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深圳学位房价格为何暴涨

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就像春运时会遇到高峰期一样,平时匹配的运力,会出现阶段性紧张,学位存在空间范围内和时间范围内的不均。

余胜良

最近几个月,焦虑的深圳(楼盘)家长生生将楼市中的一些“老破小”,买成了“高富帅”。这种情况在前几年的北京(楼盘)、上海(楼盘)也发生过,在各个省会城市也出现过。

优质教育资源是稀缺品,稀缺品价格高到什么地方,大家都很难预测,取决于出得起价的那批人如何行动。深圳还有自身原因——整体年轻化,加上最近几年持续人才引进,新生儿多,部分优质学区购房者因为积分高,将租房者撵出候选范围。如果从这个角度推测,家长对于孩子入学问题所产生的焦虑高峰还没到来。

深圳2018年新增常住人口50万,小学生人数10年增长74%,幼儿园人数增长137%,深圳和附近的东莞(楼盘)、广州(楼盘)小学生人数都和北京上海相当,说明三地都吸纳了大量年轻人。深圳最近几年每年都有四五十万的人口增长,其中大概一半是引进的人才,2018年全年共引进人才超过30万人,同比增长35.67%,这些人才平均年龄27岁,很快就会结婚生子。

人才引进会增加一个城市的竞争力,人才自身也有比较强的购买力。去年和前年相比,中国新生儿下降了200万,但是大城市人口还在增加。如果将城市比喻为一个水池,如果财富在这个水池里越漫越高,如果房子没有相应增加,就会很快表现在房价上涨上。

从新生儿结构上看,2012年为龙年,深圳新生儿为21.2万人,比2011年增长16.87%,本来以为是个阶段性高点,这个高点到2016年很快就超过了,2017年为24万人。深圳教育部门预测2020年小一缺口4.95万,公办初一为1.06万个。

全面放开二胎是2016年1月1日,现在还不到二胎上学的年龄,如果2016年就生育的话,上小学也要到2022年,才会迎来小学入学高峰。深圳需要不停扩建小学,才能接纳这样庞大的入学群体。

就像春运时会遇到高峰期一样,平时匹配的运力,会出现阶段性紧张,学位存在空间范围内和时间范围内的不均。空间范围内的不均是,有些新小区建起来后,集中入住一批婚房购置者,生育时间一致,上学时间一致,形成一个高峰期,过后可能会有所下降。

整体上看,关外新建社区比较集中,关内老社区比较多,关外教育资源少,关内资源丰富,这是整体的错配。比如关外龙华红山片区,学位房已是天价,很多入学者却要被分流出去,就是因为新建小区集中,生育时间集中。最近龙华新区高薪聘请老师,这就是大背景。

深圳关内一些比较好的学校覆盖的小区,业主多年未变更,生育高峰早就过去,甚至会生源不足,靠租房的积分就能上学。如果学校覆盖学区都是大户型,能买得起的人不多,换手率低,那很可能出现生源荒,还有一些大户型区域,因为业主购买力特别强,他们将孩子送入私立学校,或者购买学区房,反而使本区域缺少优质生源,久而久之恶性循环。

关内普通学校很少出现学位紧张,就是因为关内业主普遍年龄较大,过了生育高峰,但是有一些优质学位房覆盖区域,情况不一样,其他区域的适龄人群会过来填补。以前这些区域因为居住环境一般,很多业主都搬到其他地方住,家长只要过来租房子就能上学,求学成本并不算高,等孩子毕业了再搬回自己家。

问题的关键其实就是这样的区域,情况有了一些变化,一部分家长因为怕孩子将来没办法上去而购入优质学区房,或稍微优质学区的学位房,只要有一部分这样的购买者出现,就能将租户挤出该学区,买房的目的是为了上学,当然是资金越少越好,所以总价较低的小户型受到青睐。一旦出现这种情况,就会引起家长恐慌性购买。

这两年,在一些关内老小区已出现这种情况,而在相当长时间内,这种趋势不会逆转。

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