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深圳楼市暖冬:一二手市场量价齐升

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美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,深圳本年度住宅市场成交畅旺,跟利好消息较多有很大的关联,其他城市很难相比。

12月,全国楼市寒风阵阵,北上广“跌跌不休”,唯独深圳暖意融融。

这得益于年初至今不断的利好政策。8月,深圳被列为中国特色社会主义先行示范区,11月豪宅税标准调整放宽等,都成为深圳楼市“一枝独秀”的理由。

多重刺激叠加被压抑多时的购房需求,一二手住宅市场热度持续升温,在年底更迎来了爆发。

在刚刚过去的11月,深圳不仅出现豪宅、刚需“日光盘”,二手住宅成交也创下三年新高,加之新房供应量大增,12月市场也在继续上扬。

楼市和买房又成为深圳全民关注的话题,在哪里买房,要不要换房的讨论在人群聚集的地方频频发生。

深圳楼市,还将继续热多久?

“翘尾”行情

本以为楼市传统的“金九银十”已是高峰,深圳却逆势而动,在年末上演翘尾行情。

这要追溯到双十一。11月11日,深圳传来重磅消息,大幅提高豪宅线标准征收增值税:建筑面积144平以下、小区容积率高于1.0的住宅,满两年免征增值税。

减税新政一出,第二天楼市便爆发了,二手房源纷纷跳涨,业主“坐地涨价”屡见不鲜。

据深圳中原统计,11月,二手房成交突破8000套,环比上涨11.84%,同比上涨91.93%;其中宝安成交1985套,成为年内新高,也是下半年来成交最热的区域,占全市成交总量的四分之一。

价格方面,Q房网数据显示,六大行政区全部价格上涨,南山区涨幅最大,均价达到9.2万/平方米,去年到今年的涨幅高达21.05%;全市均价小幅上升至55499元/平。

另据链家数据,宝中、碧海、前海是主要抢房片区,宝中的均价上半年还是7万/平左右,现在已经跳涨到约9万/平。

对开发商而言,他们也迎来一个销售窗口。11月以来,新房备案数据持续上涨,新盘扎堆上市,无论是豪宅还是刚需,多个项目开盘即售罄。

深圳中原数据显示,11月份深圳新房住宅供应速度明显加快,供应量创三年来最高,全市共有22个项目批售13089套商品房,获批套数接近10月份的3倍。

新房日光、售罄频现。如前海豪宅招商领玺开盘,推456套,均价10.8万/平,开盘当天即售罄;前海豪宅颐湾府开盘,推367套房,均价10.2万/平,开盘仅4个半小时就卖掉322套,去化近九成。

就连偏远的光明新区,龙光玖龙台二期线上开盘,均价4.8万/平,装修费另算,推750套,全部卖完。

根据中原数据,11月新房住宅共成交3196套,环比上涨20.33%,同比上涨61.01%;成交面积32.97万平方米,环比上涨20.33%,同比上涨61.01%。

多位深圳开发商、业内人士认为,临近年末政策相对宽松,最严调控已经过去,深圳放松豪宅线,佛山、中山松绑限购,都是这一宽松的表现。这给了市场很乐观的预期。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对21世纪经济报道记者表示,“新房市场方面,11月出现很多关注度很高的热门楼盘,再加上临近年关,开发商为完成年度销售目标,定价方面更加接近市场预期,因此成交量非常好。”

Q房网研究人士认为,2016年“3·25”紧缩周期以来,深圳住房需求积累,改善性住房需求积压,随着政策利好的释放,全市新房成交将维持高位。

暖冬持续

在全国楼市萧瑟的映衬下,深圳楼市可谓一枝独秀。

安居客房产研究院首席分析师张波认为,影响深圳楼市最主要的因素,是购房者对于区域的未来预期。“深圳今年热度提升明显,不但本地购房需求明显提升,外来的投资性需求也在聚集,拉动商住类产品销量也快速提升。”

回望今年上半年,深圳楼市还一片风平浪静,二手房价格不断松动,新房市场也萎靡不振。

5月份时,福田华侨城新天鹅堡三期开盘,布吉刚需盘景华·嶺莑推售415套,当天去化都不到五成,新盘入市普遍较为惨淡。

下半年,深圳利好消息不断。11月6日,又出台利于粤港澳湾区人才在内地安居乐业的优惠政策,直接向港澳居民派发房票,在大湾区买房不限购。

而在整个粤港澳大湾区,调控政策都有所松动。美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,深圳本年度住宅市场成交畅旺,跟利好消息较多有很大的关联,其他城市很难相比。

她分析,“2月份粤港澳大湾区规划出台,8月份先行示范区的提出,以及11月非普通住宅标准的调整,这些都陆续刺激了二手房的成交行情。”

不过,需要指出的是,深圳楼市的分化也越来越严重。虽然都受益于粤港澳大湾区战略,但它的核心在前海,前海位于西部,所以深圳楼市的西部行情远好于东部。东西两边相距不过20多公里,西部许多楼盘一开盘就可以秒光,有的还需要摇号,东部却较难见到这种现象。

分区域来看,目前与上半年相比,前海二手房均价从8万/平涨到接近10万/平,宝中均价从7万涨到9万/平,碧海从6万涨到7万/平。相对来说,盐田区、大鹏新区涨幅较小。

贝壳研究院数据显示,2019年11月,深圳二手房挂牌均价为6.23万元/平,同比涨幅约为1.59%,是四个一线城市唯一上涨的。

值得注意的是,在市场变好的情况下,反价、撤盘等业主违约现象也开始出现,房产纠纷变多了。律师提醒购房者要注意二手房签约风险。

目前,深圳楼市的热度仍未下降。12月第一周,深圳全市新房住宅共成交1006套,环比上涨19.48%;成交面积10.30万平,环比上涨16.36%。预计到农历春节前,新房市场仍将保持当前的活跃状态。

中国社科院财经战略研究院报告预计,2020年重点城市住房市场总体先抑后稳,房价有望实现软着陆,深圳则被预警“房价可能一般性上涨”。

安居客房产研究院首席分析师张波认为,深圳未来的发展可能会超出预期,但今年房价整体上升过快,投机性需求显现值得关注,“明年深圳房价如果依然处于明显上涨通道,不排除会出台相应的调控政策。”

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