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期待又落空 LPR下调房贷利率不降反升

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在即到来的2020年,房价是升还是降?各能级城市的房地产市场将呈现何种走势?

近日,中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组发布的2019年11月《中国住房市场发展月度分析报告》(下称《报告》)预计,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆。《报告》同时也指出,未来抑制住房投资投机方向不变,但调控政策面临边际性宽松。

值得注意的是,报告中对北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市作出了“一般下跌”预警,同时也对深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等城市作出了“一般上涨”的预警。

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组负责人邹琳华向《每日经济新闻(博客,微博)》记者解读称:“纬房预警预报系统目前只提供三个月内的短期房价预警预报,并非网传的对北京等城市作出明年房价可能全面下跌的判断。”

核心城市房价止涨企稳

在《报告》中,反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,一线城市中,广州、北京、上海房价相对低迷,一季度房价微弱反弹后陆续开始下跌,仅有深圳在2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。监测数据显示,近一年来广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

10月单月环比变化看,北京环比下跌1.33%,在一线城市中跌速相对较快,跌幅比上月也略有扩大。

上海中原地产市场分析师卢文曦向《每日经济新闻》记者表示:“一线城市的分化与政策有关,北京、广州和上海楼市调控政策不变,因此市场预期稳定,量价走势较稳。相比之下深圳近期出台了一系列政策,比如人才政策、特色社会主义示范区概念等等助推利好,因此深圳房价节节攀升,走出不同行情。”

而准一线城市中,苏州房价上涨较快,近一年累计上涨20.71%;天津、重庆则相对低迷,近一年天津累计下跌3.78%,重庆累计下跌2.55%;杭州房价基本稳定,累计微涨0.66%。

过半二线城市稳中趋涨。纬房指数监测显示,二线城市房价平均同比上涨1.647%。其中,近一年宁波同比上涨10.41%,沈阳同比上涨9.79%,南通同比上涨9.18%,昆明同比上涨8.20%,厦门同比上涨8.15%。

值得注意的是,三四线城市分化更为严重。《报告》显示,下跌城市数量正在逐渐增多,但部分城市仍上涨过快:临沂、南阳、唐山、洛阳分别同比上涨32.87%、20.26%、20.06%和12.66%。由于部分三四线城市房价上涨可能依赖于地方隐性债务的增加,其中隐含着未来下跌的风险。

对于强二线城市,卢文曦认为,长三角一体化政策对区域内投资有较大支撑力,在此预期下,投资集中在环沪区域,一些没有政策压制的城市交易相对活跃。基于一线城市短期不可能有政策松动,从投资角度来看,二线是比较有机会的地方。但不属于城市群或都市圈的三四线城市可能遇到一定压力。尤其是一些三、四线造的“新城”,供应量大,而需求可能更多依靠外部城市的需求溢出。

重点城市房价有望“软着陆”

基于对大数据为基础的技术分析,结合专家评价,《报告》预计2020年重点城市房价有望实现“软着陆”,但少部分城市仍存在较快上涨或下跌的可能。

邹琳华强调,“《报告》中房价‘软着陆’指的是先抑后稳”。

分城市类型看,一线房价总体先抑后稳,个别可能上涨;二线城市涨跌并存,但大起大落可能性不大;三四线城市总体下跌。但对于部分行情启动较慢的三四线城市,借助于货币化棚改余热,房价也仍可能上涨。

对此,纬房大数据对部分城市提出了预警:北京、天津、廊坊、保定、张家口、沧州、青岛、济南、烟台、威海等10座城市为“一般下跌”;深圳、东莞、珠海、惠州、苏州、南通、无锡、宁波等为“一般上涨”。

邹琳华对此作出说明:“预警将涨跌分别分为三档,分别为一般下跌及一般上涨、较快下跌及较快上涨、大跌及大涨,‘一般下跌’属于最低等级的下跌预警,‘一般上涨’也是如此。”

对于重点城市房价短期趋降主要原因,《报告》分析认为,一方面经济增速下滑将导致城市化动力减弱,2019年三季度GDP同比增速降至6%,城市的人口吸引力相对降低,部分居民对住房市场的短期信心也将受到影响,从而使得对房地产市场的预期发生微妙变化,短期的主流房价预期将由谨慎乐观向有限悲观转变。

另一方面,三四线城市房价上涨可能依赖于地方隐性债务的增加。本轮房地产景气周期房价上涨持续时间长,总体涨幅巨大,板块轮动明显。随着越来越多三四线城市加入房价下降行列,意味着始于2015年底的本轮房地产景气周期进入尾声。

对此,卢文曦指出:“此类城市没有太多调控政策,因此从投资的角度来看,资金是往调控少、机会多的地方去。房地产繁荣的确可以推动基建、投资,但买家和投资客过多还是存在一定风险。当市场遇到波动时,这种推动力量就是市场不确定因素。”

但《报告》也重点强调,尽管经济增速有所下滑,但经济增长的内生动力仍然存在,房价仍然存在一定支撑。住房调控政策基本见底,调控政策及融资条件均存在边际性改善的可能,这些因素可能共同促成房价的软着陆。

由于我国房地产市场区域差距大、发展极不平衡,在总体先抑后稳的背景下,不排除局部较快上涨或下跌的可能性。

“都市圈城市还是有稳定的市场空间,但一些投机过多的地区可能要引起注意。另外对于近期涨幅过大的城市也需要引起重视,一些地方政府也会有调控压力,不排除调控政策会落地的可能。”卢文曦指出。

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