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百亿级康养小镇扎堆 风口背后风险丛生

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大手笔投资康养小镇、康养度假区、康养旅游项目,似乎成了今年国内养老圈的“主旋律”之一。日前,重庆又启动了投资逾200亿元的黔江区三塘盖国际旅游康养度假区,而这已非当地首个投资过百亿的康养项目。实际上,北京商报记者不完全统计发现,近年来,康养小镇、度假区类的大型项目着实成为了各路资本炙手可热的投资重点,截至目前,内地投资金额超过100亿元的大型康养项目就有20多个,而今年以来投入建设或签订协议的项目就有15个。其中,四川、重庆两地就分别有7个、4个。在业内看来,随着候鸟式养老的消费需求快速爆发,康养度假确实成为了近期的投资新风口,然而,如果当地没有足量的需求做支撑,在无法形成完整产业闭环的情况下扎堆建设,很可能会因过度供给产生新的投资风险。

  新项目高度集中

万亿老龄市场刚刚起步,而候鸟式的养老消费需求却率先爆发,描绘出一片康养旅游的新蓝海。有机构曾发布预测数据称,今后,我国旅游市场规模将持续呈快速增长态势,年复合增长率有望达到20%。对于市场机遇,资本总是闻风而动,在上述背景下,不少投资方纷纷将目光集中到了康养旅游、度假这一新兴领域。

据北京商报记者不完全统计,包括重庆黔江区三塘盖国际旅游康养度假区在内,截至目前,国内已有确切消息的康养小镇、康养度假区等相关项目投资金额在百亿元量级的已有20多个,其中,今年以来投入建设或签订协议的项目就有15个。从分布的地域来看,目前国内康养旅游主要分布在我国的西南部、东北、长三角等地区,并逐渐形成了“诸侯割据”的市场格局。而这里面,四川、重庆等城市签约、开工的项目较为集中。

举例来说,在四川,签约或宣布开工的康养类项目至少有7个,包括:四川大凉山文旅康养推介会、都江堰国际旅游康养小镇、米易太阳谷国际大康养旅游度假区、中国洪雅·峨眉半山七里坪森林康养旅游度假区、阆中宜华国际康养旅游度假区、长江山城水都健康城及攀枝花红格国际运动康养·温泉度假区等,计划总投资额超过了1400亿元。与此同时,重庆目前已落地的项目也有黔江区三塘盖国际旅游康养度假区、重庆开州汉丰湖国际文旅康养度假区项目、涪陵北山国际文旅康养度假区项目,以及仙女山国际生态康养小镇4个大型康养项目甚至更多,总投资金额超过了500亿元。

值得注意的是,部分省份不同的大型康养项目还存在定位较为雷同的情况。公开信息显示,金杯半山·米易太阳谷国际大康养旅游度假区项目拟打造集“医、养、游、居、文、农、林”于一体的复合型国际大康养旅游度假区。无独有偶,此前已投入开发建设且同在四川省内的中国洪雅·峨眉半山七里坪森林康养旅游度假区也明确表示,将打造集“医、养、游、居、文、农、林”七位于一体的综合型康养旅游度假项目作为主要规划方向。“目前依靠自然资源投资建设的大型康养度假区在定位和建设方向上存在相似度较高,这无疑增加了项目间的同质化竞争。”中国老龄研究中心副主任党俊武表示。

  投资转向的背后

其实,大型康养项目集中落地部分地区,并非是毫无根据的盲目跟风。“四川、云南、重庆等地旅游资源丰富、气候适宜,确实在发展康养小镇、康养度假区这类项目上具有先天优势。”有业内专家告诉北京商报记者,大型康养项目普遍对选址要求较高,上述百亿级项目相对集中的城市和地区,大多具备相对优质的自然环境、空气治理、森林旅游资源、温泉等,而当地发展的康养项目也基本都是主打度假及疗养模式,通过规划建设酒店集群、养生基地、健康医疗设施及生态社区等,形成生态度假型康养基地。

而且不同于前几年各路资本一门心思地挤入一线城市养老市场,近期,不少二三线城市地方政府开始愈发积极地引导资本在当地投建大型康养项目,而这也令部分企业开始调转方向,寻找新的“根据地”。今年4月,重庆市政协委员在会议中提出,建议进一步完善相关政策配套措施,适当放宽对事业单位、国有企业参与康养项目建设的审批限制,在财税金融、市场准入、土地供给等方面加大支持力度,对提供健康管理服务的疗养院、社区养老服务中心等给予财政补贴,并将具备医养结合能力的疗养院纳入“长期照护险”试点单位。

就在两个月后,广西壮族自治区政府还出台了《加快大健康产业发展的若干意见》(以下简称《意见》,提出到2021年,要基本建成健康产业100个特色小镇,其中就包括30个养生养老小镇,成为国内一流、国际知名的宜居康养胜地。同时,《意见》中还提出,当地要打造世界健康旅游目的地,并“点名”要加快建设巴马长寿养生国际旅游区、桂林国家健康旅游示范基地、南宁国家中医药健康旅游示范区等项目。

“重庆、四川、云南等康养项目集聚的城市,居住和医疗、旅游成本都相对较低,因此,在各路资本眼中,这些地方除了承接当地养老需求的同时,也具有吸引全国范围内旅居养老、康养旅游需求的条件。”在高级经济师周正国看来,这也让房地产等多类养老业外企业,把在二三线城市投资康养度假类产品当作了转型和寻找业务增量的突破口。

  打破同质化定位

然而,在业内看来,百亿级项目接连上马且分布较为集中,在一定程度上显示出康养小镇这一风口背后也隐藏着不小的投资风险。党俊武进一步分析称,在国内的养老市场上,康养项目竞争之激烈不言而喻,如果不能尽快确立差异化定位,按照消费需求提供更有针对性、专业化程度更高的服务及配套设施建设,就很难获得稳固的客源,在市场中立足。

同时,周正国还提出,目前国内大型康养项目的主要客群也都大体相似,“国际上将月均费用超过1万元人民币的康养设施定位为主要针对高端消费需求而开设的项目,而现在,大部分敲定或已建成的大型康养小镇、度假区等也都在向这个方向建设”。周正国称,对大部分有旅居养老需求,或当地有养生、度假需求的老年人来说,这类项目需要付出的成本还是高了一些,养老成本和支付能力之间存在明显的错位现象。

此外,有机构统计显示,截至目前,全国已有80多家房企和外资企业布局康养地产板块。而北京商报记者在梳理资料时也发现,国内的大型康养小镇、度假区项目有不少都是由房企“跨界”投资的。对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,目前很多大型地产在进入康养产业后,由于投资周期长、资金回笼较慢等原因,可能会出现资金压力陡增的问题,“这时,部分企业就会选择以出售周边房产的形式进行资金回笼,而此举也会在一定程度上让项目对于老年消费者的吸引力打折扣”。

对此,在采访中,多位专家都表示,康养小镇等类似的项目,应将设计、经营的重点落在特色供给及需求的精准对接上。在党俊武看来,很多老年消费群体对于自身的需求点了解得并不十分准确,消费只能在相对固定的半径范围内进行,这就要求康养项目开发应尽可能地挖掘消费需求,同时合理利用当地独特的资源优势,比如温泉、森林等,配置多元化的专业服务供给。

周正国还认为,目前很多老年消费者比较注重体验感,因此,主打康养的项目,对于人力团队的要求要远高于一般的旅游设施,企业需着重加大对这方面的投入。同时,强化娱乐、餐饮、购物、度假等附加业态的建设,也能增强项目的附加值。

另外,为保持资金链的稳定,让项目可以顺利推进,严跃进也提出,地方政府在引入大型康养项目投资时,应当着重考察企业的资金实力、可持续性及风险承受能力,“百亿级的康养小镇,除了建设之外,后续的运营也需要相对雄厚的资金做支撑,一旦投资难以为继,不仅项目面临淘汰的风险,前期的各种投入也很可能打了水漂”。严跃进分析道。

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