楼市复苏缓慢 3月“小阳春”落空几成定局

时代周报记者 谢中秀 发自北京

楼市正在缓慢复苏。

2月29日，时代周报记者走访北京市通州区某楼盘发现，该楼盘售楼处已经复工半月有余，现场也有部分访客到场。截至下午三点，该楼盘来访登记表已登记5人，而在营销中心洽谈区和样板间也分别有两组客人在与置业经理沟通。

“我们复工后，近期是有成交的。”该项目置业经理告诉时代周报记者。但项目销控表显示，该项目已开盘近一年，去化约60%，目前销售中约有1/3到1/2仅为签约意向。

这是现在流行的一种“打法”。某TOP30房企营销负责人吴韬（化名）向时代周报记者直言：“现在的售楼处多数已经开放，但仍以线上沟通为主。虽然也有成交，但以认购为主，签约时间在延长。”

“这带来了虚假的繁荣”，吴韬继续说道，降低订金、降低首付、无理由退房几乎是这段时间房企营销的标配，后期肯定会有不少退意向金、退订金的购房者，但对于房企来说，现在最重要的是获客、锁定客户。

整体来看，楼市一季度压力仍然不小。“3月‘小阳春’落空几成定局。”中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华也在接受时代周报记者采访时直言。

58安居客房产研究院分院院长张波也向时代周报记者表示，受制于缺乏线下场景，一季度整体房地产市场依然大概率面临销量明显下滑格局；整体市场回到正常轨道，可能要寄希望于二季度。

售楼处访客零星

中指研究院数据显示，受疫情影响，中指重点监测17城2月份新房成交量环比下降61.2%，较1月降幅加大27个百分点—1月中指重点监测18城新房成交量环比下降为34.6%。

1月、2月楼市受疫情的冲击、售楼处“关门”影响明显。但随着全社会复工复产的逐步推进，楼市也正在缓慢复苏。

“2月安居客线上用户的流量呈现上升态势，从中旬开始，找房热度就由抑转扬。”张波指出， “中下旬开始，南京、青岛、成都等城市的商品房成交量也呈现了上升。分析成交来源来看，近期成交的主力是2019年底已经有明确购房目标的群体，他们在近期完成了购房流程。”

但从时代周报记者了解到的情况来看，楼市也仍需再过一段苦日子。资料显示，当前多地售楼处已经陆续开放。以北京为例，截至3月1日，包括燕郊、廊坊等环京区域，北京已有203个楼盘复工。

不过，售楼处人员仍比较冷清。时代周报记者了解到，部分置业经理还未到岗。“我回到北京了，但还在居家隔离观察，不能上班。”某楼盘经理2月28日告诉时代周报记者。从到访的客人数量来看，对比以往的区域沙盘、项目沙盘均“挤满人”，现在仅有三五组客人的售楼处明显还未摆脱疫情的“冷气”。

在成交方面，中介虽也在朋友圈积极发布成交喜报。但从喜报的内容来看，多数以认筹、缴纳订金、意向金为主。2月19日，北京市丰台区某楼盘经理就建议时代周报记者，可以先缴纳1万元的订金锁定房源，后期方便出行时再进行看房，届时不满意也可以退意向金。

2月29日，成都市某楼盘经理展示的成交喜报显示，当日该项目有8组成交，其中7组为缴纳意向金、1组为认购。其意向金金额仅为1000元。

吴韬寄希望于疫情过去，楼市尽快回到正轨。他表示：“随着疫情过去，各大房企加大力度促销抢客，楼市会迎来复苏。”

地方“救市潮”蔓延？

楼市低迷，信贷松绑的消息也不时传出。

2月27日晚间，有消息称：建设银行(601939,股吧)深圳分行开始放松按揭贷款政策，二套房首付可以低到三成。不过，建行深圳分行次日便对此解释道：该消息为误读。

“我们今天就有客户在做了。”2月28日，深圳市一金融贷款中介于经理（化名）向时代周报记者介绍，“建行深圳分行的贷款政策变动其实是抵押贷款，但经营性抵押贷款做成房贷的模式已经比较成熟了。现在政策变动最大的利好在于取消了房产抵押的时间要求。以前房屋抵押贷款要求比较高，要求房屋已经全款买下，或者为按揭购房后6个月以上，但现在没有时间要求，刚刚过户就可以。”

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这只是“钻政策空子”的表现，深圳楼市政策已经稳定，不存在放松限购、加杠杆等大幅放松可能。

事实上，深圳的“松绑一日游”只是当前楼市政策微调的一个缩影。中指研究院统计指出，截至2月28日，已有超40省市从供给侧和需求侧优化房地产相关政策。时代周报记者梳理发现，当前政策变动之火已经从“救企”转向“救市”，驻马店、南宁、东莞多地调整了公积金贷款政策，浙商银行、建设银行深圳分行也调整了信贷政策。

“当前经济和楼市都存在压力。各地也希望通过撬动商品房销售，来解决房地产企业现实困难，稳住经济增速，缓解财政压力。”邹琳华表示。

与以往三四线城市动作频频不同的是，这一轮“救市”之“火”在广州、深圳等一线城市也出现苗头—2月26日，广州市提出：要优化房地产调控政策，促进房地产市场平稳健康发展。

不过，在李宇嘉看来，广州的“优化房地产调控政策”则比较模糊，从当前来看，广州复工复产进度比较慢，市场需求也比较低迷，楼市政策存在优化的需求，但整体仍需在“房住不炒”大背景下，预计会从增加供地、促进公共住房建设释放刚需、推动人口城市化等方面来调整。

“各地政策变动是否会引起楼市明显上行，还要看是否有更多城市跟上。”邹琳华判断，信贷政策变动会对楼市起到一定的支撑作用，但现在的政策变动还是以“点”为主，未形成“面”，接下来是否有更多城市跟进、带来楼市波动，还与经济形势、政府态度有关，现在无法下定论。

“2月2日，驻马店率先出台了公积金政策，宣布公积金贷款可以首付20%，成为刺激需求的‘吃螃蟹者’。但在28日，河南省委、省政府随即约谈了驻马店。预计会对其他城市起到一定的警示作用，后续出台刺激购房政策也会谨慎一些。”邹琳华最后说道。