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限制房企利润率,也要防过度干预

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试图将房价根据成本+利润核算出来,为的是“房住不炒”,初衷值得肯定。但更好的办法,或许还是尊重市场在资源配置中起的决定性作用。

随着国内经济在各种内外部不确定因素下趋向放缓,市场再次将焦点放在了楼市调控是否会适度放松。12月11日,长沙发改委下发《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,明确“房住不炒”的底线不会改变。通知提出,长沙市成本法监制商品房价格由“成本+税金+利润”三部分组成,其中商品住房开发经营企业计提的平均利润为6%-8%。

这一通知随即引发关于“限利”的争议。对此,长沙市发改委相关人士在接受“财联社”采访时回应:通知所针对的住房是“成本法监制商品住房”,并非全部在售住房。新发的通知是针对2017年关于“限价商品住房价格管理”的相关文件到期后的延续,主要内容没有变化,也不涉及长沙楼市政策的改变。

但值得注意的是,通知原文中使用的均是“商品住房”,而非2017年政策所指的“限价商品住房”。另外,据《每日新闻》报道,12日上午通知已经从官网上撤下,当记者询问原因时,长沙发改委相关人士表示“接领导通知后撤的”。

通知发布又紧急撤下,让长沙的房产调控政策更加难以判断。长沙作为全国房价调控最严格的城市之一,这些年在稳定房价方面用功颇多。

客观说,长沙发改委这项通知的出发点是好的,延续了“房住不炒”的政策基调,给予了市场一个明确的信号,即别指望政府放松当前的楼市调控政策。

但成本法监制这一调控举措可能并非一个可行及可操作的方式。而“确定成本和利润比率”的楼市调控方式,在实践执行中可能存在许多难以把握和厘清的边界。

首先,商品房价格是多少,不只是成本决定的。一个城市的房价,是市场进行充分自利博弈的动态试错结果。同样,商品住房的建维成本其实也遵循类似的市场逻辑,时势不同,市场定价也不一样,没有一个客观标准。

而“成本+利润”的调控模式,本质上是把成本和利润看成一个客观确定性的价格标准。但实际上客观厘定商品住房的各项成本,是一个非常困难的事情,政府不可能动态掌握所有的市场信息,准确为房地产商确定一个不会产生市场扭曲交易和资源错配的成本出来。即便有关部门为保持成本厘定的市场有效性,而寻求动态掌握所有的市场讯息,那么这个模拟市场试错定价的成本将高不可攀。

但这不仅进一步削弱了市场的决定性作用,而且容易出现价格双轨制问题和高额的行政监制成本。同时,在有关部门无法有效控制成本的情况下,成本与利润的边界就变得非常模糊,即开发商可以寻找各种手段把利润包装成成本,将调控政策转化成“数字游戏”。

所以说,长沙市坚决稳房价、发展实体经济的思路值得肯定,对房地产企业的成本和利润等进行一定程度的指导也无可厚非,但如果将原本对“限价房”的利润限制扩展到所有商品住房,就必须警惕过分干预市场可能带来的扭曲。

这也从一个侧面警示,各级政府出台任何相关政策时,需要对照十八大、十九大精神,研判其是否坚持让市场在资源配置中起决定性作用,其行为是否为更好地发挥政府的作用,其行为是否遵循法无授权不可为。

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