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房企洗牌 让整个行业更健康

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“房企”的日子貌似也不好过了。据人民法院网站消息,截至10月27日,今年宣告破产的“房企”已达408家。此消息一出,一些网民立即欢呼雀跃奔走相告。

然而如果细细探究,又会有人怅然若失。该数据来源是人民法院网,在该网站输入“房地产”关键词搜到的企业破产文件有四百余家。这些与房地产有关的破产企业既包括“科技公司”和“贸易公司”,也有“房产顾问公司”。

既便这四百余家企业全部是“房企”,也相对全国多达9万家的“房企”总量(虽然其中也有相当一部分是壳公司或项目公司)来说也可以忽略不计。实际上,房地产行业每年都会有几百家企业破产,占同类企业的百分之一左右。这样看来,房企破产比例非但不高,而且还是各行各业中相对比较低的。

诚然,继2018年12月上市房企中弘股份黯然退市以来,今年又有一些初具规模的房企步入危局。比如,今年10月底,曾登上2018年房地产百强企业榜单的三盛宏业曝出债务危机。此外,老牌粤系房企颐和地产也出现高额债务违约。此类消息频频传来,一时间,地产圈似乎“山雨欲来风满楼”。

之所以有人乐于传播房企的这种“坏消息”,是因为他们相信,如果房企资金周转困难,就不得不赔本卖房。如此一来,房价就会降,无房者就可以乘机“上车”。这是一种很有市场的观点,但在逻辑上也许有点一厢情愿。

君不见,不久前因“黑天鹅”事件陷于危机的千亿级房企新城控股(601155,股吧),虽然割肉抛售大量物业,但全都有品牌房企接盘。普通购房人并没有机会“捡漏”,当然也没占到任何便宜。再之前,因资不抵债而退市的中弘股份,也没有“挥泪大甩卖”,反倒是有购房人至今仍因为买了他们的烂尾楼而在苦苦维权。

更何况,一些身限困境的房企还有其他途径转嫁危机。由于市场上在售的新房大多是期房,一旦房企不得不降价回款,还可以在装修设计、选材、环境配建等方面做手脚,以降低成本。这也是近些年的涉房维权多与房子减配置等“货不对板”相关联的主要原因之一。

概而言之,房企日子不好过,未必会引发降价潮。更可能的结果是,行业会加速洗牌,而行业洗牌属于正常的优胜劣汰机制。大浪淘沙之后,活下来的企业必然是那些抗风险能力更强者,整个行业的健康度也会更高。当然,另一个可能的结果是,行业集中度也会更高。

不过,目前房地产的市场集中度远低于汽车、手机、电脑等行业。以汽车业为例,国内排名前十的整车企业市场占有率在80%左右。至于智能手机行业,集中度更高——今年上半年,排名前五的智能手机品牌市场占有率在90%以上。而在房地产业,据亿翰数据,今年前9月TOP100房企的行业集中度只有74%,TOP50占61%,TOP30只占50%。

此外,从今年房企三季报来看,上市房企销售额大多保持两位数增长。去年全年新房销售额近15万亿元,今年有望超过16万亿元。也就是说,408家所谓“房企”的破产并不代表房地产行业不行了,而是整个行业正在化茧成蝶。

那些在洗牌后更加壮大的房企,可以用更低成本获得融资,建设更高品质的住房,当然价格也必将与品质相匹配。从这个角度讲,部分所谓“房企”的加速破产,只会把市场和定价权更多地交给更优秀的房企。

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