前10月商品房销售额增速继续加快 今年或破15万亿创新高

11月14日，国家统计局公布的《2019年1~10月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年前10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速回落0.2%；10月份“国房景气指数”较9月份提高0.06%至101.14。

值得注意的是，前10月全国商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，增速今年以来首次由负转正；商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻(博客,微博)》记者分析认为：“按照数据测算，2019年最后2个月首次成交额只要不出现突然暴跌（跌幅超过25%），2019年全年市场成交额超过15万亿元（2018年全国商品房成交金额149973亿元）几成定局，年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录（171654万平方米）持平。但投资出现放缓，调控政策导致的市场下调迹象逐渐显现，企业资金链有所吃紧。”

商品房销售额已达12.4万亿

分区域来看，西部地区前10月房地产开发投资24588亿元，增长15.7%，增速回落0.5个百分点；西部地区商品房销售面积36786万平方米，增长3.8%；销售额26611亿元，增长10.1%。

58安居客房产研究院分院院长张波向《每日经济新闻》记者指出：“西部地区开发投资和销售情况在全国依然处于明显领先地位，重庆、成都、西安、昆明等热点城市对于区域的带动力不可小觑。从58安居客线上的数据来看，西部众多城市的二手房挂牌热度和用户热度也在全国排名前列，这一态势预计在今年不会发生改变。”

东部及东北部地区则呈现降温势头，前10月房地产开发投资57615亿元，同比增长8.4%，增速回落0.2个百分点；中部地区投资22822亿元，增长10.0%，增速持平；东北地区投资4579亿元，增长9.5%，增速回落0.4个百分点。

“市场整体降温态势不变。”张波表示，“东部和东北部地区的回落尤为明显，东部地区由于投资额绝对值高，其增速放缓对全国平均水平产生明显下拉作用，东北地区的降温的速度要高于上半年水平，更是低于2018年全年17.5%的水平，直接显示出房企在这一区域的谨慎度不断提升。”

“同时东北地区的销售面积同比依然呈现5%的下降，销售金额仅有3.3%的提升也显示出区域降温在加速，同时更多的销量在向东北地区的核心城市集中。”

从全国商品房销售情况来看，前10月全国商品房销售面积增速首次由负转正，四季度房企“以价换量”抢收效果得到明显体现。

10月末，全国商品房待售面积49323万平方米，比9月末减少23万平方米。其中，住宅待售面积减少125万平方米，办公楼待售面积增加9万平方米，商业营业用房待售面积减少17万平方米。

张大伟向《每日经济新闻》记者表示，截至日前，标杆房企公布2019年前10月销售额的企业合计有26家，这26家企业前10月合计销售额超4万亿元，同比2018年同期上涨了17.9%，刷新历史记录。

同时他也指出，从销售业绩看，尽管房企收获了“金九银十”，但大部分房企都是增加了供应量，部分企业明显通过价格调整进行促销。房企为了规模化，年末最后2个月依然不排除“抢收”的可能性。

房屋竣工面连续22个月下跌

国家统计局数据显示，今年1~10月，房地产开发企业到位资金145151亿元，同比增长7.0%，增速回落0.1%个百分点。

其中，国内贷款21288亿元，增长7.9%；利用外资131亿元，增长63.2%；自筹资金46996亿元，增长3.3%；定金及预收款49163亿元，增长9.4%；个人按揭贷款22137亿元，增长14.1%。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，“资金面的数据其实不算太糟糕，今年增幅相对比较稳定，资金状况没有明显恶化。”

但他也同时指出，房企的感受和市场数据并不一致，至少房企会认为当前资金面是明显收紧的，或者说需要防范资金方面的各类新压力。

前10月全国房屋新开工面积同比增长10%，多位市场人士均认为这一数据优于预期。同时，房屋竣工面积同比下跌5.5%，已是连续22个月同比下跌，但跌幅略有收窄。

严跃进认为，“此时加快开工说明四季度房企在抢工期，为了第四季度获得预售证，这也反映了当前房企的主流心态，因此新开工加快，实际上还是为了更好地做销售和回笼资金。竣工面积下跌则说明今年依然会有负增长的可能，但预计明年有望转负为正。”

对于2019年最后两个月走势，张波预测，“市场降温大背景下，预计商品房成交量价亦不会出现明显波动，但市场信心指数或延续下跌。从58安居客线上平台的调研数据来看，购房者的信心指数10月环比下降4.2%，经纪人信心指数10月份环比下降0.6%。”

“第四季度，房企的重心会更多强调销售数据、现金流和财务数据的改善，此时投资端不会过于激进，节奏会放缓。受此影响，开发投资数据预计难以继续上扬，后续几个月以增幅收窄为主要趋势。”严跃进告诉《每日经济新闻》记者。