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楼市调控新逻辑:供给侧改革下地产与经济协同发展

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近期,楼市调控政策出现了一些变化,比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域,都针对人才购房,松绑了限购。

但随后三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认。与此同时,近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”,继6月24日出让5宗地之后,11月底深圳又将出让7宗地块;而近期海南省公布的《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》,则在全省(除三沙外)取消落户限制。

在“房住不炒”渐进落地,国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下,如何看待各地林林总总的政策变化呢?

客观地讲,尽管今年以来整体经济承压,但地产调控也并未放松,甚至有所趋严,逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势,表现了管理层对于房地产下滑容忍度的上升,对资源过度流入地产,导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以,不管是吸引人才,还是区域规划,任何借机松绑调控,给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲,都是要被纠正的。因此,就有了收回“退出限售”的政策;三亚、长沙、燕郊“放松限购传闻”被官方否认。

虽然房地产不作为短期刺激经济的手段,但基于高位运行、庞大体量的行业现状,地产如果下行太快,也将对各方面造成比较大的冲击。庞大体量的地产要实现“软着陆”,这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是,中短期看,地产调控既不是刺激,也不是打压,而是稳定,即尊重行业运行规律,探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。

从目前来看,房地产运行最大的特征,就是区域分化。从全国来看,开发投资累积增速连续保持2位数增幅(1-8月和1~9月均为10.5%),销售累积增速跌幅收窄,单月同比增速连续三个月为正。但是,市场区域分化较为严重,地产属地化的情况下,对地方经济影响完全不同。比如,1~9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。

同样是东部地区,以笔者所在的大湾区为例,核心城市广州和深圳,受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控,商品房市场相对平稳。但是,大湾区其他7个城市,则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研,这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落,也有短期需求“接续不上”的问题。

除了城市间的分化外,城市内部的分化也特别明显。比如,今年6月南京高淳传出放松限购、10月六合传出放松限购。不过,高淳、六合等距离主城区很远,本质上是三四线城市,以导入人口,政策有所调整也在情理之中。

总的来说,各个城市楼市、人口、产业的基本面,都是很清晰的。楼市政策调整,到底是刺激楼市、再次启动“去库存”,还是基于行业自身运行规律,基于人口、产业、城市协同发展,政策动机一目了然。所以,那些松绑政策被叫停的城市,那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号,甚至是基于短期经济增长的诉求、财政收入下滑的担忧,单维度地刺激地产,并没有将地产与人口、产业、城市长远发展结合起来,夯实地产的真实需求。

今年以来,深圳住宅供地开始放量,先是6月24日一次性出让5宗地,11月底还要出让7宗地。事实上,今年以来一线城市都增加了宅地供应。

据克尔瑞统计,今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%,而过去几年,一线城市供地基本呈现缩量态势。而且,近年来一线城市所有地产调控政策,都指向需求端紧缩。问题是,目前京沪人口基数大,广深人口明显增加,每年常住人口增长40万~50万,再加上区域规划利好不断,潜在的购房需求也很大。因此,必须要未雨绸缪,提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期,加上要引导预期,调控要转向供给侧。除了增加供地外,住房供应结构也要调整,比如深圳公共住房供给占比高达60%。

再比如,目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体;“十三五”期间,上海新增住房供应170万套,租赁住房占比超过60%;近期,《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问,从一线城市开始,住房全面回归居住属性,供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么?就是在城市化“下半场”,让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。

因此,未来不管是商品住房,还是非商品住房,包括一线城市在内的热点城市,都会呈现高位运行的态势,但并应该不会出现房价上涨。

同时,类似北上广深等一线城市,类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展区等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区,增加供地、供房是有效的(有效需求),不仅不会导致“去库存”压力,反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期,有利于整个区域房地产市场的稳定。

未来,如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群(武汉、郑州、长沙等)、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了,全国楼市也就稳定了,它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

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