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年底土地供应放量 头部房企拿地韧性足

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年末将至,多个城市纷纷加大土地出让力度。但截至目前,全国供地情况基本与去年持平,北京等地区仍未完成全年供应计划,甚至相差甚远。在融资渠道收紧的情况下,头部房企展现出更强的拿地韧性,专家预计这一态势会延续到明年。

多城市土地供应量增加

中国指数研究院(简称“中指院”)数据显示,11月全国300个城市共推出土地2994宗,环比增加8%,同比减少2%;推出土地面积11400万平方米,环比增加8%,同比减少7%,各线城市土地供应量均有所增加。

进入四季度,各地纷纷加大土地推出力度。值得注意的是,北京、广州等地尚未完成2019年全年供地计划。中指院数据显示,截至11月底,北京市主城四区均未达到供地下限,海淀区供地下限完成率仅为23%,近郊的多数区域住宅用地实际供应量也不足。广州方面,前11个月共成交住宅用地324.77万平方米,仅完成年度计划的51%。

“整体来看,今年供地情况基本与去年持平。前三季度全国300个城市共推出土地约2万宗,同比增加0.1%。”交通银行金融研究中心高级研究员夏丹表示。

头部房企拿地韧性犹存

从成交情况看,中指院数据显示,11月全国300个城市共成交土地1908宗,环比减少14%,同比减少11%;成交土地面积6964万平方米,环比减少17%,同比减少19%。

各类城市间存在较大差异,一线城市供求增加,但楼面均价缩水近三成,出让金总额较上月走高。二线城市供应量同比环比均上扬,但成交量较上月减少逾两成,土地出让金收入总额同比增逾三成。三四线城市总体供应量小幅上涨,成交量及土地出让金收入总额下滑。

下半年以来,伴随房地产市场调控深入,房企拿地回归理性,行业进入精细化竞争阶段,头部房企韧性十足。中原地产统计数据显示,截至11月,50大房企拿地金额高达20003亿元,同比涨幅为17%。其中万科1570亿元、碧桂园1237亿元、保利964亿元、中海928亿元。拿地金额超过500亿元的房企多达9家。中原地产首席分析师张大伟表示,楼市分化已传导至土地市场。“部分企业拿地开始明显收缩,但依然有大量企业加快拿地步伐,特别是部分央企国企和新上市企业,拿地态度非常坚决。此外,城市间也出现分化。”

研究中心分析师马千里预计,明年头部房企拿地将保持韧性,行业集中度有继续上升空间。业绩方面,排名前列房企仍将保持增长。

供地须与库存情况相适应

中指院土地云事业部副总经理刘韧坚表示,2020年土地市场将延续分化趋势。一线城市依然会维持比较稳定,或略有收缩。二线城市则可能会有较强爆发,三四五线城市或略有萎缩。

未来土地供应方面,马千里建议二线城市保障足够的土地供应,保障城市建设发展;三四线供地要有保有压,视城市发展保持适度即可。另外,他强调,根据消化周期的指标制定供地计划时应有变化的眼光,在综合考虑经济增长等多方面因素的前提下,对购房需求变化要有预判。

夏丹表示,供地情况须与当地库存情况及人口流动特点相适应。大部分一二线城市和三线重点城市人口净增长领先,可综合考虑当地库存变动情况,从而适当加大土地供应。

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