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一二线土地市场“解冻” 开发商联合拿地分散风险

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土地是开发商的命门。

2月10日,不少房企都开始复工了,居家办公、错峰上班、视频会议等,都已经忙碌起来;而冰封多时的土地市场,也开始“解冻”。

北京、上海等城市迫不及待地推出在线拍地,不少房企立刻投入其中,几十亿、上百亿的资金运转起来。

延续去年重回一二线抢地的趋势,开发商们更关注的仍然是一二线土地。

在疫情阴霾下,此时拿地是铤而走险还是抄底机会?“当下敢拿地的企业都是勇士,说明这些企业的资金链不紧张,而且也对疫情快速解决有信心。”中原地产首席分析师张大伟说。

正如投资界的那句名言,在众人悲观的时候谨慎乐观。谁又会是未来土拍市场的赢家?

答案可能不止一两家。在房地产的可售市场收窄、融资收紧、又出现黑天鹅的大环境中,那些可以畅通地合作、强强联合的开发商,或许才能走得更远。

疫情中的卖地

一线城市中,北京率先打响了开年土地交易“第一炮”。2月11日,北京土地市场开售3宗不限价地块,分别位于石景山西黄村、通州马驹桥以及大兴采育镇,总建筑规模约36万平方米,12家开发商抢地,最后收金80.05亿元。

上海也在同日发出通告,徐汇区黄浦江南延伸段的28个地块将正式挂牌,根据规划显示,总开发规模(包括地下规模)约180万平方米,起拍价高达310.2亿元,将在2月20日正式开标。

这可以说是上海近年来少见的大规模土地出让了,起拍价已然超过了去年深圳6月份的史诗级土拍。

除了一线城市发出“解冻”信号,以提振市场信心外,开年一些国字头房企的现金流充裕,积极拿地。

2月3日,招商蛇口底价59亿元竞得江苏南通宅地,地块规划为居住用地,出让面积19.08万平方米,容积率1.8-2.05。

北京首拍的通州马驹桥,吸引了多家品牌房企参与,经过40轮的激烈角逐,最终被华润和中交以46.7亿元的价格成交,溢价率为22.9%。

也有一些中小房企拿地转为“激进路线”,加足马力扩张。

2月3日,大华集团以总价13.49亿元竞得杭州杭钱塘地块,溢价率17.41%;众安集团以总价9.98亿元竞得杭州富阳区1宗宅地,溢价率11.14%;中天美好集团联合浙江中腾置业,以总价4.13亿元竞得浙江金阳一宗宅地,溢价率8.68%。

受疫情影响较小的城市,预计会逐步回归到运营的轨道上来,但天津、苏州、重庆等多地也推迟出让部分土地。

2月3日,天津土地交易中心宣布,推迟5宗地块入市时间;而苏州市有两宗土地拍卖,也从原本的2月7日竞拍,延后至19日;福州市也决定将2020年第一次土拍出让时间从原来的2月17日推迟至2月27日。

虽然一些资金充裕的开发商信心满满,但截至目前疫情的走势仍然胶着,土地交易的延迟,让不少房企拿地更谨慎。

一线城市尤其是北京、上海土拍的动力和热情似乎更大。2019年,土地市场就出现了“冰火两重天”的现象,一二线城市的土地受到房企关注,而三四线的城市土地却表现平平。

据CRIC数据,一二线城市2019年的成交量比例达到24%,较2018提升两个百分点。

不过,突如其来的疫情将影响当前的城市的发展格局,当一二线城市计划延续19年向好的形势发展时,作为二线城市的武汉却被迫暂停了前进步伐。

中指研究院近期对500位地产经理人展开调研,结果显示,有1/3的企业会下调疫情严重区域的拿地比重。

不过,开发商们对武汉的未来还是有信心的。有超过55%的人表示,拿地区域和城市比重不受疫情影响。

下半年的机会

一般而言,房企拿地与销售相匹配,一定比例的销售对应一定比例的拿地资金,若超过当期销售的60%,则可视为激进。

受疫情影响,今年一季度的销售估计将严重下滑,中原数据显示,春节黄金周期间,楼市销售下跌了95%,预计2月份土地成交也将锐减。

不过,多位业内人士指出,2月拍地延期对全年供地计划影响有限,下半年才是土拍的主战场。

中指研究院报告显示,45%的经理人认为全年拿地规模较去年下降,31%认为与去年基本持平,另有21%认为会超过去年。

张大伟也表示,最近敢拿地的其实都是勇士,疫情能快速缓解的话,这波操作肯定都是抄底,获得了优质底价地块,弯道超车;但如果疫情影响持续,那么很可能就是跌入了泥潭。

面对风险,不少开发商选择加强合作,联合拿地,这种看似“保守”的拿地方式,早已是主流房企的合作首选。

2018年6月29日,万科、保利、龙湖三家龙头房企,共同合作拿下成都的宸光和悦;2019年1月16日,万科、碧桂园成都首合作开发青白江157亩宅地。

而今年“抱团取暖”的现象也并不少,1月16日,山东青岛市出让两宗住宅地块,最终,融创联合体(融创+隆海)以底价拿下其中一宗;同样,北京首拍的通州马驹桥是华润和中交共同拍得的,拍地联合体中还有首开+旭辉等。

易居智库中心研究总监严跃进表示,自2019年起,央企拿地积极性提高,与其资金实力雄厚有关。一些房企销售受到疫情的影响,后续拍地可考虑通过与央企合作等方式,分散风险。

值得注意的是,西政资本指出,此波疫情将进一步拉大房企之间的差距,加重房地产行业的集中度趋势,兼并收购、破产重组也将在2020年迎来新的机会。

据部分开发商反馈,一些年前已在推进的资产包项目,合作方或交易对手的心理预期也会有所降低,合作条件或价格更有沟通空间。

另外,个别国企开发商旗下的金融平台已设立了专门的部门操作“烂尾楼”投资和收购业务,也说明该行情下并购是一个大机会。

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