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潘石屹逐步甩卖SOHO中国资产意欲何为?

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SOHO中国(00410.HK)又掀起了新一波资产出让潮。

市场消息称,SOHO中国正考虑以80亿美元出售中国办公大楼的权益。不过第一财经针对这一事件致电SOHO中国,对方表示目前“无可奉告”。

在此之前的9月,SOHO中国发布公告称,以7.61亿元的价格,出售位于北京(楼盘)的9个商业项目、共计2583个地下停车位组成的资产包。这些车位资产包分别位于北京的建外SOHO东区、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、银河SOHO、朝阳门SOHO、丹棱SOHO及中关村(000931,股吧)SOHO这9个商业项目。

紧随其后,10月22日,消息称SOHO中国旗下SOHO3Q已经将旗下的11个项目打包卖给筑梦之星,目前已经开始进入合同审批流程,而筑梦之星内部员工也同时表示确有此事。

上述只是SOHO中国近期“卖卖卖”的缩影。实际上,其早在2014年就开始有收缩撤退的意味。2014年,SOHO中国以82.8亿元出售位于上海(楼盘)的SOHO海伦广场、SOHO静安广场以及凌空SOHO的近一半物业面积。这在当时引起较大轰动,而潘石屹对此后一系列的出售行为解释道,地产已经不是刚需了,SOHO中国有大量优质资产,做“包租公”是一笔前景优质的买卖。

从2014年到目前,根据公开资料,SOHO中国出售的资产已经达到250亿元,而目前看来,这种出售行为远未结束。而这种资产出售,是伴随着SOHO中国转型的“幌子”开展的。

SOHO最早的转型号角,是从2012年开始。彼时,该公司宣布从“销售”向“自持”物业转型,将战略重点放在租赁业务上,而这也是后来在2015年潘石屹推出拳头产品SOHO3Q的重要原因。

然而自从转型之后,SOHO中国的营收和净利润却连年下滑。数据显示,2018年,SOHO中国实现营收17.21亿元,净利润19.25亿元;但在8年前的2010年,SOHO中国营收184.23亿元,2012年的净利润更是高达105.85亿元。转型后,SOHO中国的营收和净利润均减少了80%以上。

经营的恶化,似乎并不在潘石屹或其他SOHO中国高层的考量范畴。2017年,潘石屹在出售凌空SOHO时曾辩称:“低买高卖是做生意遵循的永恒不变的规律,我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合,保持自身的灵活性,保持轻盈的状态。”

2015年,潘石屹曾经短暂高调。这一年,他筹建了SOHO-3Q,进军共享办公领域。抛弃了房地产开发这个大生意,转而聚焦共享办公这个小生意,一度让外界费解。但更让市场意外的是,共享办公生意也没有达成预期。

数据显示,截止2018年期末,3Q已经拓展至全国7个城市共31个中心,拥有超过30000个工位,但离潘石屹的目标规模仍旧差了一大截。对此,他在2019年初承认:“我们的3Q没有完成任务,原来计划5万个座位,现在是3万多。”与此同时,在这之后,潘石屹也再未提及SOHO3Q独立上市的计划。

在办公楼的租赁业务上,SOHO中国也面临困境。比如潘石屹在一次论坛上曾公开表示,在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,而SOHO中国的银行贷款利息是4.4%,租金回报率低于银行贷款利息。

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