本报记者 王晓悦
继2019年完成招商积余、招商局商业房托上市后，新年伊始，招商蛇口又完成一件大事。近日，公司共同增资合资公司重大资产重组之标的资产过户完成，这标志着，前海土地整备事宜在2019年上半年全面完成后，前海合资合作事宜亦顺利通过，至此，前海土地整备及合资合作项目圆满落地。
对此，深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司党委书记、总经理胡勇在接受媒体采访时表示：“自招商蛇口重组以来，前海土地资源一直被投资者视为待开发的‘金矿’，随着粤港澳大湾区等国家战略政策的发布，土地价值也随着城市定位和城市功能演变进而发生重大变化，在各方诉求的带动下，招商局集团携招商蛇口等19家持地公司就前海土地整备实施方式、补偿价值、土地使用权置换方案等问题寻求创新的解决方式。”
合资项目圆满落地
根据方案，招商蛇口控股子公司深圳市招商前海实业发展有限公司以其持有的深圳市招商前海驰迪实业有限公司100%股权向深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司（以下简称“合资公司”）进行增资，深圳市前海开发投资控股有限公司以其持有的深圳市前海鸿昱实业投资有限公司100%股权对合资公司进行增资，同时，招商前海实业以85亿元现金向合资公司增资。
招商驰迪100%股权增资交易对价为644亿元，招商前海实业现金增资金额约85亿元，前海投控实际股权作价729亿元，此次增资交易作价共计1458亿元。根据公告，本次交易完成后，合资公司将依托招商蛇口与前海投控的成功经验和优势资源，加快片区开发建设、运营管理和产业引进，落实国家“一带一路”倡议，建设深港合作的平台载体。
2018年12月24日，深圳市规划和国土资源委员会、深圳市前海管理局、招商局集团、招商驰迪及原19家持地公司等23家单位于广东省深圳市共同签署了《招商局集团前海湾物流园区土地整备协议书》，在强强联合的基础上，创新性一揽子解决了前海用地性质变更和用地确权问题。
在谈到前海土地整备完成后合资公司下一步运营规划方面，胡勇透露，招商蛇口定位是城市和园区运营服务商，做美好生活承载者，而前海根据《前海科技创新三年行动计划（2018—2020）》，定位是打造成为大湾区的科技创新高地和新兴产业策源地。因此，未来招商蛇口要立足长远全局考虑，以产业发展为导向，结合前海城市功能定位，打造个性化多元业态，构建全球供应链、跨国产业链、全球价值链秩序体系，再造一座城。
按照这个思路，预计前海片区开发周期大概在10年，前期主要做好交通、学校等基础配套，吸引人气，再逐步增加商业配套，后期对应的核心业务包括贸易服务、总部经济、科技创新等。胡勇强调，招商蛇口作为央企，花十年时间来再造一座城，既是出于响应国家战略，承担国企责任，也是出于自身转型、高质量、可持续发展的需求，有信心也有实力熬得住这个周期。
资本运作提速
土地整备及合资合作迎来重大进展，招商蛇口近期在资本市场也动作频频。
12月16日，招商蛇口正式完成对中航善达的并购重组，重组更名后的招商积余作为招商蛇口控股子公司正式在深交所上市，为央企改革再添经典案例。
“积余”意为对存量资产的管理、运营及服务，招商积余的上市，不仅意味着中国A股市场上物业领域又一巨无霸的诞生，同时也承载了招商蛇口对布局存量资产管理、运营和服务的“大物业”领域未来莫大的期待和信心，业内认为，招商积余未来将成为招商蛇口的转型发展新引擎。
其实，为了盘活手中大量的存量资产，招商蛇口不仅将旗下物业资产借道中航善达实现在A股上市，此前还不断试水包括CMBS、ABS、ABN等在内的资产证券化手段，其中最引人瞩目的是，12月10日，招商蛇口发起的招商局商业房托在港交所成功上市，这不仅创下了香港REITs市场冰封六年之后的首单发行，更是首只由中央企业在香港上市的房地产投资信托基金。
据悉，REITs不仅可以盘活现有物业资产，通过创新途径解决资金来源，也可为房地产开发商提供稳定的外部资金融资管道，有利于资金的快速回笼。同时，对于投资者而言，REITs产品也具有投资门槛低、分红比例高、流动性强的显著优势。
根据上市申请书，此次注入招商局商业房托的五项底层资产全部位于粤港澳大湾区核心城市——深圳市的南山区蛇口区域，其中包括四项商业物业，新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦，以及一项商场物业，即花园城，涉及物业资产估值约为65.17亿元。
招商蛇口财务总监、招商房托管理人主席兼非执行董事黄均隆在新闻发布会上表示，房地产行业逐步迈入存量时代，如何做好存量资产的周转和经营，对地产开发商的可持续发展至关重要，其中房托基金是充分体现物业价值、盘活存量资产的有效途径。招商房托的应运而生，将为招商蛇口轻重资产业务分离提供了重要支点，未来将依此盘活招商蛇口庞大的存量资产，降低整体资产负债率，增加资金流动性。
业内专家指出，在高负债而融资收紧的背景下，偿还债务的能力、周转速度和现金流状况将成为房企的生存经营关键，未来，房企合理控制负债率将成为房企实现高质量可持续发展的核心因素，类似ABS/REITs产品的创新融资方式将成为未来房企融资的趋势之一。
前11个月销售金额增三成
事实上，在“房住不炒”和去杠杆背景下，房地产企业2019年的日子并不好过。国内上市房企第三季度财报数据显示，房地产行业利润率为9.3%，负债率为80.5%。在销售金额过千亿元的明星房企中，过半房企负债率超过行业均值，招商蛇口则维持75.62%较低的负债率，与其作为央企一贯坚持稳健的风格不无关系。
销售成绩上，2019年前11个月，招商蛇口累计实现签约销售面积1013.46万平方米，同比增加42.42%；累计实现签约销售金额1970.47亿元，同比增加32.41%。同时，从公司2019年半年报披露数据可以看出，截至上半年，招商蛇口园区开发与运营业务实现营收入40.08亿元，同比增长31.26%；毛利率为36.52%，同比增加6.51个百分点，而营收占比较去年同期增加8.58个百分点至24.02%。
今年以来，招商蛇口围绕“前港-中区-后城”模式，对应邮轮、园区、社区三大业务。目前，招商蛇口直接或间接参与的邮轮母港及综合配套已布局深圳、厦门、上海、湛江、天津等沿海城市，并在积极拓展长江沿岸的内河游轮项目。另外，公司多元化发展板块业绩也有所上升，长租公寓上半年全面覆盖北京、上海、南京、杭州、武汉等15个城市，合计在全国布局2.5万间，管理规模总计约100万平方米，全面实现了公寓智慧平台的线上化服务。
分析人士表示，从目前来看，招商蛇口正朝着转型目标稳健前行，虽然短期来看，社区开发与运营仍占公司业务收入的主要来源，而园区开发与运营业务是贡献稳定现金流的重要部分；邮轮产业建设与运营需要前期投入。长期看，三大板块协作发展，交叉运营，不断拓宽公司在行业竞争中的护城河。
本文来源：证券日报
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