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云南直面不动产登记历史遗留问题:梳理分类 逐一破解

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一本不动产权证书,章映金和175户邻居苦苦期盼近20年。就在他们的“期盼”被时光消磨殆尽之际,情况发生了转机……

近日,记者走访云南多地发现,当地不动产登记办理时间得到大幅压缩,并实现一窗办理、最多跑一次办理等方式。

但随着近年来不动产统一登记制度的实施,云南各类历史遗留问题逐步被暴露出来。面对数量庞大、错综复杂的历史遗留问题,云南总结梳理问题类型,正在集中力量逐一破解。

过去50年的遗留

章映金是云南省曲靖市会泽县人,住在会泽金水园小区。金水园小区于1999年建设,住户共176户,小区开发建设单位是会泽县城市综合开发公司。建成后,办理了房屋所有权证,未办理土地使用权证。

之后,因开发建设公司法人死亡,公司自然消失,导致小区的土地一直未进行首次登记。

“没有土地使用权证,我们的房屋一直悬在半空中,虽然住在里面,心里却不踏实。”章映金对记者说,“这么多年了,房屋不能进行买卖,连遗产过户都办不了。”

2016年,中国全面颁发不动产权证书,停发房屋所有权证、土地使用权证,不动产统一登记制度在基层落地。

根据规定,未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型的登记。章映金和邻居们依旧只能苦苦期盼着。

“会泽金水园小区并不是个例,有些地方的历史遗留问题比他们还要复杂棘手。”云南省自然资源厅确权登记局局长车学文说,“这些历史遗留问题是过去50年间留存下来的,有少量问题则更久远。这些问题久拖不决,影响了民众的获得感、幸福感,也影响了不动产登记的全面实施推进。”

梳理分类逐一破解

办理不动产登记需要住建、税务、公安、民政等多部门的信息,随着不动产统一登记制度的全面实施,此前相关管理环节不规范、不衔接等导致的各类历史遗留问题逐步显现。历史遗留问题绝大部分发生在登记前的环节,导致登记要件缺失,无法按照正常程序办理登记。

云南省自然资源厅根据掌握的情况梳理,归纳出历史遗留问题的类型,主要有:无土地出让合同、划拨决定书等权属来源文件;欠缴土地出让价款或相关税费;擅自改变土地用途;未通过规划许可或规划核实;未通过竣工验收备案;开发建设主体缺失或不具备资格;分散登记时形成的房屋土地信息不一致;已购住房的土地使用权被开发单位抵押或被司法查封等类型。

会泽金水园小区的情况属于“开发建设主体缺失或不具备资格”一类。

为了破解这一历史遗留问题,会泽县召集县自然资源局、住建局等部门共同研究,依照规定,形成了由业主委员会申请国有划拨土地首次登记后,按照“按户分摊”房屋占地面积分割登记的方式,对该小区176户依申请进行分割登记的方案。

近日,章映金兴奋地从会泽县不动产登记中心拿到了苦盼20年不动产权证书。

“我儿子在昆明,我媳妇和女儿在曲靖麒麟区,这几年只有我一个老人在家守着。”他说,“如今我可以把这房子卖了,再去昆明购房,离儿子近些。”

目前,会泽金水园小区已有53户办理了不动产权证,其余住户正陆续提交资料,他们申请后将在一个月内办结。

云南通过政府主导和部门协同,在摸底排查的基础上,分类制定出台有关的政策文件。截至目前,共化解历史遗留问题7.32万件。

“历史遗留问题是动态的,目前仍然在不断暴露出来,新类型和复杂性也在不断增加。”车学文直言,“有时候要针对某一问题,研究一个专门的对策,难度可想而知,这项工作需要得到社会各界的理解和支持。”

不再给历史遗留下问题

在云南昆明盘龙区政务服务中心不动产登记综合服务大厅,记者看到,前来办理不动产登记的市民井然有序。目前,云南一般不动产登记全流程平均办结时间已压缩至6.95天,抵押登记全流程平均办结时间压缩至2.79天,较2018年同期分别压缩了42.7%和35.8%。

“不动产统一登记制度实施以来,我们几乎天天是白天办证,晚上开会研究问题。”昆明市不动产登记中心主任周莹说,“其实,民众办理正常的不动产登记,只要提交材料全面,很快就可以办结。难就难在办理有历史遗留问题的登记,这耗费了我们大量时间、精力。”

去年年底,昆明市开展了“预告登记”制度,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

昆明市自然资源和规划局副局长何斌介绍,过去由于云南相较东部地区经济发展落后,房地产主要是以中小型房企开发建设为主,“中小房企融资能力不足,资金链容易断裂,因此出现开发建设主体消失、欠缴土地出让价款或相关税费、已购住房的土地使用权被开发单位抵押等情况,造成了大量历史遗留问题。”

何斌说,今后经预告登记的不动产买受人可以享有产权已过户后的部分权利,“可以有效防止一房二卖或开发商再次抵押。”

经过预告登记的不动产,甚至司法机关也不能将其当做出卖方的财产施以强制执行。截至今年9月,昆明共办理了预告登记14000余份(含抵押权预告登记)。

昆明市民张敏对记者说,预告登记在保护购房者权益、保障交易安全中起到重要作用。

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