从高歌猛进换挡到“稳中求进”，中国房地产行业正在迎来“横盘时代”。
四年前，“千亿元军团”成员只有7个，如今34家房企完成了从百亿元到千亿元的规模蜕变，“碧恒万”三强更是跨入了6000亿元阵营。然而，规模奇迹之外，增长失速期已然到来。2019年，百强房企的权益销售金额仅增长6.5%，2018年则为35%。
当蒙眼狂奔时代走远，行业共识是，房地产增量市场的发展不会再有爆发性的突破，接下来将迎来“大鱼吃小鱼”的时代，这意味着行业竞争真正发展到“不进则退”阶段。
“接下来，TOP20房企规模排行榜想再往前一步，都需要百亿元甚至数百亿元的跨越，真正的考验来临了。”有接近中国金茂人士向《证券日报》记者表示，对中国金茂来说，过去10余年，以金茂府为代表“府悦墅”三条住宅产品线输送了企业发展所需的大量现金流，支撑中国金茂完成1608亿元的签约销售额，晋身行业TOP20，这是业绩增长的第一曲线。2020年中国金茂要突破2000亿元的销售规模，就需要靠第二曲线去驱动。
一般来说，企业业绩增长的第一曲线发展会有边际，如果能在“第一曲线”到达巅峰之际，完成带领企业二次腾飞的“第二曲线”布局，那么稳健增长的愿景即可实现。而中国金茂找到的第二曲线是城市运营板块的发展。
变身低成本“土地储备大户”
2007年，背靠“世界500强企业”中化集团，手握销售型物业上海北外滩资产，中国金茂（当时名为方兴地产）冲进了香港资本市场，开启了“高富帅”的扩张之路。
很快，中国金茂就意识到仅靠城市核心综合体发展，并不是最优发展路径。2009年至2014年这5年间，中国金茂找到了第一增长曲线，即住宅开发。2018年，中国金茂借此迈入“千亿元俱乐部”，2019年晋升至行业TOP18。
“2019年对中国金茂颇为重要，这一年混改迈出了坚实一步，完成配股融资后，中国平安(601318)成为第二大股东，公司自此具备了更为灵活的资金筹措和资源协同能力。”有接近中国金茂人士向《证券日报》记者表示，这一年，中国金茂股价从年初的不到4港元到近期围绕6.1港元上下微动，一年间市值上涨了300亿港元。而回望上市12年间，中国金茂得市值已从上市首日的110亿港元上涨至现在的720亿港元左右。
资本市场的认可，来自于稳健的财务盘面、多年维持高毛利率的盈利能力、优质丰厚的土地储备和业绩的跨越式发展。
据东方证券的一份研究报告显示，2014年—2018年，中国金茂销售金额年均复合增速为56.2%，而同期行业增速为18.4%，2019年签约销售额达1608亿元，当年回款超过1500亿元，这一现金回收水平远远高于行业平均70%左右的回款率水平线。
此外，《证券日报》记者从2014年至今的年报中发现，2014年—2019年中期，中国金茂销售毛利率每年均在32%以上，销售净利率维持在16.5%以上。负债方面，截至2019年6月30日，中国金茂净负债率为67%，相较去年末略有下降，平均借贷成本为4.96%，远低于行业平均融资水平，体现央企优势。
而在决定公司未来发展曲线的土地储备方面，中国金茂可谓“储货大户”。
据国泰君安证券(香港)分析师曾新芫指出，截至2019年7月底，中国金茂总土储达6998万方平方米，其中85%位于一二线城市。其中二级开发土储总建面为4905万平米(权益比约55%)，总货值在1万亿元以上，二线城市占比约90%；一级开发土储储备约2092万平米(权益比约74%)。
事实上，这即是中国金茂第二增长曲线的根基。有业内人士向本报记者表示，通过分析发现，城市运营项目一般为滚动开发，主导企业可能只是拿第一批地，实际上是提前锁定了大量土地。仅2019年，中国金茂城市运营项目即落实了7个，提前锁定土地储备超过2000万平方米。有业内分析机构指出，中国金茂2019年所获地块的楼面价，比周边拍出地块的楼面价平均约低34%。
换句话说，即通过城市运营模式获取大量低成本土地，且由于布局城市运营的先发性，让中国金茂在高端精品产品售价遭限价压力之时，土地储备获取端的核心竞争力仍能使其产品溢价具备一定弹性调节空间。
第二曲线锁定城市运营
在受过拿高价地之苦后，中国金茂意识到不能单纯依靠招拍挂拿地。2015年，中国金茂宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商，锁定城市运营为“第二曲线”的内生动力。刚刚过去的2019年，是中国金茂的城市运营年。这一年，中国金茂进驻47座城市，拥有20个城市运营项目，深度布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝、长江中游、关中平原等6大城市群，并在2019年首次进入金华、张家口、潍坊、威海等7座城市。
“在中国金茂内部，能够称之为城市运营项目的，一般具有一个先导思维和三大特点。”中国金茂相关人士向《证券日报》记者透露，一个先导思维是要有长期运营培育和运用长线资金投入的思维。三大特点则是：第一，在时间上表现为“三年成势，五年成城”，前三年几乎都是花钱建设能够提供美好生活的配套设施，比如引入教育、医疗等配套资源；第二，在空间上，单个城市运营项目占地面积要超过500万平方米；第三，一定要有核心产业作为支撑，比如智慧产业、科技产业等。
更重要的是，在城市运营这条路上，与华夏幸福(600340,股吧)的产业新城模式和万科的综合住区大盘造城逻辑都不同，中国金茂的发展逻辑其实是有自己特色的。
有业内人士表示，与传统的城市运营中先以城导入产业再吸引人才的模式不同，中国金茂的城市运营主要围绕“以城聚人，以城促产”的“城-人-产”逻辑。即通过打造品质高、环境佳、配套优的高质量城市来吸引中高端知识型人才，最终为城市创造出科技、创新、协作的产业圈。依着这个发展逻辑，金茂可以通过一级开发、二级开发到运营的全业务链式的高质量城市运营，促进城市价值成长，带来整体资产性价值的持续提升，从而也为金茂提供更多的潜在收益，实现1+1+1＞3的收益效果。
而对于城市运营项目的获取条件方面，中国金茂一般会提出两个要求，第一是要做整体规划，第二则是资金投入。简言之，利用规划和资本双轮驱动，背靠母公司中化集团的资金支持以及产业协同，通过滚动投资推进开发运营，进而完成造新城之举。
更重要的是，经过4年布局，中国金茂的城市运营已经开始贡献业绩，旗下销售额跨入百亿元俱乐部的5个城市中，温州和宁波两城即是早年布局的城市运营项目贡献了大量业绩，且其已经具备可复制性。
展望未来10年，业内预计，中国城市化发展将有巨大提升空间，到2030年，城市化率将升至75%。在此背景下，根据金茂此前业绩会上提出的发展目标，其将在2020年-2022年实现城市运营对于整体投资60%的土地储备贡献，而城市运营项目毛利率大约在35%以上，这意味着接下来，中国金茂的盈利和销售规模将上新台阶。
本文来源：证券日报
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