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千亿级“世茂福晟”平台诞生 地产并购模式升级

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1月13日下午,世茂集团、福晟集团联手对外宣布全方位进行战略合作。双方成立了“世茂福晟”平台,由世茂海峡发展公司(下称“世茂海峡”)董事长兼执行总裁吕翼担任总裁。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛认为战略合作会有1+1>2的效果。世茂的强项在于融资能力,操盘能力和施工管理等。福晟集团的优势则在于项目储备。

据透露,今后双方涉及合作的项目品牌输出一律用“世茂福晟”,合作内容涵盖所有项目。许世坛指出,目前世茂主要通过代建、品牌输出等方式介入福晟日常运营,包括对项目进行债权重组。

对于世茂而言,2020年销售体量会增加300亿。此外,战略合作协议签署后,福晟集团旗下福建六建集团有限公司或成世茂子公司。世茂欲借此打通上下游产业链,构建新常态下的“地产合作生态圈”。

“世茂福晟”平台成立

据知情人士透露,世茂福晟将成为世茂海峡旗下四个平台公司之一,办公地点设在福晟集团总部;另外三个平台公司分别为厦门运营中心、湾区运营中心与城市更新平台。世茂福晟平台各个职能部门对接将于这个周末进行。

许世坛分析认为,2019年对中国房地产来说还是蛮难的一年,“很难”已经变成一个大家的共识。当然它从销售总量来说还是增加到16万亿,也是历史最高,但供应量还是增长比较多。所以实际上开发商可能也面临库存的压力,面临利润进一步收缩的压力。以前中国的地产可能是“大鱼吃小鱼”,下一步实际上是“大鱼吃大鱼”,甚至是整合的时代。

许世坛表示:“2019年世茂增长得比较快,因为对比行业前十来说,世茂基数小一点,所以快一点也是对的。我们今年做了很多平台整合,但没觉得这是一个收购,比方说跟泰禾也好,跟粤泰也好。而且我们双方还持有股份,世茂来操盘、入账,只是会占比较大的股份。”

许世坛重点介绍了世茂海峡,这家子公司在2019年首次突破900亿销售,并在运营方式上作了很多探索,比如整合大湾区资源。目前,世茂海峡在大福州是销售第一名;而在福州市中心,2019年福晟实现了在福州的权益和操盘金额第一、面积销冠。许世坛的愿景是,两家整合之后将会做强做大世茂福晟这一新平台。

根据吕翼的说法,下一步世茂会对福晟原来的架构进行比较大的改革,整体基调是积极向上、精简、提升股东效益的。比如,原来人员比较多,下一步要降低一点;原来各方面的费用比较宽裕,现在可能会更紧一点。诸如此类,通过内部成本管控等手段,世茂福晟平台会用比较极致的管理方式来提升利润。

4000亿旧改想象空间

许世坛表示,尽调完成之后会发布公告披露详情,并对外界高度关注的几个问题一一作了解答:首先,合作是全方位的合作,包括房地产开发、建筑施工、物业经营等领域,福晟在旧改方面有很多资源,包括在深圳、惠州、镇江、扬州、郑州等地拥有的丰富旧改项目及城市更新项目;第二,股权合作以世茂和福晟为主,世茂操盘,金融机构提供相应支持,做完尽调之后双方都会公告详情。由于合作还在前期阶段,许世坛认为现阶段能对外透露的不多,但是会“尽快做品牌输出,尽快做销售”。

可以肯定的是,福晟集团手握近4000亿旧改资产,这远大于其具备预售条件的千亿市值资产。许世坛也坦陈世茂自身有旧改短板,但有信心做好旧改。以广州收购的天越项目为例,世茂天越项目经过4个月时间的改造,达成了项目的全面提升,不仅打破该区域长年无新房的局面,还打造了广州首个阿里云智慧社区。最终项目实现较周边楼盘60%-100%的高溢价,单价破10万。

许世坛说,“福晟有几千亿的旧改资产,这个利润是很高的,旧改也是世茂最弱的。举个例子,世茂有一万多亿的土地储备,如果在全国前十的开发商里,应该也是差不多排第7、第8。但是如果说旧改,我们可能要排到20名以后,我们自己的旧改我匡算了一下应该在1000亿以内,但是如果加上福晟4000亿,我们可能就前5、前6名,我们就会在这一块补了一个很大的短板。”

对于外界质疑世贸是否“吃下”福晟的误读,许世坛解释了三个原因:第一,世茂并不会给出巨额并购款项,实际上福晟手中确实有1000多亿具备销售条件的存货,还有300多亿商业资产;第二,福晟面临的是短期流动性问题,需要把短期的钱换成长期的债,世茂会配合金融机构一起做这个事情;第三,世茂福晟今年销售指标是300亿,比福晟之前的销售目标少一点,“我们希望(千亿货值)可以分四年来买,不要太快。”许世坛与福晟集团董事长潘伟明均表达了要做利润提升的期望。

据透露,东方资产、信达资产等金融机构对世茂此次入场尽调提供了支持。世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸强调,为了帮助福晟度过目前暂时的困难,尽快恢复运营,世茂财务团队将会同福晟财务团队做债务重组。具体而言,债务重组主要依靠世茂的资源,结合项目的实际情况,通过福晟后期的经营逐渐具备清偿能力。

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