买房杠杆回落 靠房价上涨致富的老思路该变了

11月25日，央行发布《中国金融稳定报告(2019)》，对2018年以来我国金融体系的状况作了全面评估。报告披露，个人住房贷款增速连续两年回落，且自2014年以来首次低于住户部门全部贷款整体增速。

房贷增速放缓，可以理解为居民在住房消费方面正在选择降低资金杠杆。这与中央倡导的“房住不炒”以及维持房地产业稳定健康发展的目标相一致。然而，在这个好消息背后，仍隐藏着一些令人担忧的问题。

比如，报告同时显示，2018年末我国住户部门杠杆率为60.4%，与国际平均水平一致。但从区域分布看却极不平衡，杠杆率排在前三位的地区分别是：浙江(83.7%)、上海(83.3%)、北京(72.4%)。巧合的是，此三地房价亦位列国内前茅。住户部门的杠杆资金虽然并非都用于住房消费，但二者间相关性极大。高杠杆与高房价在区域上的叠加，实际上凸显了上述地区居民加杠杆购房的风险。一定程度上讲，此三地居民杠杆率高与加杠杆买房有关。

众所周知，由于近些年商品房价格持续攀升，居民借助按揭贷款或“6个钱包”买房的现象早已司空见惯。从理论上讲，只要房价保持稳中有升，一定杠杆率的购房行为也是可取的。过去20年的经验表明，中国的房价虽有短期波动，但总体上是增长的。

然而，历史经验并不等于未来趋势。时至年终岁末，券商以及房企对于2020年房地产市场的预判已不再乐观。比较一致的观点是：2020年房地产市场总体平稳，但房价将稳中有降。如果明年的房价果真如此演绎，那些高杠杆购房的家庭无疑将面临一定的套牢风险。

此种判断并非危言耸听。国家统计局数据显示，10月份全国商品房销售面积仅同比增长0.1%。今年第三季度，以北京为代表的部分城市的二手房价格纷纷下调。其余价格未降的城市，也只是横盘。鉴于国内二手房交易量已超新房，二手房价实际上已成为新房价格走势的先行指标。

有经济界人士早已指出，中国房地产已然告别量价齐升的增长期。从宏观经济层面看，首先，中国城镇常住人口的人均住房面积已超过30平方米，达到发达国家平均水平，而我国人均收入尚不及发达国家平均水平的一半。其次，人口红利在逐渐消退，人口老龄化加剧。没有足够的人口增量，新盖的房子又卖给谁住呢？

有鉴于此，决策者早已未雨绸缪。自2018年7月31日以来的“史上最严”房地产调控，不但确立“房住不炒”的总基调，亦在限购、限贷、限售等诸多环节严加把控。今年下半年以来，更把防止违规资金进入房地产领域作为对金融机构监管的重要任务。凡此种种，皆为防范房价下行可能引发的系统性风险。

从居民个人的角度来看，我们认为，买房致富的老思路该变一变了。

投资任何资产都是有风险的，在新形势新情况下，降低购房资金杠杆率，不仅事关整个经济体系的安全，也切切实实关系到居民的钱袋子。居民在投资置业时，应进行切实理性判断，打破买房致富的路径依赖，真正让房产回归其居住本质。