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“并购王”世茂如何操盘福晟千亿级项目

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1月13日,世茂集团(下称“世茂”)董事局副主席、总裁许世坛与福晟集团(下称“福晟”)董事长潘伟明的一次握手掀开了一场千亿级别的合作。

这次合作涉及两家上市公司,合计超4000亿货值,创立了新型的合作平台,这或许是继万达联手融创之后房地产业的又一次“世纪合作”。

许世坛表示,双方将全方位展开合作,建立世茂、福晟平台,合作范围囊括所有福晟旗下的房地产项目,商业项目,还包括福晟旗下优质的资产福建六建,这一新的合作平台全部交由世茂操盘。

涉超4000亿货值由世茂操盘,世茂否认并购

设立世茂、福晟平台,福晟会把所有项目放入这个平台中,由世茂操盘,各自占有股权,世茂的许世坛并未透露合作的具体股权占比

“我们这次不是收并购,而是合作,双方将联合打造‘世茂福晟’新平台,各自占有股权,福晟会把所有项目放入这个平台中,交由世茂来操盘”。新晋“并购王”许世坛认为这次合作开创了房地产行业的新模式,但是由于双方尚未披露公告,许世坛并未透露合作的具体股权占比。

对于合作的初衷,许世坛称福晟能够弥补世茂两大短板,“一个是旧改,福晟有三四千亿元的旧改货值,旧改是世茂所欠缺的;另一个是福建六建,世茂本身也缺少自己的建筑公司。”

福晟集团董事长潘伟明表示:“福晟拥有大量优质的土地储备,在旧改、一二级联动开发等领域建立了核心竞争优势,旗下地产与建筑两大板块高度协同,与世茂双方的优势资源和能力具有很好的互补性。”

“目前,福晟有1000亿元的可售货值,而旧改资源这块,未来还有三四千亿元的货值,这是世茂所看中的。”许世坛直言,这意味着,曾经的“黑马”如今面临着被全盘接管的局面,而福晟“飞虎队”所并购项目也要全部交由世茂执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼来操盘。

福晟如何从买买买到项目被世茂操盘

早先福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名,福晟扩张最猛的是2017年,在业内人士看来,或许正是这一阶段的高位拿地,导致了资金链方面出现危机

事实上,早先,福晟集团也是因“收并购”在地产圈盛名。2015年开始,潘伟明曾组建300名成员的拿地“飞虎队”,奔赴全国拿地和收并购;至2017年,福晟因快速的攻城略地,在房地产界声名鹊起,被称为地产界又一匹“黑马”。

在业内人士看来,或许正是这一阶段的高位拿地,导致了资金链方面出现危机。

据了解,仅在2017-2018年间,福晟在全国的收并购项目多达107个。其中,福州、深圳、郑州、长沙、武汉、天津和广州等一二线城市土地储备不少于3000万平方米。而其在深圳拥有土地储备货值逾3000亿元;在郑州,福晟已拥有的土地储备面积达2万亩。

2019年,福晟集团地产板块本来制定了900亿元的销售目标。但是,2019年以来,市场传出福晟集团“申请破产被驳回”“裁员50%”的信息。2019年8月6日,福晟集团发布声明称,公司生产经营及与各金融机构的合作完全正常。同年11月1日,福晟集团官网发布澄清公告称,从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%。

不过,据克而瑞公布的《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP100》,福晟集团地产板块全口径销售额为630.2亿元,目标完成率为70.02%,千亿梦破碎。

“并购剁手王”世茂的野心和压力

世茂房地产资产负债率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%

“全盘接手”福晟的项目背后也凸显出世茂近年来规模上发展的野心。

2019年,曾经跌出前十名的世茂重回前十。据其公告显示,2019年,世茂集团累计实现合约销售总额约为2600.7亿元;合约销售总面积为1465.6万平方米,同比分别增长48%及37%。2019年的平均销售价格为每平方米17744元。

根据克而瑞公布的2019年房企销售额排行榜,世茂位列第9位,相比于2018年的第11位前进3名。

世茂规模扩张的背后正是源于大规模的并购。据克尔瑞研究中心不完全统计,2019年融创、越秀和世茂分别以432.37亿、231.86亿和202.14亿元交易总价值成为行业前三的“并购剁手王”。据公开资料统计,世茂收并购的权益建筑面积为509.52万平方米,对应权益货值约673亿元,这其中包括对泰禾、粤泰等公司项目的收购。

大规模的并购改变了世茂的布局,2017年至2019年上半年,世茂房地产新增货值区域分布中,一线城市占比由49%降至12%,三四线城市占比则由13%增至51%。

同时,并购背后,世茂的负债也有小幅度的攀升,目前尚未突破80%的安全线。财报数据显示,世茂房地产资产负债率已由2017年的68.54%上升至2019年上半年的72.25%。

面对福晟约1000亿元的可售货值,许世坛将今年双方合作的目标定为300亿元。其表示:“今年合作平台的目标会超过300亿,我们希望这一千多亿可以分四年来卖。”

“我们不会做亏本的生意”,许世坛强调称。

福晟危机待解:福晟债务重组如何进行

世茂许世坛表示:福晟现在面临的是短期流动性的问题,世茂会与金融机构合作,帮助福晟整合债务,包括将短期债务置换成长期的负债

世茂与福晟达成合作后首要面临的问题就是福晟的债务重组。

作为曾经的黑马,由于过于激进的扩张,福晟在2019年爆发流动性危机。据福晟合并报表透露,截至2019年6月底,其短期债务443.47亿元,同期货币资金仅为72.91亿元,即将到期的短债约70亿元,但非受限现金仅约57亿元。

负债方面,截至2019年上半年末,福晟总资产951.36亿元,比年初增加16.75%,总负债741.33亿元,比年初增加20.26%。

而福晟旗下的上市平台福晟国际2019年的半年报显示,福晟国际实现总收入2.99亿元,同比增加313%;公司拥有人应占期内利润1.16亿元,同比减少34.02%;福晟国际的资产负债率达到80.37%,公司净资本负债比率为138.1%,同时,福晟国际银行结余及现金约为9.85亿元,一年内到期的借贷金额为23.04亿元,现金不足以覆盖短债,短期偿债压力较大。

对此,许世坛也补充表示:“福晟现在面临的是短期流动性的问题,世茂会与金融机构合作,帮助福晟整合债务,包括将短期债务置换成长期的负债。”

据了解,福晟曾经在全国多地并购拿下的多个项目也存在遗留的债务问题,世茂进场后,如何处理这些项目的债务纠纷也是一大考验。

除了债务重组,作为世茂、福晟平台未来的操盘手,吕翼表示,下一步,还将对福晟进行组织架构层面的改革,并且精简架构和人员。对于福晟原有团队来讲,世茂的强势进入,人员整合和团队文化的融合也是双方面临的问题。

东方资产、信达进场,将扮演什么角色?

对东方资产会否对合作平台持股,许世坛称,主要还是世茂和福晟进行股权合作,金融机构实际上是支持

值得注意的是,昨天的发布会现场聚集了工商银行、建设银行、招商银行、福建海峡银行、中信银行等15家银行机构和东方资产、信达资产以及招商证券、东兴证券等证券公司。

其中,东方资产和信达资产在此次合作中所扮演的角色令外界关注。公开资料显示,东方、信达、华融、长城四大资产管理公司,俗称四大AMC。

此前,有媒体报道,在世茂和福晟的合作中,东方资产也会加入,世茂、东方资产与福晟集团三方的股权比例为4:3:3。

对此,许世坛称:“主要还是世茂和福晟进行股权合作,金融机构实际上是支持,等做完债务重组和尽调,双方会进行公告。”

据了解,未来,在世茂和福晟的合作中,东方资产和信达等金融机构将给双方的合作提供税务、融资方面等金融支持。

“现阶段,世茂团队是以代建、品牌输出来进入的,我们肯定会对这些项目做一些债权的清理或者是重组,现在也在做,东方资产和信达也都很支持这个合作。”许世坛补充称。

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