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中小房企生存实录:债务压力渐增 流动性困境频现

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21世纪经济报道获悉,随着融资政策的收紧,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强”缩减至“30强”。

因业绩不佳早已戴上ST帽子的房企银亿股份,近日再度陷入资金泥潭。

11月26日,银亿股份宣布沈阳一项目50%的股份转让给碧桂园,作价6.9亿元。由此,银亿股份将彻底退出该项目。10天前,银亿股份宣布,股东熊基凯所持的7.12亿股股份(占公司股本的比例为17.67%)被冻结,原因未知。此前,公司控股股东“持续面临流动性危机”。

这是本月中旬以来,第四家暴露出流动性问题的知名房企。此前,因拖欠项目收购、垫付款,上置集团被二股东上置投资告上法庭;由于未披露多笔债务违约等问题,颐和地产及董事长何建梁被中国证监会出具警示函;格力地产(600185,股吧)的大股东也被冻结了股份,因为没有如约回购小股东的定增股份。

根据人民法院公告网的数据,今年以来已有400多家房地产开发经营的法人单位破产,比往年的均值多出100家左右,其中多为中小企业。与全国20万家房地产开发类法人单位相比,这似乎显得微不足道。

但分析人士指出,知名房企开始出现流动性危机,暴露出整个行业资金链问题的冰山一角。21世纪经济报道还了解到,近几年来,大量的小型房企已无法从公开渠道募集资金,只能通过民间借贷进行融资。由于这些房企主要布局在三四线城市,随着棚改降温,这些企业即将面临一场生存之战。

房企流动性困境频现

银亿股份的下滑路径有迹可循。2017年,银亿股份通过两次重组,进军汽车零部件行业。但是由于新业务前期投入大,且房地产业务进展不够顺利,公司的资金链问题很快浮现。据银亿股份公告显示,到2019年4月末,公司有24.3亿元的到期债务未能清偿,均为短期借款和一年内的流动负债。

在这一过程中,由于控股股东及关联方占用资金量过多,且无法在短期内解决,从2019年5月起,银亿股份带帽“ST”。因在此事件中“未能恪尽职守、履行诚信勤勉义务”,银亿股份的8名高管收到证监会的监管函。

此后,银亿股份同样不太安稳。半年报显示,2019年上半年,银亿股份实现营业收入38.61亿元,同比下降23.20%;净利润-2.19亿元,同比下降153.76%。原因是结转收入减少,且去年同期出售项目股权较多。

今年9月,因存在业绩预告未及时修正、非经营性资金占用等问题,银亿股份、宁波银亿控股(银亿股份的控股股东),以及包括银亿股份董事长熊续强在内的多名高管,被深交所给予公开谴责、通报批评等处分。

10月,债权人浙江中安安装有限公司以“不能清偿到期债务并且明显缺乏清偿能力”为由,向宁波市中级人民法院申请对银亿股份进行重整。在此次冻结之前,银亿股份的多个银行账户和股份已经遭遇冻结。

颐和地产同样出现债务违约。证监会于近日公布的一份警示函显示,颐和地产及其实控人何建梁在信息披露和约定承诺履行方面存在多项违规行为。据统计,颐和地产目前已有9笔违约债务,总额约21.5亿元,并因此引发多宗诉讼。

今年已有多家房企出现债务违约,此前,国购投资和华业资本也曾出现债务违约。

同样在近期陷入流动性危机的上置集团、格力地产,近几年的业绩增长性均不佳,规模也较小。在房地产行业迈入千亿时代时,这些房企的销售规模均不足百亿,若仅按照销售规模排名,均在150名开外。

这几家房企的流动性危机,只是中小房企生存困境的“冰山一角”。根据国家统计局第四次全国经济普查的数据,截至2018年末,全国共有房地产开发经营企业法人单位20.6万个。有行业人士估算,除去项目公司,当前正在运行中的房企数量约在8万到10万家的规模。

其中,大多数房企的规模不足10亿元,有的甚至仅有数千万元的规模。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示,这些房企主要分布在四五线城市,有很多企业旗下只有一到两个项目,“做完了就把公司注销”。

与此同时,这类房企几乎无法从公开渠道获得融资。福建福清人林强(化名)在东部某县级市做房地产开发,只在当地做了两个项目。他向21世纪经济报道表示,自己是做外贸生意出身,借助“第一桶金”,和从亲戚、同乡等处的借贷所得,才转行进入房地产开发。

林强此前在江西某小城市曾操作过几个房地产项目,后经同乡介绍,来到上述县级市开发。“银行是不可能给我们贷款的,公司太小了,(他们)连名字都没听过。”林强表示,这些年房地产开发的启动资金基本都来自于民间借贷,待项目启动后,再依赖预售和销售资金支持后续开发。

林强透露,数年前,项目滞销,公司曾遭遇严重的资金危机。为渡过难关,出售了两套房子,并向亲戚朋友四处借钱,才维持住公司的运作。后来危机解除,但由于民间借贷的成本偏高,林强“基本没赚到什么钱”。

小型房企首当其冲

规模稍大的房企,也未必在金融机构的“红名单”里。21世纪经济报道获悉,随着融资政策的收紧,今年以来,多数银行发放房地产开发贷的范围已经从“50强”缩减至“30强”。

信托公司也越来越“挑剔”。某知名信托机构相关负责人向21世纪经济报道表示,除了看房企的排名外,也对项目所在的城市、区位等有严格的要求。因为信托对投资回报率要求高,在现有的市场条件下,必须选择“最好的项目”。

根据上海易居研究院的口径,去年三盛宏业实现销售额187亿元,排名全国第114位。三盛宏业公司曾在2018年初提出“三年千亿”的目标,并不惜举债拓展。在公司内部发行理财产品,即是一种融资方式。根据公开信息,三盛宏业在2017年发行的期限为12个月的理财产品,利率达12.5%。

湖南某小型房企相关负责人向21世纪经济报道透露,公司已经有两年多“没从银行拿到过钱”。这家公司旗下有5个项目,销售规模在50亿左右。直到去年被某20强房企收购后,公司才能够获得融资,资金情况也有所改善。

华泰证券的一份研报指出,房地产企业在销售、融资、拿地中,集中度都在提升。在融资中,不仅大型房企的融资规模更大,利率也更低。

严跃进指出,对于小型房企而言,更为不利的是,这些房企主要布局在三四城市,乃至五线城市。今年以来,随着棚户区改造规模的缩水,这些区域的过剩风险开始聚积。小型房企因无法实现区域协同,将面临巨大的压力。

林强描述了其所在城市“过山车”般的市场变化:刚进入该城市时,市场还处于平稳向好的状态,随着新区的开发,大量房地产项目开始建设;2014年到2016年,市场发展不及预期,很多项目空置和烂尾,有开发商跑路;2016年到2018年上半年,棚改启动,多数空置的项目得到消化;2018年年末至今,市场再度降温。

严跃进认为,未来中小房企的数量将可能会明显减少。其中,出让项目、遭遇并购,或在开发完毕后自行退出行业,都有可能是这些公司的结局。

经济学家马光远也指出,未来只有20%的房企会活下来,80%的企业死掉。他认为,这虽然不是这两年会发生的事实,但是一种市场趋势。

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