刚刚过去的2019年，在“房住不炒”、稳字当头的大背景下，房地产行业依旧发生了许多新的故事，也产生了诸多变化。
2019年，谈起房地产时，我们该谈论些什么？《每日经济新闻(博客,微博)》从政策、市场、企业三个方面出发，梳理了这一年10个具有风向标意义的关键词，希望以此回顾2019，窥见2020。
关键词7：物业上市潮
一句话理由：来自下游的拯救。
房地产行业的火爆时期，物业管理还只是附属品；而如今的从严调控之下，物管企业（包括从房企拆分出来的企业）宛若新生，令2019年的行业赛道突然变得拥挤。
算上刚刚在港交所敲钟的宝龙商业，截至目前，我国共有20家独立上市的物业管理企业（不包括新三板），但仅南都物业(603506,股吧)一家在上交所上市，其余19家均在港交所上市。2018年起，物业公司资本化节奏加速，彼时全年通过房产分拆上市的共6家，超过2015～2017年之和。但2019年的上市物业企业数量达到8家，为历史新高。
物业管理被推向前端，与房地产行业周期、宏观政策调控不无关联。2014年彩生活登陆港交所时，中国商品房年化销售面积同比下降7.6%；而2019年前11个月，全国商品房销量同比仅增长0.2%（数据源自国家统计局）。房地产市场红利期已过，在融资渠道持续收紧的背景下，房企分拆物业板块上市，将成为其新的利润增长点。
一般而言，房企分拆物业板块上市，母公司的品牌效应会使物管企业更容易对接资本市场，获得投资者青睐，这已经得到佐证。比如，绿城服务2016年上市，股价累计上涨近4倍，目前市值245亿元；中海物业2015年上市，股价累计涨幅近5倍，年内涨幅超100%。而2018年上市的雅生活服务、碧桂园服务、新城悦服务等，股价也都实现了较大涨幅，甚至同样达到了100%。与此同时，从增量发展到存量运营，许多脱胎于房企的物业公司正将目光转移至非住宅物业，比如宝龙商业。
据中指院2019年中国物业服务百强企业榜单，10强中只有4家已实现独立上市，分别是绿城服务、碧桂园服务、保利物业、雅生活服务，而包括万科物业、恒大金碧物业、龙湖物业、金科物业等在内的6家公司暂未上市。从目前的发展势头看，2020年的物业上市潮还将持续。
关键词8：房企破产
一句话理由：危言耸听而已。
人民法院公告网显示，2019年至少有525家房地产企业“申请破产”。
这个数字是怎么来的？在该网站公告内容一栏输入“房地产”，在公告类型中选择“破产文书”，会跳出50个页面，涉及2019年的有35页，以每页包含15个案件计算，可以得出上述数据。
本轮调控已持续3年，开发商们销售放缓导致资金回笼趋缓，融资和偿债压力激增。尤其2019年3月以来，银保监会频频强调控制房地产金融风险和警示房地产业过度融资问题。
在此背景下，房企15.5%利率天价发债、3日内60亿元永续债、高利率售卖理财产品等做法频出，以求在剧烈洗牌期实现自救，一大批中小型房企首当其冲，甚至包括银亿股份、新光集团等部分曾经较具规模的企业。
与此同时，上一轮发展周期，据中指院报告，部分房企急剧扩张，在业务发展方面铺摊子过大，激进的多元化拓展拖累了企业发展速度。再加上企业自身管理制度落后、运营效率较低、产品缺乏竞争力、布局单一，一旦市场进入平稳或下行期，竞争力短板就会凸显出来，销售去化及融资等问题形成较大压力。
但这是一个优胜劣汰的社会，房企万万家，即使是在房地产市场的黄金时代如2009年、2015年，每年也会有300家左右房企倒闭，而2014年的数字更是达到了惨烈的2000多家。根据2018年原全国工商总局的统计，在册登记的房企一共是9.7万家。若据此计算，即使今年破产倒闭的房企达到500家，占比也只有0.5%左右。这并不是一个令人惊讶的数据，重庆市原市长黄奇帆甚至认为未来十几年中国房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
而若细翻公告，还可以发现，这525份破产文书并不等于525家房企破产，用上述方法搜索出来的文书，很多都不是房企的破产裁判文书，而是诸如债权申报材料、资产负债确认等内容，并且还有一大批能源、酒店等非房地产主业的企业。
所以，房企破产=房地产不行了？那真的是你想多了。
关键词9：房企反腐
一句话理由：多的是你不知道的事。
房企反腐以前都是悄悄进行的，内部也没什么大动静，普通员工也只是从新闻知晓这些事，但这件事情正变得越来越公开化，级别也越来越高，涉及金额有些可以达到千万甚至数亿。
2019年年初至今，包括万达、保利、雅居乐、朗诗、美的置业、金科、中粮置地、新华联(000620,股吧)等在内的数10家房企因涉腐事件而被曝光。而公开涉案金额最大的是复星，2019年9月，复星旅文旗下海南亚特兰蒂斯商旅发展有限公司副总裁及其两名下属将部分公寓与别墅加价出售给购房者，以此获利近2亿元，3人均被移送司法机关。
这些企业被舆论高度关注，并不一定意味着其贪腐严重，反而是内部运营管理规范的表现。
作为资金密集型企业聚集重地，房地产行业涉及金额巨大，环节众多，极易滋生贪腐。从传统的投拓、工程、销售，到后来的设计、广告，几乎每一环节都易滋生腐败。而猎头公司通过贿赂房企HR，成功推荐自己的候选人入职，完成KPI，也早已不是新鲜事。
从目前公开发布的信息看，比如中粮的说法是“违规对在售房源降价销售，人为控制房源，突破底价销售，严重扰乱市场秩序”，朗诗的说法是“在项目收购、营销事项上涉嫌经济犯罪，情节严重”，美的置业的说法是“利用职务便利，要求营销经理为其操控房源，牟取非法利益，数额较大”等等，大多集中于营销环节。
事实上，房地产行业反腐早已常态化，几乎所有品牌房企内都设有廉洁审计等相关制度和部门。
地产界名声最大的万达审计部成立于2001年，被赋予了极大权限。用王健林自己的说法：“我个人在集团不分管具体业务，唯一管的部门就是审计部，审计部就相当于万达集团的纪委。”其2019年的“战绩”是查实4名高管向商户、供方及员工索贿，涉案金额近亿元，涉嫌犯罪。万达已与4人解除劳动关系，并将其移交司法。
反腐多年，2019年集中爆发，真相只有一个——房地产市场发展放缓。
关键词10：离职潮
一句话理由：“围城”内外。
举步维艰的2019年，几乎每个月都有房企高管离职的新闻爆出。而上一次频率密集的职业经理人离职潮，还要退回到2015年，以万科时任副总裁毛大庆离职创业为代表。
据不完全统计，2019年已有超过25家房企的总裁职位发生变动，如果算上品牌、营销线的高管则已有数百位，涉及华润置地、华夏幸福(600340,股吧)、美的置业、鸿坤、金科、融信等众多百强房企。
仅以2019年12月为例，就有华润置地前董事会主席唐勇调任至华润电力，高级副总裁迟峰辞职并即将出任蓝光发展(600466,股吧)CEO；天润集团原总裁张晋元正式入职金地商置，出任高级副总裁等。
很多人看到过职业经理人的风光，看到的都是他们对于公司和行业发展的信心，但背后的焦虑可能只有他们自己知道。有人评论，地产圈流行跑步和登山，大概也是因为行业压力过大需要舒缓所致。
马云说的很对，员工离职原因无非有二：钱没到位，心委屈了。时势造英雄的行业，职业经理人离职跳槽的成本其实非常高。身居一定高位，决定着一群人的饭碗，付出了无数心血，如果不是心实在委屈了，他们不会轻易离职。在地产圈，一个岗位的好坏，已经不只是看薪资待遇的高低，而是能在这个位置呆多久。从2019年的情况看，从老东家跳槽履新不到一年便再次离职的情况也大有人在。老东家回不去，新东家呆不住，只能再次作出新选择，牺牲新一轮机会成本。
诸如袁春，鸿坤老板从龙湖将他请来，是希望他帮助鸿坤实现“千亿梦”，但鸿坤2016年就已突破百亿销售额；2017年达到147.13亿元，同比增加35%；2018年为170.5亿元，同比增加不足16%。袁春选择离开，可以看成职业经理人未达成既定目标而作出的选择。他的下一个任务，则是承担起弘阳的“千亿梦”。
职业经理人可以驾着五彩祥云而来，但他们的世界依然没有100%的胜利。
本文来源：每日经济新闻
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