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房贷上行趋势不变 长三角与珠三角, 房价怎么波动?

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伴随着房贷利率新政、全球范围内货币宽松等多重国内外因素影响,市场对于房贷利率与楼市的走势有所“迟疑”,不少刚需者也持观望态度,等待明确信号。而房贷利率或将有所松动,以及楼市有望迎来春天的判断也一直存在。

但从多份相关机构出具的报告看,房贷利率仍维持上涨趋势。比较来看,10月房贷利率水平延续了前四个月的上行趋势,但上行幅度有所减缓,下行的城市数量有所增加。而易居房地产研究院发布的一份报告指出,10月份,全国首套房贷款平均利率为5.52%,已连续5个月小幅上升。

21世纪经济报道记者调查北上广深与多个房贷热门城市发现,相较10月,11月房贷利率整体波动不大,一线城市多维持平稳,部分二三线城市房贷出现紧张,甚至部分银行停贷。

长三角与珠三角房贷差异

融360大数据研究院的监测数据也显示,2019年10月全国首套房贷款平均利率为5.52%,相当于相应期限LPR水平加点67BP,环比微升0.01个百分点,同比下降0.19个百分点,已连续5个月小幅上升。

从整体数据情况看,融360大数据研究院《2019年10月中国房贷市场报告》指出,10月全国房贷利率上涨的形势有所放缓,8个城市首套房贷款利率水平有所下调。一线城市全部进入全国首套房利率最低十城市名单,其中,北京和广州的房贷利率水平略有上涨,上海和深圳地区则有所下降。

但在二线城市中,融360数据显示,2019年10月首套房贷利率水平环比上涨和持平的城市数量有所减少,郑州和南宁10月涨幅最大,环比超过10BP;首套房贷利率水平破“6”城市增至4个:南宁、郑州、苏州和武汉。

21世纪经济报道记者从全国范围内局部调查,在北京、上海、广州、深圳四个一线城市,主流银行的房贷利率均未调整。而在二线城市中,主流利率下行并不显著,不少区域出现了额度紧张甚至停贷。

其中长三角等地区城市较为集中。

早在10月,南京就传出部分银行停贷消息,虽然银行多数给出回应为放款较慢,但南京地区某中介告诉记者,放款延后属实,10月份申请的贷款等待至少2个月。目前实际情况等同于停贷,放款排队已到明年3月。此外,2019年12月15日至年终结算日也多不再放款。

除南京外,无锡也在近日传出多家银行停贷。据无锡一位房地产中介人士介绍,目前无锡房贷政策也在进一步收紧。首套房方面,3成首付需要审核客户资质、流水等各种相关信息,手续时间较长;部分银行也提高了二套房的首付比例,几家大行和城商行都将二套首付比例调至5成。

此外,无锡目前大部分银行的放款过程依旧较慢,比如某东南区域的一家城商行,放款需要4个月以上,根据时间推算,最早也要到明年2月份后才能放款。但目前各大银行房贷利率稳定,首套房利率5.9%、二套利率6.15%依然为市场主流。

苏州则维持高利率。苏州当地一房产中介表示,目前苏州主流银行首套利率普遍在加点128BP,即6.13%左右(上浮26%),与上月基本持平,放款周期在2-3个月以上,并已有两家股份行出现额度紧张无法放贷的情况。

是否意味着房价即将进入下行周期

对于房贷利率的未来走势,分析人士多认为年内难以放松。

融360大数据研究院分析师李万赋认为,房贷利率执行水平上看,10月房贷利率水平延续了前四个月的上行趋势,但上行幅度有所减缓,下行的城市数量有所增加。房贷利率水平短期内受LPR影响不大的结论已经初步验证,后期LPR的调整大概率也不会带来房贷利率的较大波动。但考虑到年底两个月银行的信贷额度较为紧张,预计年底前房贷利率仍会略有上涨或保持稳定,下行的可能性较小。

令许多购房刚需者感到振奋的是,近期部分城市房价似乎出现下行迹象。房价会跌吗?也是不少购房者购房前必问的话题。

从21世纪经济报道记者拿到的11月第二周某房产中介二手房成交价格看,统计的20个房市热门城市中,15个城市成交均价有所下行,5个城市有所上行。

但这是否意味着房价即将进入下行周期?

局部看,近期也存在一定刺激房市的因素。比如近日深圳豪宅税的调整,把所有144平米以内的住宅都认定为普通住宅,直接引发了深圳市不少大户型住宅房价上调。

但整体看,大部分城市房价仍维持横盘。

珠海某股份行信贷业务人士告诉记者,从珠海本地情况看,房贷和楼市均维持稳定。确实近期有一些低价房、特价房放出,但这并不意味着整个房价将下行,更准确地说是增速放缓。“不存在房价大规模下行的基础。”他指出。

而对于未来的楼市,他认为,相较于房价下跌,更可以确定的是国内楼市近几年都不存在房价大涨的基础。在楼市供需关系总量已经平衡的基础上,楼市行情结构性分化的阶段已经到来。整体来说,闭着眼睛买房,都能大赚的时代已经过去了。

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