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2019土地市场盘点:溢价率降至13.5% 房企更理性了吗?

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融资收紧下的土地市场,正在变得日趋平淡。

上海易居研究院的数据显示,截至2019年11月底,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%。虽然11月300城供应总量翻番,年底又是土地成交的旺季,但考虑到前11月成交量与去年全年存在4.3亿平方米的差距,该机构预计,今年的土地成交规模大概率会低于去年。

不仅如此,今年前11月,300城住宅用地溢价率为13.5%,比2018年的15.8%有所下降。

从5月开始,央行、银保监会等部门陆续出台政策,信托、美元债等融资渠道大大受限,银行对开发贷的审核也趋于严格。在融资渠道紧缩的情况下,房企的拿地策略似乎也在调整。

但值得注意的是,与去年相比,今年土地楼面价为2396元/平方米,同比涨幅达14%。同时,一些大型房企在并购市场出手,大量补充库存,似乎并不在乎资金链的压力。

那么,与往年相比,今年房企真的变谨慎了吗?

土地底价悄然提高

如果将今年的土地市场分为两个阶段,上半年和下半年的表现有着明显不同。

根据上海易居研究院的统计,上半年300城土地交易相对旺盛,月度溢价率维持在10%以上,4月的溢价率甚至超过20%。除1月外,流拍率均在10%以下的低水平。

从7月开始,土地市场出现明显降温,月度溢价率很快降至10%以下的水平,流拍率则升至10%以上。

究其原因,在于一系列调控政策的出台。从5月开始,央行、银保监会等部门对房企融资渠道进行收紧。7月31日召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。

地方政府有着“前松后紧”的惯有供地节奏,且年末往往会推出一些热门地块。比如,今年11月,土地供应总建筑面积达到近三年来的最高峰。“究其原因,主要是由于临近年底,许多未完成供地计划的城市加快了供地节奏,导致供应规模‘爆发式’增长。”

在供应的刺激下,土地交易价格也有所升温。

今年前11月,300城土地交易单价为2396元/平方米,同比上涨13.7%,这一水平也是多年来的最高点。上述机构认为,地价的明显上涨,一方面是由于前11个月一二线城市成交规模占比相比去年同期显著提升,比例增加了3个百分点;另一方面,由于年内市场热度不高,大部分城市增加了优质地块的供应,如北京今年有多宗不限价宅地、深圳的宅地供应量较去年同期也有明显的提升,这也进一步推高了今年的成交均价。

北京某大型房企负责人向21世纪经济报道表示,地价上涨的另一个原因在于,很多地方悄然提高了土地出让底价。导致在整体溢价率相对不高的情况下,土地成交均价仍然创下新高。

对于明年土地市场走势,上海易居研究院认为,2019年12月中央经济工作会议再度强调要继续坚持房住不炒,坚持“稳房价、稳地价、稳预期”,为2020年房地产市场定下运行基调。资金层面,银保监会在年末称要完善房地产融资统计和监测体系,严厉打击违规行为,房企融资环境预计仍将高度收紧。“钱紧”势必会导致房企在拿地时越发谨慎,明年的土地市场热度大概率仍会持续低位运行。

小房企机会渺茫

在融资新政面前,房企的调整也较为明显。上海易居研究院将龙头房企的拿地节奏分为四个阶段:1-2月整体表现较平淡;3-5月积极纳储;二季度中后期重归理性;四季度龙头房企刹车。

其中,恒大、碧桂园、万科等10月-11月拿地销售比十强中最低,均不足0.2,而龙湖、华润等此前拿地相对积极的房企也在四季度放缓投资脚步。仅有国企表现相对积极。

上海易居研究院指出,2019年1-11月,百强房企新增拿地货值达到8.4万亿,较2018年同期下降5%,与2017年高峰相比下滑幅度超过20%。

58安居客房产研究院指出,这一方面是受房企融资难度增大影响,另一方面则是房企放缓在三四线以下城市拿地,规避风险。总体来看,房企在土地市场已明显理性,不但拿地谨慎,同时“地王”也明显减少。

但房企分化的局面仍未改变。据统计,今年前11月,新增土储TOP20全部来自销售TOP20,其排名高度吻合。作为行业中流砥柱,销售TOP20房企的货值总和接近5.4万亿元,是百强房企其余80家企业的1.6倍。其中,TOP10房企新增货值占百强的比重达43%。

中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道记者表示,除了拿地,大型房企在融资中的优势同样明显。随着市场继续下行,这些优势会更加凸显,从而使得行业的分化局面越来越严重。

与此同时,越来越多的企业通过并购的方式获取土储,该种方式有助于迅速扩充库存,且成本相对低廉。

但即使在标杆房企内部,土储质量不同也决定着房企未来的发展。

川财证券将土储质量拆分为“质”和“量”两个更小的维度来考量。“质”主要由土储的布局来体现,“量”主要由土储的存量来体现。该机构指出,在一二线楼市企稳、三四线楼市走弱、都市圈协同发展的前提下,深耕一二线城市及核心都市圈的房企将获得更大的发展机会。

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