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房价平盘,房地产行业利润率承压

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利润率难挡疲软,房企正以精细化运营为导向,动用一切方式保障盈利空间。

十年一瞬,从首家千亿房企诞生至今,中国房地产已发生翻天覆地的变化。2019年,国内全口径千亿房企达34家。龙头俱乐部门槛被再次推高,其中碧桂园实现7715亿全口径销售规模,万科、恒大纷纷攀上6000亿台阶。

规模神话背后,是房企在市场下行期“牺牲利润换增长”。第一财经根据中指研究院数据测算后发现,前十房企,去年销售均价仅录得14000元∕平方米,与2018年基本持平。

从最直观的利润率看,据中指研究院数据,去年上半年沪深与内地在港上市房企净利润率较2018年末分别下降3.42%、3.25%。在“限价”压顶,土地、融资成本持续走高的当下,房企利润空间正不可避免地被摊薄。

“随着房地产进入高位放缓期,宏观政策持续紧缩,房企利润率下滑将是持续性的市场现象。”多位受访者均表示,房企规模与高利润难以兼顾。而当房地产的投资属性被逐步剔除,当住房回归消费属性,未来十年,房地产便是最大的制造业。

牺牲利润换增长

1月3日到6日,房企开始密集公布2019年销售业绩。

万科(000002.SZ)公告显示,公司去年实现合同销售额6308.4亿元,同比增长3.94%。中国恒大(03333.HK)公告显示,去年累计实现合约销售额约6010.6亿元。融创中国(01918.HK)披露数据显示,2019年实现合同销售额约5562.1亿元,同比增长21%。

由于碧桂园(02007.HK)仅公布权益销售额,无法和其他房企全口径销售额做对比,但参照克而瑞数据,公司全年全口径销售额7715.3亿元。由此,去年房企前四强确定为:碧桂园、万科、中国恒大、融创中国。行业头部门槛进一步上升至5500亿元历史高位。

但与规模攀升相对应的是,房企增长速度放缓。据克而瑞数据,去年TOP100房企累计权益销售金额同比增长6.5%,远不及2017年的40.5%和2018年的35.1%,百强房企增长“失速”。

2019年楼市持续低迷,房企纷纷扛起促销大旗。其中,恒大全国超800个项目最高折扣达6折。时代中国甚至开启“全员卖房”,要求2020年1月15日前,各职级人员按要求完成销售任务。

降价割肉后,房企利润空间不可避免地被摊薄。克而瑞数据显示,2019年上半年,172家行业典型上市房企营收规模23068亿元,同比增长17.2%;毛利润7017亿元、净利润3232亿元,分别同比增长15.8%、12.7%。但相较2018年利润规模近47%增长,2019年上半年行业利润增速大幅降低近30%。

与此同时,Wind数据显示,2019年前三季度,A股上市房企平均净资产收益率为5.36%,较2018年同期5.53%下滑约0.17个百分点,期内业绩亏损的房企从2018年的5家增加至9家。其中,云南城投ROE为-20.64%。

“房企利润率下降,其实在整个行业已形成趋势。”合硕机构首席分析师郭毅认为,随着房地产强者恒强趋势愈显,加上整体市场环境和宏观政策保持紧缩,房企利润率下滑是正常市场现象。若地产行业始终保持高利润状态,对实体经济将存在不利影响。

沉重的成本代价

实际上,经历2015、2016年利润率低潮后,房企盈利能力在2018年得以喘息。克而瑞数据显示,2018年,176家上市房企毛利率加权平均值约31.1%,较2017年同期增长2%;净利率加权平均值13.1%,比2017年有一定回落,但比2015、2016年相对较高。

但需注意的是,由于预售制影响,房企业绩结算存在1~2年滞后期,房企2018年的财报实际上主要反映2016、2017年的销售。这两年间,全国楼市经历了一个上涨周期,因此上市规模房企当年平均盈利水平有所回升。

而进入2019年,房企面临的外部环境更加严峻、复杂。从房企主要开支及盈利指标看,企业在拿地、营销与管控、融资上投入较多。去年,融资环境全面收紧后,一系列连锁反应接踵而至:资金成本攀升、拿地成本居高不下,房企不得不从销售端“断臂求生”。

过去一年,忍痛高息发债的企业频频出现。12月,佳源国际合共额外发行6750万美元票据,利率13.75%;力高地产拟发行本金总额为2.5亿美元的优先票据,按年利率11.5%计息;华南城拟发行1.5亿美元2020年到期优先票据,年利率11.5%。

无数个案导致的结果是,2019年12月房企单月融资成本9.05%,环比上升2.47个百分点。整个2019年,房企新增债券类融资成本7.03%,同比上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.11%,同比增长0.84个百分点。

融资代价持续攀高,房企拿地成本也不断提升。从2015年到2019年第三季度,全国主要城市住宅地价均价从5305元/平方米涨到7385元/平方米。即使调控以来,全国住宅地价环比涨幅已连续8个月收窄,但去年第三季度,仍有94个城市住宅地价处于上行通道。

西政资本统计显示,目前百强开发商的拿地配资成本,前50强一般年化在13%~15%不等,50~100强一般年化在16%~18%不等,百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

更为严峻的是,随着遭遇市场下行,不少入市“地王”陷入尴尬境地。数据显示,2016~2019年10月底,全国合计成交2686块高价地,目前有1641个项目已开盘。其中,北京八成“地王”已入市,但项目平均入市周期达17个月,比全国均值多10个月左右。

易居企业控股CEO丁祖昱指出,目前盈利“地王”项目仅占少数,以北京为例,七成入市“地王”面临亏损。此类项目“房地差”多在1万元/平方米以下,“地房比”多在70%以上。

从面粉到面包,开发商可操作的盈利空间越发狭小,而未来这一态势仍难改观。业内认为,融资渠道单一、融资成本压力仍大,一二线城市限价与地王承压,市场去化不佳、周转效率降低,均使得房企盈利能力面临较大下降压力。

财富“保卫战”

利润率难挡疲软,房企正以精细化运营为导向,动用一切方式保障盈利空间。

日前,阳光城(000671.SZ)成立广州区域公司和江苏区域公司,并将周边区域进行合并。对销售额刚突破2000亿的阳光城来说,低毛利率项目结转导致盈利缩水,是其难以忽视的问题。去年上半年,阳光城销售净利率仅6.84%;半年ROE为6.92%,行业平均水平9.8%。

阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌此前曾表示:“负债高、盈利低是千亿规模以上房企的通病。在未来的市场环境下,阳光城将速度放慢,逐步减少有息负债,拓宽融资渠道,即便利润上调有难度也要先放缓增速。”

从过往经验看,区域管控能有效降低人力成本,增强运营效率。2019年上半年,70家典型房企整体销管费率中位数为8.5%,较2018年同期下降0.3个百分点。行业盈利普遍吃紧,2019年行业龙头如碧桂园、保利发展等均再次进行架构调整。

与此同时,房企跨入千亿门槛后,普遍通过合作项目确保销售及营收增幅。合作并表项目增加,会导致少数股东损益及其占比提升,但归母净利率可能会出现增速放缓或下滑。因此,过去一年,不少千亿房企开始努力提升权益比例,挽回利润疲软局面。

以“行业风向标”万科为例,公司依旧保持着谨慎拿地姿态,但是权益比例明显提升。2019年,公司权益拿地面积约2812万平方米、权益金额约1739亿,同比分别变动-5.24%、4.78%;权益比例约为75%,相对2017、2018年的69.1%、56.1%提升显著。

新晋千亿房企滨江集团(002244.SZ),去年其销售权益仅37%,而同期房企前三十强平均权益比达86.44%。滨江集团董事长戚金兴表示,公司2019年所拿地块的权益占比在50%以上,今年销售权益比例将会提升。

“对位于第二梯队及以下的中小型房企来说,一方面要奋力冲销售规模以防自己被其他企业‘吃掉’;另一方面,还得注重销售均价、利润提升,以免以价换量没有实质利润提升。”昊泽资本合伙人赫信分析,但前十房企4559.1亿元的规模均值门槛高,中小房企实现规模上弯道超车的难度系数大;同时,一梯队房企越来越聚焦至利润提升,中小房企实现利润超越并非易事。

赫信进一步指出,房企规模增速降低,但是规模总量门槛仍在攀升。伴随房地产行业规模触及天花板,销售单价、利润率趋于走低应该是大趋势,各梯队房企的利润整体仍将承压。而头部房企重销售额含金量也将是行业常态。

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