10月房地产信托规模下挫超六成 恐难输血房企资金链

10月房地产信托继9月短暂回暖后大幅下挫，募集规模减少60.47%。业内认为监管持续趋严是房地产信托骤降的重要原因之一。在国内融资环境持续收紧的同时，众多房企开始转战境外融资。

对于未来和房地产信托，业内人士认为，在监管收缩的影响下，募集规模下滑的可能性依旧存在。而房地产信托业务转型升级也尚需时日。

房地产类信托募集规模环比大减60.47%

房地产信托在9月短暂的回暖之后继续下行。用益信托数据显示，10月房地产类信托募集规模为281.72亿元，环比大幅减少60.47%。从同比数据来看，房地产类信托的募集规模也下滑明显，同比减少了33.50%。

与此同时，同策研究院数据也显示，今年10月，40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元，环比大幅下跌65.80%，其中，信托贷款融资金额仅16.05亿元，环比下跌86.99%。对于融资金额下滑，同策研究院研究员陈朦朦认为，这是前期政策监管作用初现，市场出现了反应。

对此，用益信托研究员喻智分析认为，受到国庆长假的影响，10月集合信托产品的发行数量和发行规模有所下滑。而最为重要的是，房地产信托再度收紧，监管趋严是影响集合信托市场的重要因素。

值得关注的是，国庆长假之后，多张针对房地产业务的罚单出现。在此背景下，不少信托公司的合规短板也逐渐暴露。

据悉，10月份以来，已先后有5家信托公司接到6张罚单。在案由上，涉事信托公司以业务违规为主，其中房地产业务仍是信托受到行政处罚的最集中区域。比如10月9日，对五矿信托因为尽职管理不到位，导致信托资金用于收购土地，罚款30万元。

房地产类信托收益率跌破8%

随着规模的减少，房地产信托收益率也在下滑。用益信托数据显示，10月，房地产类信托收益率为7.98%，已经跌破8%，环比下降0.06个百分点。而在7月房地产类信托收益率为8.27%，较6月下滑0.04%。当月在所有的信托产品中，只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

从目前来看，房地产类信托的资金多投向经济发达地区。在10月成立披露产品投向地区的212款房地产类集合信托中，江苏省以37款的产品数量位居首位，其余排名靠前的是广东省、浙江省、四川省、上海市等。

近年来，房地产信托余额占比持续升高，占比已接近15%，如果加上与房地产息息相关的建筑业等行业，占比将达到20%以上。用益信托数据显示，从新增房地产信托占比看，也是呈现持续上升态势，已达到20%左右。上述数据表明，房地产信托是当前信托公司较为核心的业务领域，更多资金流入了房地产领域。

最为明显的是，自2018年以来，房地产信托行情持续火爆。为此，7月初，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司开展约谈警示。这也成为房地产信托的一个阶段的分水岭，因为监管持续发力，集合信托产品发行市场“骤冷”。7月房地产类信托募集规模环比减少近两成。此后，房地产信托结束了此前高歌猛进的行情。

未来房地产信托业务仍将下滑？

房地产信托作为高报酬率、风险可控的信托业务，在信托公司收入中占较大比重。房地产信托受到严监管后，对于房地产信托依赖性较高的部分信托公司，所受到的冲击也较大。

而对于高杠杆的房企来说，继银行贷款、公司债等融资渠道收紧之后，信托也关下闸门，不得不开始寻找新的融资途径，转战境外融资市场成为方向之一。据中原地产数据显示，10月，超30家典型房企在境内外齐发债，其中，有13家房企的美元债融资计划总计接近50亿美元。

而截至11月12日，11月房企计划及已经发布美元融资金额接近30亿美元。融资成本居高不下。11月12日，德信中国拟发行1亿美元额外优先票据，利率12.875%。11月4日，佳兆业发布公告表示，拟发行3亿美元优先票据，利率为11.95%。

与此同时，陈朦朦认为，在如今境内融资渠道紧缩的态势下，海外融资作为各大房企长期主要的融资途径之一，其分量必将加重。

对于未来和房地产信托业务，用益信托研究员喻智预计，在监管收缩的影响下，房地产类信托募集规模下滑的可能性依旧存在。目前，信托公司业务结构调整主要涉及消费金融信托业务、房地产信托业务等。但是信托公司在房地产投资基金以及资产证券化方面对房地产业务进行转型升级尚需时间。