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房价“最长下滑周期”不足为奇

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根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。

如果放到“3·17”调控前,最长下滑周期几乎难以想象。作为典型的一线城市,北京楼市降温与调控密不可分。“房住不炒”的主基调下,政策加码,从严调控逐步打破了市场过去习以为常的高预期。无论是开发商还是购房者心态日渐恢复平静。因此在可预见的未来,这个下滑周期或许不只是“最长”,还会“更长”。

在媒体的调查中还发现,一些大户型房源甚至出现直降百万元的情况。尽管近期交易量有所增长,但市场情绪并未明显升温。随着调控不断深入,房企融资收紧、拿地趋向谨慎,市场回归理性将是北京楼市的常态。

回顾主动“隔热”的两年,与其说是降温,不如说是避险。房地产市场随时可能酝酿结构性泡沫,而泡沫无论是破裂还是生长都代表着双向风险。同时由于房地产的金融属性,又需要时刻提防围观加杠杆的隐患。房地产在中国经济实际运行中一直扮演重要角色,经济下行压力越大,越要警惕过度依赖房地产的“惯性”。

在市场规模体量更大的一线城市,任何一种风险都面临成倍放大的可能。除此之外,一线城市房价居高不下来自于常住人口数量庞大,而土地供应却远远跟不上需求。在保障房相对供不应求的情况下,购房者都被逼进了商品房市场。另一方面,由于负载了公共服务职能和金融属性,“用来住”的房子一不小心就超越了“住”的属性。

“最长下滑周期”的到来,源自本轮楼市调控长短期政策配合的有效探索。两年前,“3·17调控”密切关联金融信贷政策,严控楼市杠杆提升信贷成本,为北京楼市降温积极做准备。同时,大规模出让限竞房地块,从局部地区着手平抑房价,在满足二手房需求方面,还供应了大量共有产权住房。

总结北京的实践,可以看到管好预期、完善调控和加快改革协同推进,不断探索和改革基础制度,如推出房地产税,发行市政债券,退出土地财政,加快完善租售并举、新老居民全覆盖的住房体系。加快建立长效机制,仍是北京乃至全国房地产市场的调控思路。

依赖短期行政手段,抑制房价上行,可在一定时期解燃眉之急,却远非长久之策。这是长效机制不断被各方提及的根本原因。中共十九大报告明确提出,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

方向不变,基调不变。无论是全国还是北京,因城施策精准调控之下,阶段性的降温和松绑都不足为奇,未完成的改革才更值得期待。

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