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禁足840小时,通宵2天,这份攻略送给兴义买房人

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我是月半君,这是我受疫情影响“禁足”的第840个小时。在这800多个小时里,我开始对七年前买下的“存身之所”产生了极大的思考:空间规划不合理导致的起居室狭小、暗卫带来的卫生清洁麻烦、不规则设计导致的空间浪费等等,原来,“家”真的不止“睡一觉”那么简单。


在日常的居住体验中,房子的好坏,直接关系到居家的舒适程度和家人的亲密关系,所以,我决定疫情结束后,必须换一个更舒服的房子!我开始向很多朋友打电话请教,有的说现在很多大开发商都在搞促销,劝我等一等,应该会降;也有朋友劝我要买赶紧买,疫情结束后的需求增加会引起房子涨价……回答千奇百怪又各有道理,求助无门的我只能自己寻求答案。

我开始在手机上刷各种地产推荐消息,几乎都是疫情期间各个房开推出的促销政策,“无理由退房、75折优惠、退房补偿金……”这些政策一度让我感觉有便宜可捡,和几家楼盘的销售人员电话沟通后我发现,政策虽多,但是实质性的优惠和价格上的大幅波动却并未出现。挂掉电话我再仔细分析,原来地产企业在做的只有一件事,就是留住客户,顺便跟大家无息(或者低息)融资,保住现金流。这样的手法其实对于我们这样的购房者而言并没有什么实际利好。而房开商们这么做,也是在默认一件事:套路是可以的,圈钱是可以的,降价是绝对不可以的!根据我的推测,我很快就在网上找到了很多这些促销房企的信息,几乎都是高负债缠身的企业。 按照华泰证券的统计,2019年房地产境内债到期量为4240亿元,月均到期量为357亿元,同比大幅提升100%。20202022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。


“无理由退房”这样的方式来提高关注度,本身也是他们的无奈之举,如果这次“豪赌”失败,真正出现大范围房价垮塌,他们就会顶着资产缩水和高负债的双重压力,来面对客户的退房潮,这是所有地产企业领导都绝不愿意出现的情况!所以“房价维稳”是各大地产商打赢“黑天鹅”搏回一线生机的唯一手段,期待他们大幅降价,是不可能的事情!

为了印证我的想法,我在网上开始翻查近期国家出台的金融政策,果然,央行在2月20日曾宣布“降息”,贷款市场报价利率(LPR)为:1年期LPR为4.05%,5年期以上LPR为4.75%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。这是实打实的在给老百姓的口袋减负,意味着往后我们的房贷利率下调了,买房的压力减少了,节省了老百姓的房贷利息支出,这对许多考虑买房的人来说无疑一针“兴奋剂”。“央妈”的政策往往都可以看做是市场的风向标,在疫情影响如此严峻的时候宣布降息促贷,就是对地产救市的一个大动作,政策上的“稳”,也映射出了市场上的“稳”,这也再一次证明楼市不会出现“猛降”。


(图片来源:山西蓝讯网http://www.shanxilanxun.com)

既然大幅度降价是没指望了,那怎么着也得买得值吧,至少能让我买了之后稍微赚一点,毕竟对于我们这种小老百姓来说,这是让我们资产增值为数不多的机会。那兴义的房子会出现上涨吗?带着这个疑问,我又开始进一步的“侦查工作”。我找了几个类似的时期和现在作比较,03年非典、08年金融危机、14年房地产库存危机。2003年6月份非典消散, 8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(国发〔2003〕18号)文件,推出“国二十条”刺激政策。2008年推出了著名的“4万亿救市计划”,这件事大家都知道。2014年之后,针对库存风险,国家推出了一系列的去库存政策。现在,疫情的影响让大家的购房需求暂时压抑,但迟早会爆发,央行“降息”政策已经发出,到那时不仅原本积压的刚需群体会爆发,就连我这样的改善群体也会大量涌现,市场上扬可以预见。

除此之外早在今年1月8日,中国科学院预测科学研究中心就已经做出了预测,“2020年中国全国商品房平均销售价格约9753元/㎡,同比预计上涨6.1%” (资料来源:经济日报-中国经济网2020-01-08发文)。政府对于房地产调控保持“房住不炒”、“因城施策”的基调,以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标,大政策的导向也是以“稳”为主,稳中缓升。另外,从地产企业本身来看,土地成本、建工成本等一切源头开支的逐年增加,加之疫情对人力成本造成的必然上涨,这就决定了接下来“房价上涨”的必然性。


当然,这些都是外部的大环境,能否对我所在的兴义这种四线以下城市形成影响,还需要根据城市实际情况进行分析。

虽然我在兴义生活的时间并不长,但是对于兴义的发展还是很抱有信心的,近五年看中国的经济发展,可以这么说“中国发展看西南,西南赶超看贵州,贵州崛起看兴义”,贵州自2012年起连续8年GDP增速位居全国前三,其中连续两年名列第一(资料来源:贵州日报2019年02月04日09:31发文)。而黔西南自2015年起连续GDP增速位列贵州第一(资料来源:印象黔西南资讯2019-02-19 15:11发文),兴义作为黔西南首府所在,自然是经济领跑的“火车头”。根据《兴义市人民政府2019年政府工作报告》数据显示,2018年兴义市城镇、农村居民人均可支配收入分别达32369元、12078元,增长9.5%、10.4%,相比省内同为五线城市的铜仁、毕节、六盘水、安顺四市,兴义的人均可支配收入金额最高,甚至超过省内四线城市凯里市的数据(参考资料:铜仁市、毕节市、六盘水市、安顺市、凯里市2019年政府工作报告),也就是说兴义市是除贵阳、遵义、都匀之外,贵州省内人均可支配收入排名第四的城市。

其次,我个人认为兴义的楼市上扬至少有四大支撑,第一个支撑,是兴义的气候和旅游资源所带来的旅居人口涌入。从兴义城市发展规模上看,2018年兴义市城市化率已达58.1%(数据来源:兴义市人民政府2019年政府工作报告),政府规划“将在2030年达到110万人口规模”(数据来源:贵州都市报2017-11-18 16:30发文),就目前来看,截至2019年底兴义户籍人口已达到93.48万人(数据来源:兴义市人民政府网公布),百万级城市人口规模并非不可能实现。因为比之贵州其它地州城市的阴雨湿冷,以及对比滇北、滇西多数城市的气候干燥,兴义的干湿适中、温润舒适的气候环境确实更加让人感到亲切,加之良好的空气质量和16.8℃的年均温度,种种得天独厚的自然条件让兴义的“外来人口吸附力”日渐增强。且兴义丰富的旅游资源长期以来深得省内外旅游爱好者的认可,含国家级景区3个、省级景区3个、省级以下景区21个,还连续举办了5届“国际山地旅游大会”这一以山地旅游为主题的国家级、国际性峰会,并且成为这一盛会的永久会址所在地,兴义作为西南乃至全国“著名旅游城市”这一名片也得到越来越多人的认可。


(图片来源:多彩贵州网http://travel.gog.cn/system/2017/04/11/015578259.shtml


(图片来源:美篇https://www.meipian.cn/1j8qn39a


(图片来源:兴义文明网http://gzxy.wenming.cn/xcxx/201710/t20171017_2815372.html)

第二大支撑,是兴义即将迎来的“高铁红利”。预计在2022--2023年完成建设的贵兴、盘兴、兴赣快铁、兴百四条高铁快线将实现兴义辐射“贵阳、百色(南宁)、昆明”三大省会的2小时经济圈,真正实现“三省咽喉”这一省会交汇中心城市的巨大纽带作用(资料来源:兴义之窗18-10-28 17:43发文),这也是兴义市政府在进行规划时,“打造百万级人口城市”信心的来源。高铁是城市的大动脉,更是城市崛起的“生命线”和“财富线”,因为高铁开通实现城市楼市溢价的例子比比皆是。以本省省会城市贵阳来说,2014年年底贵阳第一条高铁“贵广高铁”开通,经过2015年人口导入,2016年贵阳住宅均价上涨超500元/㎡,从5496/㎡上升至6175/㎡,2016年沪昆高铁开通,2018年成贵高铁开通,贵阳住宅均价更是达到了9743/㎡,对比2014年涨幅近一倍(数据来源:安居客2014-2019年贵州房地产价格统计数据)。正是因为有了高铁带动,贵阳出现了外来人口的大量涌入从而出现了地产市场的价格上扬。由此看来,兴义高铁一旦开通,随之带来的人口红利、经济增长是大势所趋,房价自然也会水涨船高。

第三大支撑,是兴义市的城市公共配套及基础建设。作为我这种上有老下有小的80后购房人群,最为关心的自然是教育、医疗两大公共配套建设。先说教育,兴义的教育教学质量是贵州省乃至全国闻名的,最著名的莫过于教学质量贵州排名第2,全国第19名的兴义八中兴义八中2019年录取清华、北大的学生高达28人,一本、二本录取率在贵州常年名列前茅。另外前身为“笔山书院”的兴义一中、兴义市红星路小学(兴义一小)等均是省内驰名的优质学校。



(图片来源:搜狐“贵州热点”https://www.sohu.com/a/281632029_99994050)

看医疗方面,贵州省内拥有国家三级甲等资质的医院共有23家,除去贵阳之外,其余地州、市、县共有9家三甲医院,其中有2家在兴义市内。并且,兴义市人民医院的患者疗效满意度在贵州名列前8,口碑良好,与黔西南州人民医院名列贵州省前1617,拥有先进的设备和医疗资源。在这次疫情中,兴义也是贵州全省最后出现疫情、首个全部治愈,目前为止无感染的城市,可见在卫生医疗这方面,兴义是占据了绝对的竞争优势。

优质教学质量、强大的医疗保障,这就足以让我们这种三代家庭成员结构的购房者内心宽慰。



(图片来源:黔西南州人民医院微信公众号)

第四大支撑,就是兴义地产市场存在大幅度的“溢价空间。从以上三个方面看,可以说兴义在人均可支配收入、城市发展优势、公共配套建设等方面,都是贵州省内的“高配”。但是以兴义的住宅均价来作对比,兴义却是要远低于省内其他城市,常年“稳定”在倒数第一的位置。从2019年安居客发布的数据看,兴义市与省内五线城市安顺、铜仁、六盘水、毕节相比,兴义整体均价少了近790/㎡,相比省内四线城市遵义、都匀、凯里相比,均价少了近1500/㎡,对比贵阳均价,兴义足足少了4900/㎡(数据来源:安居客发布2019年贵州房价数据统计)。“高配”的城市发展条件是不可能长期停滞在一个“低配”的城市住宅均价阶段的,所以兴义地产市场未来存在着很大的溢价空间。在疫情过后,购买力爆发,兴义的房价或会出现追平同类五线城市甚至逼近省内四线的可能。



根据以上分析,月半君大胆作出估计,小幅度微调“稳价保市”是现阶段整个兴义楼市的大基调,而高歌猛进将会是兴义楼市2020年底到2021年全年的一个标准动作。而当前楼市“稳价保市”阶段,也许就是我们这种工薪阶层改善人群和刚需人群买房最佳的一个契机。我们应该将目光放在高铁规划、大商圈、学区、稀缺景观和具备核心区位属性的项目上。其实就兴义目前情况看,能够同时具备两个属性的项目,价格还算可以接受,那基本就可以无脑入手了。如果是具备三个属性的项目,那绝对是市面上的“神级”项目,毫不犹豫,先下手为强!至于同时具备四个属性,价格居然还能让你毫不犹豫入手的,月半君恳请各位帮忙转介,我请你吃盒子粑配海汤碗,料你随便加!

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