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前十月海外融资大增 仍难补缺口 房企“补血”渠道收紧

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由于国内融资渠道收紧,近期房企迎来海外融资的高峰期。但对企业来说,这似乎是一个无奈之举。

中原地产的数据显示,今年10月,房企已累计发布近50亿美元的海外融资计划,高出9月份的37.97亿美元,更明显高于8月的15.8亿美元。今年以来,房企发布的海外融资计划达到575亿美元,比去年同期增长了50%左右。

从今年5月开始,监管层就对房企的融资渠道进行严格管理。在一系列政策出台后,私募、信托等渠道已经大大收缩,银行贷款也明显受限。受此影响,近期房企海外融资规模大幅提升。

海外融资从来都不是房企资金的主要来源,且就当下而言,海外融资成本偏高。分析人士认为,房企求诸海外融资,是境内渠道受限下的无奈之举。但由于偿债高峰期已至,房企的资金压力在继续加大。未来一段时间,在销售端发力并确保销售额和回款,仍将是房企的主要策略。

近半融资成本在两位数

海外融资一直作为房企的一项资金来源而存在,主要用于对国内融资的补充,同时对冲汇率风险。今年上半年,房企海外融资规模一度攀高,此后趋于平稳,到9月和10月,又出现大幅增长。

仅10月30日一天,房企就有5笔海外融资动作。其中,融创发行5年期的6.5亿美元优先票据,利率7.5%;旭辉发行5年期的4亿美元优先票据,票面利率6.45%。这两家企业发债的目的均为“现有债务再融资”。

弘阳地产同日发行于2021年到期的金额为1亿美元优先票据,利率达到13%。佳兆业也表示,发行2022年到期的2亿美元优先票据,利率为11.95%。禹洲拟发行5年期5亿美元优先票据,利率为8.375%。

相比之下,境内融资的规模明显下降。川财证券的数据显示,2019年前3个季度,房企累计境内债权融资额为5144亿元,较去年同期的8287亿元减少了37.93%。

由于国内房地产调控政策趋严,部分企业资金压力偏大,今年以来,房企海外融资的成本相对较高,有近半数的海外融资成本在两位数。

其中,当代置业于今年1月和2月发行的一笔3.5亿美元绿色债券,利率达到15.5%。即便是位居“第一军团”的恒大,在4月份发行的数笔美元票据,利率也分别在10%和10.5%。在美元债高峰期的9月和10月,成本在两位数的融资也大量存在。

海外融资一直不是房企的主要资金来源。根据国家统计局的数据,今年1—9月份,房地产开发企业到位资金130571亿元,同比增长7.1%。其中,利用外资的规模虽然增长了1.4倍,但也仅有104亿元。

但在现阶段,海外融资仍然可以作为房企资金链的重要补充。华东地区某小型上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者透露,由于公司规模较小(未能进入前50),最近两年,公司都很难从银行获得贷款。最困难时,公司一度依赖内部融资和民间借贷。该公司上半年曾发行两笔美元债务,成本虽高,金额也不大,但可解燃眉之急。

销售端仍是发力重点

前述人士表示,某种程度上说,进行海外发债是“不得已”之举。因为在同样的成本下,公司更加青睐操作便利、直接落地项目的信托融资,但由于后者已遭遇严控,才求诸海外。

这也反映出当下房企融资难的现状。过去三年(2016年至2018年)是房地产市场最长的上升周期,很多企业实现规模的大幅攀升,中型房企也在此轮增长后,看到了继续赶超的机会。但进入2019年,国内调控压力骤增,融资渠道大幅收紧,令不少企业措手不及。

10月31日早间,正荣地产宣布发行本金总额为3亿美元的优先票据,年息9.15%,所得款项净额将用于偿还现有债务。在去年首次冲上千亿后,正荣将今年的销售目标定为1300亿,截至第三季度尚有400亿的缺口。公司的资金需求较大,一年内偿还的债务规模占比为47.4%。

10月下旬,浙江房企三盛宏业曾在2017年向内部员工发行期限为12个月、收益率为12.5%的理财产品,但至今未能兑付,同时公司还存在欠薪现象。

为搭上资本的末班车,近期甚至出现一拨房企“上市潮”,10月下旬,天保集团和新力控股先后通过了港交所的聆讯,有望在近期登陆资本市场。发家于安徽的三巽集团、起于常州(楼盘)的港龙地产,均未在百强之列,也在10月向港交所提交上市申请。

恒大研究院的报告显示,2018年下半年开始,房企逐步迎来偿债高峰期。截至2018年6月底,除民间融资和类金融机构贷款,房企有息负债余额约19.2万亿元。从兑付规模来看,2018年下半年到2021年到期规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

受访者普遍认为,在资金压力偏大的情况下,未来房企更倾向于在销售端发力。其中,力求完成销售目标并强化回款,将是接下来几个月的重要策略。与此同时,对外扩张的步伐将不可避免地放缓。

根据58安居客房产研究院的跟踪监测的全国50余个重点城市,截至10月下旬,已有10余个品牌房企在打折促销,预计四季度房企降价的大趋势将在更多城市和项目上得以体现。

10月中旬,绿地集团湖南事业部被曝出强制内部员工买房的消息,并最终被证实,恒大则在8月末推出价格优惠措施。

中原地产首席分析师张大伟还认为,如果情况恶化,甚至不排除出售项目的可能。由此,并购市场将可能出现交易升温。比如,近期大悦城(000031,股吧)将北京(楼盘)长阳半岛项目公司的一半股权出让给万科;SOHO中国在出让一批停车位后,近期又传出欲将旗下三栋写字楼出售的消息。

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