网易首页 > 网易房产 > 正文

2019土地市场盘点:溢价率降至13.5% 房企更理性了吗?

0
分享至

融资收紧下的土地市场,正在变得日趋平淡。

上海易居研究院的数据显示,截至2019年11月底,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%。虽然11月300城供应总量翻番,年底又是土地成交的旺季,但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距,该机构预计,今年的土地成交规模大概率会低于去年。

不仅如此,今年前11月,300城住宅用地溢价率为13.5%,比2018年的15.8%有所下降。

从5月开始,央行、银保监会等部门陆续出台政策,信托、美元债等融资渠道大大受限,银行对开发贷的审核也趋于严格。在融资渠道紧缩的情况下,房企的拿地策略似乎也在调整。

但值得注意的是,与去年相比,今年土地楼面价为2396元/平方米,同比涨幅达14%。同时,一些大型房企在并购市场出手,大量补充库存,似乎并不在乎资金链的压力。

那么,与往年相比,今年房企真的变谨慎了吗?

土地底价悄然提高

如果将今年的土地市场分为两个阶段,上半年和下半年的表现有着明显不同。

根据上海易居研究院的统计,上半年300城土地交易相对旺盛,月度溢价率维持在10%以上,4月的溢价率甚至超过20%。除1月外,流拍率均在10%以下的低水平。

从7月开始,土地市场出现明显降温,月度溢价率很快降至10%以下的水平,流拍率则升至10%以上。

究其原因,在于一系列调控政策的出台。从5月开始,央行、银保监会等部门对房企融资渠道进行收紧。7月31日召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

地方政府有着“前松后紧”的惯有供地节奏,且年末往往会推出一些热门地块。比如,今年11月,土地供应总建筑面积达到近三年来的最高峰。“究其原因,主要是由于临近年底,许多未完成供地计划的城市加快了供地节奏,导致供应规模‘爆发式’增长。”

在供应的刺激下,土地交易价格也有所升温。

今年前11月,300城土地交易单价为2396元/平方米,同比上涨13.7%,这一水平也是多年来的最高点。上述机构认为,地价的明显上涨,一方面是由于前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升,比例增加了3个百分点;另一方面,由于年内市场热度不高,大部分城市增加了优质地块的供应,如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升,这也进一步推高了今年的成交均价。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示,地价上涨的另一个原因在于,很多地方悄然提高了土地出让底价。导致在整体溢价率相对不高的情况下,土地成交均价仍然创下新高。

对于明年土地市场走势,上海易居研究院认为,2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒,坚持“稳房价、稳地价、稳预期”,为2020年房地产市场定下运行基调。资金层面,银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为,房企融资环境预计仍将高度收紧。“钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎,明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

小房企机会渺茫

在融资新政面前,房企的调整也较为明显。上海易居研究院将龙头房企的拿地节奏分为四个阶段:1-2月整体表现较平淡;3-5月积极纳储;二季度中后期重归理性;四季度龙头房企刹车。

其中,恒大、碧桂园、万科等10月-11月拿地销售比十强中最低,均不足0.2,而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在四季度放缓投资脚步。仅有国企表现相对积极。

上海易居研究院指出,2019年1-11月,百强房企新增拿地货值达到8.4万亿,较2018年同期下降5%,与2017年高峰相比下滑幅度超过20%。

58安居客房产研究院指出,这一方面是受房企融资难度增大影响,另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地,规避风险。总体来看,房企在土地市场已明显理性,不但拿地谨慎,同时“地王”也明显减少。

但房企分化的局面仍未改变。据统计,今年前11月,新增土储TOP20全部来自销售TOP20,其排名高度吻合。作为行业中流砥柱,销售TOP20房企的货值总和接近5.4万亿元,是百强房企其余80家企业的1.6倍。其中,TOP10房企新增货值占百强的比重达43%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,除了拿地,大型房企在融资中的优势同样明显。随着市场继续下行,这些优势会更加凸显,从而使得行业的分化局面越来越严重。

与此同时,越来越多的企业通过并购的方式获取土储,该种方式有助于迅速扩充库存,且成本相对低廉。

但即使在标杆房企内部,土储质量不同也决定着房企未来的发展。

川财证券将土储质量拆分为“质”和“量”两个更小的维度来考量。“质”主要由土储的布局来体现,“量”主要由土储的存量来体现。该机构指出,在一二线楼市企稳、三四线楼市走弱、都市圈协同发展的前提下,深耕一二线城市及核心都市圈的房企将获得更大的发展机会。

相关推荐
热点推荐
绝地反杀!宗庆后私生子申请鉴定,宗馥莉一举动表态度,胜券在握

绝地反杀!宗庆后私生子申请鉴定,宗馥莉一举动表态度,胜券在握

洲洲影视娱评
2025-07-15 18:03:37
网传杭州水务集团刘某某接驳下水排污管网后潜逃,假的!

网传杭州水务集团刘某某接驳下水排污管网后潜逃,假的!

都市快报橙柿互动
2025-07-18 23:21:39
台风“韦帕”将正面袭击中国广东,已在菲律宾造成2人失踪近10万人受灾

台风“韦帕”将正面袭击中国广东,已在菲律宾造成2人失踪近10万人受灾

封面新闻
2025-07-19 18:36:08
被刘德华“赶出”豪宅,公然抹黑内地,乱港艺人杜汶泽最终何下场

被刘德华“赶出”豪宅,公然抹黑内地,乱港艺人杜汶泽最终何下场

坊闻本尊
2025-07-19 18:18:39
局势失控?79岁川普确诊患病,美多地揭竿而起,中国抛280亿美债

局势失控?79岁川普确诊患病,美多地揭竿而起,中国抛280亿美债

通文知史
2025-07-19 18:15:03
新加坡媒体将网络攻击事件与中国联系,中使馆:坚决反对无端抹黑

新加坡媒体将网络攻击事件与中国联系,中使馆:坚决反对无端抹黑

新京报
2025-07-19 13:48:06
来玩个大的,有没有人敢爆自己的瓜的?怎么也想不到,能这么炸裂

来玩个大的,有没有人敢爆自己的瓜的?怎么也想不到,能这么炸裂

特约前排观众
2025-07-19 00:10:03
陕西41岁老板西藏游途中身亡 劳累喝酒 临行前吃了妈妈做的臊子面

陕西41岁老板西藏游途中身亡 劳累喝酒 临行前吃了妈妈做的臊子面

水晶的视界
2025-07-18 07:30:25
103岁奶奶为第一顺位继承人,宗馥莉叔叔目的逐渐清晰

103岁奶奶为第一顺位继承人,宗馥莉叔叔目的逐渐清晰

梁蜱爱玩车
2025-07-19 17:19:06
普京沉默两天,不理特朗普最后通牒,俄罗斯正为战争升级做准备?

普京沉默两天,不理特朗普最后通牒,俄罗斯正为战争升级做准备?

何蕥室内设计
2025-07-19 18:06:57
日本在军工与钢铁技术领先全球30年

日本在军工与钢铁技术领先全球30年

阿光的技巧课堂
2025-07-17 15:41:27
叙利亚政府几乎全面溃败,中国外长关键表态,比武器更有威慑力

叙利亚政府几乎全面溃败,中国外长关键表态,比武器更有威慑力

今墨缘
2025-07-19 17:23:14
给领导带了不可描述的特产……

给领导带了不可描述的特产……

视觉志
2025-07-18 09:54:31
普京确认出席规格,美总统也来?一旦9月全赴京,最大输家将诞生

普京确认出席规格,美总统也来?一旦9月全赴京,最大输家将诞生

通文知史
2025-07-18 17:55:03
“央视一哥”白岩松:被病痛折磨,曾多次想不开,56岁白发满头

“央视一哥”白岩松:被病痛折磨,曾多次想不开,56岁白发满头

妙知
2025-06-16 13:44:19
弟弟否认宗庆后有7个孩子,公开宗氏家谱,宗馥莉与宗家人不来往

弟弟否认宗庆后有7个孩子,公开宗氏家谱,宗馥莉与宗家人不来往

180视角
2025-07-17 20:02:49
巴拉圭总统公开挺台独,中方反击:别做国际社会的“异类”

巴拉圭总统公开挺台独,中方反击:别做国际社会的“异类”

星辰夜语
2025-07-18 17:42:17
吸毒被抓4次!前国门依然神勇:冲出禁区头球解围,举火烧天神扑

吸毒被抓4次!前国门依然神勇:冲出禁区头球解围,举火烧天神扑

念洲
2025-07-19 07:53:16
中超积分榜大变:上港杀疯了,距榜首仅1分,黑马下跌,具体如下

中超积分榜大变:上港杀疯了,距榜首仅1分,黑马下跌,具体如下

大秦壁虎白话体育
2025-07-18 23:49:31
我,70后武汉人,45岁国企退休,投资移民美国,如今在纽约卖家电

我,70后武汉人,45岁国企退休,投资移民美国,如今在纽约卖家电

真实人物采访
2025-06-09 09:10:02
2025-07-19 19:24:49

头条要闻

越南前国家领导人阮春福、武文赏等3人被解除党内职务

头条要闻

越南前国家领导人阮春福、武文赏等3人被解除党内职务

财经要闻

娃哈哈争产大战:杜建英的进击

体育要闻

韦德:杨瀚森让我想起王治郅 打球都非常聪明

娱乐要闻

肖战微博改名:去掉X玖少年团头衔

科技要闻

工信部等约谈17家车企巨头,竞争划新红线

汽车要闻

中汽中心新能源检验中心焕新发布"汽车行车控制安全技术验证VCTA"

态度原创

数码
教育
房产
艺术
时尚

数码要闻

三星最亲民耳机继任者,Galaxy Buds 3 FE 渲染图首曝

教育要闻

团体第一!全员金牌!中国队重夺国际数学奥赛冠军

房产要闻

漏水、开裂…为阻止降价,海口这个盘业主集体爆黑料,还讲鬼故事!

艺术要闻

故宫珍藏的墨迹《十七帖》,比拓本更精良,这才是地道的魏晋写法

造城者“她”,用设计重塑城市温度

无障碍浏览 进入关怀版