一张北京西四环“白菜价卖房”的截图在朋友圈激起不小波澜。截图显示，由于产权所属公司转型，位于电视剧《家有儿女》拍摄地——海淀区定慧寺北京印象小区1号楼，有29套70年产权住宅商品房抛售，所有房源均价在5.5万-5.8万元/平方米之间。北京商报记者经多方问询和实地探访发现，受“商住两用”影响，1号楼“低价贱卖”属实。但这29套“贱卖房源”身上还背负着超1亿元的“捆绑抵押”名份，背后的北京顺峰贵宾商务会馆似乎不只卖楼这么简单。
住宅性商用房升值有限
北京商报记者了解到，此次出售的29套房源归属于北京顺峰贵宾商务会馆。京顺峰贵宾商务会馆将出售位于2、3、4层的包间及部分员工宿舍，除4层出售7套房屋外，2-3层均为整层出售，每层11套。从改造后图纸来看，所有房源价格均在5.5万-5.8万元/平方米之间。最小户型为58.5平方米，报价340万元；最大275平方米，报价1515万元。
酒店的2、3层仍为包间模样，均未进行改装。链家经纪人表示，此前酒店为经营需要，曾将其内部格局全部打通。目前中介方正在进行评估，“如果适合居家，酒店可能需要改造基本格局后再出售。”
11月11日，当北京商报记者再访北京顺峰贵宾商务会馆时，工作人员表示，出于经营考虑，暂不单独接待看房者。“目前29套房源尚未进入签约程序，唯一一次集体看房已于上周六结束，短期内不再安排看房事宜。”前述经纪人说。
多家房产中介告诉北京商报记者，该楼房源价格便宜确属实情。从方位来看，顺峰所属的1号楼虽与其余六栋同属北京印象住宅楼，但因其建成以来一直属于住宅性质商用房，楼体并不全在小区之内。东临西四环北路，北望阜成路，往来车辆较多，环境也相对嘈杂。
其次，由于该楼自建成以来一直用于商务办公，物业管理成本较高，因此，虽与小区内其他楼栋同归金地物业管理，但单户物业费为4.56元/平方米，单位平方米计价高出其他楼栋近两元。按照此次出售58.5平方米最小户型计算，年均物业费大约为3200元，高出小区内其他同户型房屋近1400元/年。目前，大部分楼层正在施工，楼道内粉尘弥漫、电钻声轰鸣。施工人员表示，此次装修目的正是将部分商务房改装成居家。
“这几年，同小区内的其他楼房均价皆高于此楼，在6万-9万元/平方米不等。1号楼房价基本没变过。”链家另一位工作人员说，目前楼内早有住户搬进其他企业旧址，成交价格也是这样。“可以考虑自己住。但如果想升值，可能性不大。”
按照链家工作人员的说法，该楼虽属住宅性质，但自2003年建成之后一直用于商务办公，但如今已不会再有商家入驻，即便入驻也面临无法注册的困境。商驻已不可能，而住宅用仍需改造，房源升值压力较大。
不仅如此，鉴于改造后的民居属性是商改住宅。经链家、中原地产及我爱我家等机构经纪人确认，这批待售房源尚未安装燃气，且不提供集中供暖，主要使用中央空调。“目前可确认的是，顺峰会改造房屋基本格局；燃气正在洽谈中，但有可能将由用户自行改造。而对中央空调，统一改造的可能性比较小。”
疑为捆绑抵押资产
在与多位地产经纪人交流过程中，北京商报记者获悉，目前北京顺峰贵宾商务会馆名下的这29套房源尚且作为1.2亿元（一说1.5亿元）资产捆绑抵押在银行。“只有在房产出售帮助企业还清银行贷款后，房源解押，买卖双方才能正常过渡到网签和落户阶段。”
对此，北京商报记者联系了北京顺峰贵宾商务会馆方面 ，但对方工作人员表示并不清楚上述房源的具体情况。截至发稿，北京商报记者通过查询北京市规自委、北京产权交易所，尚未发现此房源的抵押信息。
卓纬律师事务所律师许冠男分析指出，如果此次质押的29套房源抵押权人为同一个，而当初办理抵押合同也是同一份的话，房产部门或需要债权人确认，抵押担保的债权已经清偿，“但这就要求全部清偿，债权人才会做这样的确认”。
“这种情况下，买卖双方之间将会在签完合同后，约定专款专用，卖房将买方付款用于银行解除抵押，解押完成后，买卖双方即可办理过户手续。”北京市东元律师事务所房地产律师李松表示。
“对于二手房来说，正常情况下，在过户之前，就算购房者缴纳了房屋全款，也会冻结在银行，直到过户手续办理完毕，才会解冻。”我爱我家工作人员表示，如果顺峰需要用购房者的全款房资办理解压，双方还会签订补充协议，明确了过户日期，出现逾期仍未过户的情况，理论上，购房者可以对售房者追究法律责任。
根据目前北京顺峰贵宾商务会馆方面公布的消息来看，购房者需在交易时付全款。如果按链家提供的房源价格来看，在此次交易的29套房源中，最低价为340万元小户型；最大户型报价达1515万元；还有16套房源在500万-1000万元之间。29套房源合计报价超2.5亿元。
顺峰“此一时彼一时”？
楼上29套房源“白菜价”出售，并没有影响一层酒店正常营业。北京商报记者通过大众点评搜索到该酒店，显示评论1597条，人均消费327元。这家酒店自2004年4月已被平台收录，至今已有15年。
不断“瘦身”的北京顺峰贵宾商务会馆，能够从消费者反馈中看出变化。翻阅平台上用户点评，时不时便可看到消费者感慨顺峰变得“亲民”。
10月30日，一位打“五星”的消费者称：“以前的顺峰，一顿饭没个大几千根本吃不饱，近几年餐饮行业走下坡路，很多高大上的知名馆子都开始走亲民路线。”
相比消费者的观感，工商信息的变化则不是“亲民”这么简单。天眼查数据显示，北京顺峰贵宾商务会馆的母公司顺峰饮食酒店管理股份有限公司成立于1993年，注册资本达1亿元。
11月12日，北京商报记者就产权抵押问题致电顺峰饮食酒店管理股份有限公司。自称该公司律师的张明在电话中回应称：“具体情况不掌握，没有相关信息可以透露……接受采访需要经过老板同意。”
张明所称“老板”系公司法人中国香港籍商人何勤刚，其名下共有公司51家，涉及旅游、餐饮、娱乐休闲、酒店管理、投资实业等领域。资料显示，2014年3月-2017年3月期间，何勤刚担任法人的两家企业出现过土地抵押情况，其中一宗地块位于西城区莲花池东路，为顺峰饮食酒店管理股份有限公司所有。
同时，何勤刚名下企业股权出质行为发生时间也主要集中于2014-2018年间。在其名下8条股权出质企业信息中，除有一次出质人为大连德旭经贸有限公司外，剩余7次股权出质行为出质人均为顺峰饮食酒店管理股份有限公司。此外，还有两家公司——大连顺峰饮食有限公司和北京顺峰乡村休闲俱乐部有限公司，分别于2016年和2019年因未履行相关协议和法律义务，被最高法列为失信公司。
本文来源：北京商报
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