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分拆物管逆势拿地 绿城规模化再上日程

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疫情特殊时期,在房企们纷纷处于“静默”状态时,近期绿城的“曝光率”却直线上升,先是5天花费144亿元在北京大规模补土储,后又分拆旗下代建业务绿城管理谋求赴港上市。新年伊始,绿城的“大动作”可谓频频,低调蛰伏多年、品质立身的特长生,也正朝着全面发展的优等生而努力,错过“黄金期”的绿城正在蓄势寻求突破,规模增长再上日程。

动作连连

新年伊始,突如其来的疫情彻底打乱了原本的市场节奏,各房企一方面被迫“上线”自救,另一方面则搁浅了年前所制定的计划“留粮”过冬。

在房企们纷纷处于“静默”状态时,绿城却反其道而行之,逆势拿下多宗地块,“曝光率”直线上升。尤其是在北京土拍市场,绿城创下了近50%的最高溢价率,时隔一年再次把北京土拍推向了“竞自持”,5天花费144亿元可谓“壕”气冲天。

中指研究院数据显示,2020年前两个月,绿城中国在北京、杭州、成都、大连、温州、天津等10个城市累计获得13宗地块,累计权益建筑面积184万平方米,权益投资额267.7亿元,预估货值585.6亿元。其中,绿城中国在北京竞得4宗地块合计权益金额为162.8亿元,占比达60.8%。

北京商报记者注意到,绿城开年“大动作”频频,一方面加快了补土储的脚步,另一方面也在谋划分拆旗下代建业务“绿城管理”赴港上市。招股书显示,绿城管理是中国房地产市场最大的代建公司,2018年新订总建筑面积约为2240万平方米,占中国代建市场41.1%的市场份额,规模是第二大市场对手的两倍以上。

绿城管理集团总经理李军曾公开表示,“绿城管理上市一事,早在2017年便启动,但随后寿柏年清空绿城中国股份,为保证交易,公司暂停了绿城代建业务的上市。直到两年之后,2019年7月,绿城管理上市计划才被再次提出”。

历时三年,绿城的代建业务终于走到了最为关键的一步,如果上市成功,绿城管理将成为中国代建第一股。不过分析认为,目前这个时间节点,资本市场是否会真正买单还存在疑问。绿城管理亦在招股书中表示,新冠肺炎疫情已导致在建或待建的代建项目暂停、人力及原材料短缺,而代建项目的建设、出售及交付延迟,将使公司的营运成本及开支增加,公司的经营性现金流或将在一定程度上承压,2020年一季度财务数据或受影响。

错过的“黄金期”

对于绿城,市场更多以“品质”来定义,而对于其规模则多抱以遗憾。2009年,绿城的销售额仅次于万科,在内地房企中排名第二。当年,绿城实现合同销售额517.3亿元,创下历史新高。

时过境迁,碧桂园、融创中国等纷纷举起“高周转”大旗,实现了规模上的扩张。而绿城却没能搭上“高周转”的班车,错过了规模扩大的机会,跌出第一梯队。

2018年绿城不仅没有完成年初定下的1600亿元销售目标,增幅也创下近三年最低。2018年财报显示,绿城2018年累计取得合同销售额1564亿元,未能完成年初定下的1600亿元的销售目标,与2017年相比仅增长了6.9%;而2016年和2017年的销售额同比增幅分别为58.4%和28.4%。

2019年绿城销售额首次突破2000亿元大关,全年为2018亿元,但其与万科的差距已从之前的116.9亿元扩大到4290亿元。

除规模增长上的不如意,绿城的土储也一直被外界所诟病。2018年绿城总土储建筑面积为3247万平方米,相比之下,绿城一直想对标的中海约有9144万平方米、华润约有5957万平方米。

存货不足是制约绿城规模发展的关键,在错过“黄金期”后,绿城的追赶之心显得格外强烈。鑫房链高级副总裁侯宇光表示,虽然绿城2019年的销售额不错,但其土地储备并不乐观,低于同等规模的房企。尤其是在北京这一热点城市,2019年绿城可谓“颗粒未收”,这也是今年开年绿城积极在北京拿地的原因。

北京商报记者注意到,绿城上次在北京拿地,还要追溯到2018年11月,而且还是共有产权房项目。一年多的空窗期,目前绿城仅有门头沟的西山燕庐和石景山的西府海棠在售。

“无论是积极拿地补土储,还是分拆旗下代建业务绿城管理赴港上市,都传递出绿城的发展战略调整。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,绿城管理上市成功后,将成为绿城集团旗下除了绿城中国、绿城服务之外的第三个上市平台,有利于绿城集团开拓更多的融资渠道,也能推动其对规模的追求。

规模化迫不及待

随着中交的入主,全面“中交化”的绿城也将规模摆在了重要位置。

严跃进表示,中交的入主,是绿城扩张的动力和底气。一方面中交对规模有较高要求,另一方面其也可以带来较为宽松的融资空间。近期绿城先后发布了多笔融资信息,其中绿城于3月5日发行的14.3亿元公司债,票面利率仅为3.19%。

作为资金密集型行业,融资的便利就意味着成长空间会更大,在房企们纷纷选择谨慎行事之际,绿城的逆势扩张似乎有迹可循。今年初,绿城中国在经营会议中提出,2020年拟达成新增投资货值、销售金额各2500亿元的目标,再一次表现出对规模的渴望。

为紧密契合行业的发展趋势,2019年初,绿城中国曾优化调整了公司组织架构,形成“双十一”的组织架构。即集团内部架构调整为“7+4”:在集团七大中心外,新成立4个事业部(特色房产事业部、小镇事业部、金融事业部、商管事业部)。子公司架构调整为“8+3”,即重资产板块:小镇集团(小镇事业部)、浙江公司、北方公司(雄安公司)、华东公司(海外公司)、山东公司、西南公司、 华南公司、亚运村项目;轻资产板块:管理集团、生活集团、科技集团。

一系列动作背后,绿城对规模的态度暴露无遗,而这也引发了外界对于其规模和品质之间的探究。作为房屋品质的“代言人”,会不会因为追求高规模指标而丢掉绿城苦心经营多年的高品质“标签”?

在2019年初的业绩会上,绿城管理层曾表示,“一般情况下,从拿地到销售,按绿城原来的速度比较慢。我们在规划设计上会投入很大的精力,反复研磨产品。在新的大运营体系的管控下,我们各项周转指标都有大幅度的提升,意味着我们在2017年下半年和2018年拿的项目基本上在2019年都可具备销售条件”。

对于外界定义的“高周转”,绿城则是以“水到渠成”来解释。绿城中国方面回应称,绿城回归到“高周转”的表述并不准确,在现金流充裕、财务稳健的基础上,绿城中国正按照既定的战略规划进行公司经营,通过不断提升产品品质和服务品质,加强核心竞争力,以实现公司的稳健、高质量发展。可以看出,对于下半场,绿城仍期许“质”和“量”协同发展。

绿城中国董事会主席张亚东曾公开表示,“给我们三年时间,一定会把各项指标调整好,成为行业优等生”。今年已经是三年计划的第二年。

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