项目的去化和运营。

2011年,在“国资涉房”的整顿大潮中,华侨城成为获准从事房地产业务的16家央企之一。

2015年,华侨城启动转型,从“旅游+地产”,逐渐转型为“文化+旅游+城镇化”以及“旅游+互联网+金融”的创新发展模式。

但长期以来,文旅和房地产始终是公司的主业。作为“稳定器”,房地产业务的毛利率较高,营收占比也偏大。今年上半年,房地产业务的毛利率达到80.57%,营收121亿元,占比近7成。

从2017年下半年开始,华侨城频繁启动资产腾挪。主要做法为,保留并加码文旅项目,出售运营不佳的房地产项目,但同时也会在一些热点区域获取房地产地块。

“通过业态调整,华侨城有意淡化‘开发商’的形象。”财经评论员严跃进向21世纪经济报道表示。

据不完全统计,2018年,华侨城至少出售18个下属公司股权和1个资产包。2019年以来,公司已挂牌出让了13个项目公司股权。

被出售的项目大多位于一二线城市,部分还处于核心地段,其中不乏“地王”。此次出让的“苏河湾二期”,就是华侨城与华润置地于2016年1月拿下的“地王”,价格为69亿元,双方各占50%股权。2017年末,华侨城还曾分两次将北京丰台“地王”售出,该地块于2015年11月获取,代价为83亿元。

遭遇出售的项目,共同特征是占用资金规模较大、运营不佳。以此次挂牌出让的两个项目公司为例,截至9月30日,上海华筵的负债总额约为5.01亿元,上海华合的负债总额约为1.49亿元。

根据2018年年报,苏河湾项目二期的预计总投资额为129亿元,实际累计投资额度已达到79.6亿元,到2020年12月才能实现全部竣工。在销售端,根据目前可查阅的数据,项目在2017年全年销售19.96亿元,2018年上半年仅销售2.17亿元。

一个细节在于,此次被出让的两个项目公司之一的上海华合,曾于去年10月19日在北京产权交易所挂牌,但最终未能出售。

短期债务增加一倍

北京某资深从业者向21世纪经济报道表示,在房地产业内,华侨城向来不以“高周转”见长。

“华侨城的文旅业务竞争力很强,可以说是公司的核心竞争力。房地产的竞争力相对不强,更多依赖地块本身的品质,以及文旅业态的加持。”该人士表示,相比单独的住宅地块,华侨城更愿意操盘兼具住宅和文旅性质的土地,因为后者的拿地成本较低,也容易形成协同效应。

针对此次项目出售,在华侨城给予21世纪经济报道的回复中,对两项业务的定位也不甚一致:“在华侨城集团战略转型实施中,华东集团(此次出让的项目隶属于华东公司)将继续在文化旅游板块中坚持华东区域旅游市场文旅行业第一品牌阵营;在地产板块中打入行业前列、提升地产市场竞争力。”

在华侨城的此轮资产处置中,能看出将文旅元素植入房地产的思路。

近两年,在出让项目的同时,华侨城还大量加仓,仅2019年上半年就新获取16个土地项目。根据公开信息,华侨城近年来新获取的土地中,住宅用地的比重有所减少,带有文旅性质的综合地块明显增多,其中还包含一些符合公司践行“新型城镇化”的特色小镇项目。

严跃进认为,华侨城的主要思路是,通过出让资金占用量大、运营不佳的项目来回笼资金,从而加码新的区域和业态。

频繁出售项目,除了转型需要外,也与资金压力息息相关。

截至今年上半年,华侨城的负债总额超过千亿,其中短期借款为280亿元,比去年末增加了130%。同期,华侨城的净负债率为106.22%,较年初也有所提高。

在华侨城的2019年中报中,强调下半年坚持“回款”才是硬道理,加快项目去化。除了制定灵活的价格和销售策略外,“对于去化难度大的产品,果断决策,积极通过资产证券化、股权转让、资产处置等方式,快速盘活。”

与此次出让的项目类似,华侨城旗下有不少动辄数十亿的大体量项目。严跃进认为,大体量项目前期占用的资金量较大,开发周期长,一旦楼市进入下行期,就不利于资金周转。

过去两年,华侨城依靠出售项目股权获取了大量现金流。公司2017年度报告显示,“北京侨禧、上海天祥商业、重庆(楼盘)华侨城置地的股权转让和南京(楼盘)华侨城、南昌(楼盘)华侨城与其他地产公司的合作等,为公司带来了近200亿的现金流入。”在2018年的年报中,华侨城并未披露股权转让项目所得,但业内人士估算,其规模不会少于200亿。

严跃进认为,随着楼市调控的持续,未来华侨城还会继续出售项目的动作。从资金链的角度看,出售周转率低的房地产项目并不是坏事。但文旅项目同样有前期投入资金大、回报周期长的特点,若过度减少房地产业务比重,也不利于资金的周转。未来华侨城能否在这一方向上转型成功,仍需继续观察。

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