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城市更新受到中央政策鼓励 有望成为楼市新风口

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由于国内对建设用地供应严格管控,大型城市通过新增土地新建房产的方式扩张城市的道路越走越窄,对楼市存量资产进行更新盘活逐渐成为必经之路。

除了重申“房住不炒”,中央经济工作会议有关城市更新的表述也可能影响未来楼市格局。

12日结束的中央经济工作会议明确提出,要加大城市困难群众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展租赁住房。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次政策明确要加强城市更新和存量住房的改造提升,这也体现了存量市场方面的新导向。类似更新和改造,从城市和住房的角度进行,有助于城市基本面的改善,后续预计存量物业更新的政策内容会更多。

中原地产首席分析师张大伟也表示, 城市更新,存量住宅改造将是2020年房地产市场的新风口,预计这一市场在未来将大量企业进入。

何为城市更新?目前业内关于城市更新并未明确的界定标准,各方说法不一,但相关操作早有实际案例,从城市角度说,广州深圳等地一直在推进城市旧改项目,对具体项目而言,一些城市的老旧商场近年来多有商改办举动。

较早进行城市更新行动的深圳,多年前就已经专门制定《深圳市城市更新办法》,该办法规定,城市更新是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区(包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等)内具有某种情形的区域,根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫介绍称,目前城市更新主要以一、二线城市和部分三、四线城市为主,其中一线城市占40%。城市更新的种类主要有老城复兴、老厂房改造、商业升级、新办公与新居住等。国内TOP房企和TOP投资机构争相抢夺城市更新市场份额,进入的途径主要包括独立运作、收并购以及合作。其中,合作的方式较多,比如跟有资源的公司合作,或者通过第三方平台、基金等进入。

由于国内对建设用地供应实行较为严格管控制度,大型城市通过新增土地新建房产的方式扩张城市的道路越走越窄,对楼市存量资产进行更新盘活逐渐成为推动城市发展的必经之路。

此前,北京上海等特大城市已经提出建设用地减量发展。北京提出,到2020年北京城乡建设用地规模到将从2017年的2945平方公里减到2860平方公里左右。

原住建部政策研究中心主任,现担任中国人民大学国发院城市更新研究中心主任的秦虹9月在一个论坛上曾表示,从当前我国城市发展现状视角观察,政策层面已经明确提出来未来城市要控制大城市的开发边界,促进城市的紧凑发展,树立精明增长,紧凑城市的理念。城市更新已经成为地方政府关注的重点领域,越来越聚焦在存量资源的盘活和存量资源的价值提升的领域。

近年来,在北京城市更新的脚步下,经营不够理想的商业通过转型写字楼拉高租金收益、降低运营难度的观点逐渐成为主流,催生了大批“商改写”、“酒改写”的项目。

第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)认为,基于目前的城市规划,北京中心城区原则上不再新增商业规模,存量升级改造将成为城市商业发展的主流方向。通过项目或片区升级改造的方式,可以有效提升区域价值,强化资产在当地市场的整体吸引力。

“不过,与传统的开发销售不一样,城市更新的资金回收并不是靠销售,而是改造后的运营收益。这就要求参与者要充分考做好投资收益分析,在有限的成本中得到较高的收益提升。”麦安东称。

秦虹也表示,未来中国的城市更新面临着一些新的发展空间。但城市更新领域也面临开发经营模式创新的挑战,更需要金融支持创新,对政府管理创新也提出了挑战。

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