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头部房企销售均价创3年新低 少数豪宅热销难扭楼市走向

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负责豪宅营销的江琳(化名)最近工作开始忙碌了起来。

“项目开放是预约制度的,我们一个销售一个小时只能接待一个人,最近来看房的人特别多,每天都会预约满额。”江琳告诉第一财经记者。

随着疫情在国内的日渐好转,房地产市场开始逐渐复苏,售楼处开放之后,越来越多人选择出门看房。在上海、深圳、杭州等核心城市,较高价格的豪宅市场再度开始升温,无论是销售数据还是看房人数,都开始悄然增加。

但少数楼盘人气回升并不能掩盖整体市场下滑的现实。2月份,有头部房企成交均价创3年新低,以价换量或成行业共识。

业内人士预计,虽然3月份开始大部分售楼部都已开门迎客,但未来两三个月的楼盘销售都不会太乐观,房企今年想要获得销售增长并不容易。

客户预约看房要排队

江琳负责的豪宅位于上海外滩板块,套均总价超过2000万,从2019年就开始在豪宅市场进行蓄客,2020年项目入市。

不过在项目入市后,江琳自己都没有料到来看房的人比预期的还要多很多。“很多新客户也会前来看房,之前我们担心意向客户受到疫情影响,应该不会来现场看,不过最近出乎我们的意料。有时候我们一天根本预约不到看房时间,我有朋友还在找关系托我看房。”江琳告诉记者。

上海中原地产数据显示,2月末最后一周(2月24日~3月1日),上海楼市成交结构中,成交排名前十的项目中,9万元/平方米以上的高价房占据三席,尤其是成交排名第一和第二的是两个10万+的项目。排名第一的项目成交量有35套,成交第二的项目成交套数也有29套。上周(3月2日~3月8日)成交前十的榜单中,依旧有3个高价房项目。即便是二线城市杭州,豪宅销售同样开始升温。

避险情绪升温

从目前的豪宅购买者看,多数购买者基本是自住为主。但不乏买家是担心全球量化宽松,急于资产保值的心态而购置豪宅。

“大部分客户都是想换房来我们这里看房,目前核心地段本身的配套好,加之这些客户本身有更多分散的资产,他们无论是对于居住品质的需求还是资产保值的需求,都衍生了目前的需求增加。”江琳说。

第一财经记者采访发现,大部分购房者对于豪宅购买,不外乎两个逻辑。第一可以自住,进而进一步改善自己的居住环境,尤其是在疫情影响下,高端住宅的物业和产品优势更加突出。第二来自资产保值需求,目前全球黑天鹅局势不稳定,加之美联储降息,全球量化宽松之后,核心资产的价格相对更具升值空间。

纵观历史,核心地段的资产抗风险能力明显高于非核心地段。在2008年金融危机期间,纽约中央公园附近的顶级豪宅价格并没有在金融危机中降价,反而成为了全球顶级富豪争先进驻的黄金区域,成为身份与财富的象征。

同样,在1997年遭遇金融危机后,香港楼市豪宅市场是整个香港楼市中恢复最快的。曾经,纽约曼哈顿的豪宅市场在金融危机的笼罩下,也是全美跌幅最小的。

房价滑至下降曲线

作为市场的先行指标,豪宅回暖背后,积压的需求开始逐渐释放。多家开发商人士对后市较为乐观,称在今年4、5月将出现一波购房的小阳春,原因在于之前的需求都会因为疫情的好转得以释放。

丁祖昱预计,全国一手房交易将在3月中下旬将开始恢复,二季度一手房交易将逐渐恢复正常。而二手房可能还会延迟,预计今年下半年开始才会逐渐恢复交易。

从政策面看,目前供给端已经有了一定的宽松。

中原地产研究中心统计数据显示,到目前全国已经有60多个城市发布了各种相关房地产支持政策,大部分是公积金还款延缓、开发商土地款延缓等政策。

即便如此,房地产市场整体还没有到可以乐观的地步。首先是前两月几乎所有房企的销售都受到影响,将所有企业的追赶希望都压到了四五月份,营销大战或许一触即发。

从销售价格看,2月份各大开发商销售均价已经有所下滑。禾略咨询的数据显示,从2020年各大房企TOP50操盘金额来看,面对突如其来的疫情,在2月,已有64%的房企的操盘售价环比下跌明显,平均下调20.8%。

总体来看,市场的局部回暖显然没有开发商预料得那么热烈,房企去货压力仍然巨大,未来两三个月的市场表现显得至关重要,通过“价格战”进行促销还将继续。国泰君安地产首席分析师谢皓宇认为,疫情影响开发商的资金面,随着市场恢复,预计部分开发商还将选择降价来进一步回笼资金。

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