深圳学位房价格为何暴涨

就像春运时会遇到高峰期一样，平时匹配的运力，会出现阶段性紧张，学位存在空间范围内和时间范围内的不均。

余胜良

最近几个月，焦虑的深圳（楼盘）家长生生将楼市中的一些“老破小”，买成了“高富帅”。这种情况在前几年的北京（楼盘）、上海（楼盘）也发生过，在各个省会城市也出现过。

优质教育资源是稀缺品，稀缺品价格高到什么地方，大家都很难预测，取决于出得起价的那批人如何行动。深圳还有自身原因——整体年轻化，加上最近几年持续人才引进，新生儿多，部分优质学区购房者因为积分高，将租房者撵出候选范围。如果从这个角度推测，家长对于孩子入学问题所产生的焦虑高峰还没到来。

深圳2018年新增常住人口50万，小学生人数10年增长74%，幼儿园人数增长137%，深圳和附近的东莞（楼盘）、广州（楼盘）小学生人数都和北京上海相当，说明三地都吸纳了大量年轻人。深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长，其中大概一半是引进的人才，2018年全年共引进人才超过30万人，同比增长35.67%，这些人才平均年龄27岁，很快就会结婚生子。

人才引进会增加一个城市的竞争力，人才自身也有比较强的购买力。去年和前年相比，中国新生儿下降了200万，但是大城市人口还在增加。如果将城市比喻为一个水池，如果财富在这个水池里越漫越高，如果房子没有相应增加，就会很快表现在房价上涨上。

从新生儿结构上看，2012年为龙年，深圳新生儿为21.2万人，比2011年增长16.87%，本来以为是个阶段性高点，这个高点到2016年很快就超过了，2017年为24万人。深圳教育部门预测2020年小一缺口4.95万，公办初一为1.06万个。

全面放开二胎是2016年1月1日，现在还不到二胎上学的年龄，如果2016年就生育的话，上小学也要到2022年，才会迎来小学入学高峰。深圳需要不停扩建小学，才能接纳这样庞大的入学群体。

就像春运时会遇到高峰期一样，平时匹配的运力，会出现阶段性紧张，学位存在空间范围内和时间范围内的不均。空间范围内的不均是，有些新小区建起来后，集中入住一批婚房购置者，生育时间一致，上学时间一致，形成一个高峰期，过后可能会有所下降。

整体上看，关外新建社区比较集中，关内老社区比较多，关外教育资源少，关内资源丰富，这是整体的错配。比如关外龙华红山片区，学位房已是天价，很多入学者却要被分流出去，就是因为新建小区集中，生育时间集中。最近龙华新区高薪聘请老师，这就是大背景。

深圳关内一些比较好的学校覆盖的小区，业主多年未变更，生育高峰早就过去，甚至会生源不足，靠租房的积分就能上学。如果学校覆盖学区都是大户型，能买得起的人不多，换手率低，那很可能出现生源荒，还有一些大户型区域，因为业主购买力特别强，他们将孩子送入私立学校，或者购买学区房，反而使本区域缺少优质生源，久而久之恶性循环。

关内普通学校很少出现学位紧张，就是因为关内业主普遍年龄较大，过了生育高峰，但是有一些优质学位房覆盖区域，情况不一样，其他区域的适龄人群会过来填补。以前这些区域因为居住环境一般，很多业主都搬到其他地方住，家长只要过来租房子就能上学，求学成本并不算高，等孩子毕业了再搬回自己家。

问题的关键其实就是这样的区域，情况有了一些变化，一部分家长因为怕孩子将来没办法上去而购入优质学区房，或稍微优质学区的学位房，只要有一部分这样的购买者出现，就能将租户挤出该学区，买房的目的是为了上学，当然是资金越少越好，所以总价较低的小户型受到青睐。一旦出现这种情况，就会引起家长恐慌性购买。

这两年，在一些关内老小区已出现这种情况，而在相当长时间内，这种趋势不会逆转。