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豪宅市场热度不减 深圳楼市压轴戏登台

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近几个月以来,深圳新房市场变得热闹起来,众多新项目扎堆入市,其中不乏一些价格“10万+”的豪宅项目。在深圳市场,这些售价超过每平方米10万元的豪宅项目历来是市场的风向标。在房地产调控不放松的背景下,深圳豪宅的入市时机选择不仅考验着市场,也考验着房企。

豪宅到底有多热:

又传喝茶费等不实言论

“买到就是赚到!”房产中介刘经理不停的重复这句话,主要从事福田香蜜湖片区房产生意的他最近不停的给客户打电话,都会谈到市场询问度很高的新盘深业中城。

近日,官方微信公众号“深业中城”公示深业中城(一期)住宅销售方案,将推售2号楼、3号楼两栋共192套房源。此次深业中城(住宅)一期均价约每平方米13.1万元。其中,含复式最高备案单价约为每平方米19.7万元,不含复式最低备案单价约为每平方米10.8万元,本次拟售住宅总价区间含复式约为1508.8万元至7787.7万元。据悉,项目选房将釆用线上“诚意登记”、“公证摇取选房顺序号”,线下“公证选房”的方式进行。值得注意的是,资料提交时间为10月22日至26日,需先缴纳诚意金500万元。

证券时报记者在深业中城周边调查时发现,深业中城周边的二手房房价绝大多数都已经超过每平方米10万元,例如东海花园二期的挂牌均价超过每平方米13万元,水榭花都的挂牌均价已经达到每平方米17万元。此前,深业中城曾推出了一批商务公寓房源,市场公开信息显示,其销售均价在每平方米11万元左右。而在深业中城营销中心门外,尽管只是资料提交的第一天,但已经有一些置业者在门口咨询相关情况。

由于价格与周边同学区二手房相当甚至稍低,深业中城的住宅项目一直是深圳房地产市场关注的热点,从市场传出“喝茶费”等不实言论就可以看出。此前,市场一度传出交高额“喝茶费”可以提前选房的消息。对此,深业中城”曾通过官方微信号发布声明,网上所谓支付喝茶费可“提前选房”、“打折”等均为不实言论。深业中城将协同相关执法部门调查取证,并追究相关人员的法律责任,同时欢迎广大客户监督举报。

深业中城之所以受到关注,还因为其从转售为租到转租为售。2017年,“租售并举”的东风吹遍深圳市场,在配合政府发展租赁用房和新业务布局、豪宅限价等背景下,深圳长租公寓开始爆发式增长,深圳市场也出现多个品牌长租公寓竞争的局面。公开信息显示,2017年底深业召开的长租公寓产品分享会,其一次性发布了多条长租公寓产品线;也是在这次分享会上,深业集团宣布深业中城420套住宅全部转为长租公寓,并预计将于2020年投入运营。但在今年9月,“深业中城”发布声明,公司作为深圳的市场化国有企业,根据市场变化和集团战略升级,灵活并及时调整经营计划,预计将本项目住宅投入市场销售。

天眼查显示,深业中城是深圳国企深业集团成员单位深圳农科集团的全资子公司。此前,深圳控股发布今年8月未经审计合同销售数据。公告显示,8月集团合同销售额约为3.03亿元,较上个月下降约28.9%,较去年同期下降35.7%。有分析人士表示,开发商或是为了加速资金要素流动,平衡收入比例及结构,或许也为了搭上楼市销售的“黄金期”,即便楼市调控力度并未放松。

并非所有新房都受追捧

就在去年,深圳市场的多个豪宅项目都需要缴纳过百万的认筹或诚意金,但这些项目的销售情况都十分“火爆”,有些项目由于开盘价明显低于周边二手房,甚至出现当日售罄的“盛况”。

除了福田香蜜湖,南山后海和深圳湾片区也是深圳主要的豪宅片区。多位房产中介告诉记者,这里的房价一直都保持稳步上扬的势头,以恒裕滨城二期为例,今年年初二手房源的挂牌价不到每平方米20万元,现在有业主挂出的价格竟然超过每平方米24万元。而在深圳湾片区,有中介向记者推销一手临街商铺,单价在每平方米13万元至22万元,而楼上的豪宅均价不到每平方米17万元。其实,商铺比住宅的价格便宜的原因有很多,但在这位中介经理看来,深圳依然不缺购买力,尤其是豪宅,但多数投资者还是希望购居住类产品,希望可以坐等升值。

最新公布的数据显示,9月全国新建商品住宅销售价格环比涨幅微升,二手住宅销售价格涨幅基本持平,深圳新房和二手房价格均领涨一线城市。最近,深圳市场上新房项目加速入市。深圳中原研究中心的数据显示,仅在9月深圳新房市场共16个项目入市,但在其中的9个住宅项目里,整体开盘去化约28.5%,较上月有所下降,而且9月无一项目采用政府公证摇号选房。

记者也发现,在深圳众多的新房项目里,一些位于核心地段拥有较好配套的项目,虽然价格较高,但成交情况往往会好于一些价格较低,但位置相对较为偏远的新房项目。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示,豪宅市场的走向一般有别于普通住宅,在楼市上行的时候,豪宅的升幅会比普通住宅明显;而市场下行的时候,豪宅的跌幅也会比普通住宅大。深圳在2019年整体楼市处于平稳发展状态,但部分位置佳、品质好的项目,其价格涨幅在今年也非常明显。

如今,深圳许多过去的“地王”项目已经变身豪宅,也有许多新房项目准备入市,其中不乏价格“10万+”的豪宅项目,深圳楼市年底的“压轴戏”可以说将正式上演。只是,多数项目的入市或许仍面临不小的考验。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,房企的资金链压力开始增大,拿地策略也趋于保守。“地王”和豪宅项目入市关键要看准楼市周期,要回避市场降温或管控升级的时间点。

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